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丁祖昱：对当前房地产形势判断(上)——行业篇
最近对整体房地产形势判断有各种观点，上周参加了巴曙松教授组织的“连线华尔街”专题电话会，我讲了对房地产市场形势判断的一些观点，整理出来供大家参考。由于篇幅较长，分为上、中、下三篇，分别是行业、城市和企业，今天先讲讲行业。
对于当前的房地产市场，单纯关注存量、降价等信息会导致看不清楚问题，应该首先从宏观面，整体了解一些主要的宏观数据，对市场情势才能有全局性判断。
一、今年不用担心有收紧的政策
政策面是宽松的，这点毫无疑问。首先，从中央层面看，既不用担心会出台继续收紧的调控政策，也不要希望中央政府会出台刺激性政策。不过，中央会放权地方政府结合实际情况自主调整。其次，目前地方做得较多的都是对于原有政策放松，没有出台什么特别新的政策，实际上是“小打小闹”。个人认为各地政府不可能完全取消掉限购，或者是做其他的调整。这种细微的调整还影响不了当前市场整体趋势，仍需要通过市场自身调整来消化之前存在的问题，慢慢地回到一个平稳期，回到一个重新的发展期、上升期。
二、一季度开发投资增速小幅回落
今年一季度房地产开发投资完成额1.5万亿，同比增长16.8%，较2013年增速回落3个百分点，比去年同期回落3.4个百分点，较1-2月增速回落2.5个百分点。3.4个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点。尽管GDP统计中房地产业的数据与房地产开发投资不能划等号，但房地产开发投资增速回落将影响与房产开发、建筑业相关部分，从而对GDP影响较大。若增速持续回落，那么二、三季度GDP增速将难以维持当前水平。在这种情况下如果开发投资的增速还要回落，今年中国的GDP就守不住了。银根如果放松一下，对房地产就会有至关重要的作用。
三、新开工面积、竣工面积均出现负增长
今年一季度房地产新开工面积出现大幅负增长，房地产开发企业房屋新开工面积29090万平方米，同比下降25.2%，而2013年全年同比上升13.5%。其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。新建商品住房竣工面积同比下降7.3%。
新开工面积为房地产行业的景气指标，显示了房地产、建筑、建材、服务等相关行业的景气状况。若新开工数据大幅回落，则说明行业整体景气度较差，从目前情况来看，一季度数据非常不乐观，并且2013年一季度市场刚刚恢复，同比基数不高，表明新开工情况很悲观。若二、三季度新开工数据不能回升至与去年持平的水平，那么今年房地产行业的压力还是较大。
四、房地产销售数据回落，略好于预期
一季度房地产销售面积同比回落3.8%，销售金额同比回落5.2%，均略好于预期。今年以来，特别是春节之后，部分房产市场遭遇寒冬，而全国数据虽然有所回落，但仍处在可控范围内。对比去年，销售面积13.1亿平方米，销售金额8.1万亿，均创下天量。今年前4个月的新房住宅成交虽不像预计得那么好，但仍属于正常水平。预计三季度末市场成交将回稳，四季度有可能从稳中开始慢慢回升。
受信贷收缩的影响，预计全年市场成交量增幅将明显下滑，总量与2013年基本持平，预计在12.5亿平方米左右。而销售金额则可能会进一步上升。二者看似存在矛盾，事实上，虽然部分城市房价略有下降，但整体来看较去年仍略有上升，而一季度70个大中城市房价数据中，仅有少数几个城市房价下跌，大多城市房价同比上升，在这种情况下，今年总的销售金额可能会同比持平，甚至略有上升。过去若干年中，房地产销售金额均保持同比上升，即使在市场调整较大的2008年和2011年亦保持增长。房地产销售金额的天花板在9-10万亿，今年预计在8万亿左右，与去年基本持平。
五、房价尚未出现拐点
就统计局所发布的房价走势来看，2013年房价增幅有所趋缓，同比增速为7.71%，较2012年下降了1.16个百分点。2014年1季度，全国商品房成交均价同比下降1.5%，降幅相对1-2月份收窄2.1个百分点。
统计局房价为什么一季度略微下降了一点？主要是结构性因素影响，房价较高的一线城市及部分二线城市成交量下滑明显，造成房价中等偏低的城市权重增加，使得整个房价测算时的权重降低了，降低之后影响了一季度的整体统计局的测算指数。
易居公布的288城市房价指数，统计了288个地级以上城市的房价数据，显示4月房价同比上升6.9%，环比微降万分之三，这是21个月以来首次环比下滑，实际上有点像拐点，但还称不上拐点，只是由升到降的变化。虽然环比下降，但其中还有160个城市房价略微上升，120个下降，所以在没有政策调控的情况下，要看到全部一起下降，一起上升其实很难，各个城市差异还是非常大。
国家统计局数据显示，2014年1季度，土地成交价款1556亿元，增长11.4%，增速提高2.5个百分点。房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%。土地成交规模依然维持在高位，今年全年的成交量很可能保持平稳增长。
各地市场呈明显分化，一线城市热度较高，这类城市仍将是今年房企重点争夺的桥头堡。同时，今年行业内整体资金状况或偏紧，预计全年土地成交金额小幅增长的可能性较大。
根据以上五方面与房地产行业相关的宏观指标，情况不甚很乐观，但也不至于太过悲观，仅有新开工指标较差，而其他指标均处于可接受范围内。
七、压力最大的就是现在几个月，三季度末市场将回稳
市场周期走势表明，2014年也是调整年。此前2005年、2008年、2011年，每间隔三年一次。每次调整期基本在9-12个月。
四次调整每次相隔三年，而且前一年成交都特别好，因此再有一些外因的话，后面成交就马上会下来。特别好就会使需求提前释放，市场特别好，成交量一旦上涨，房价快速上升之后，把需求消化掉了。如果没有银根的支持，整个行业就不行了，2014年市场调整的导火线也正是银根收紧。
今年调整预计最长不过1年，力度上也不会特别大。预计今年三季度末市场将回稳，四季度有可能从稳中开始慢慢回升，所以今年整体市场要谨慎，不用特别悲观，压力最大的就是现在几个月。
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