最近对整体房地产形势判断有各种观点，上周参加了巴曙松教授组织的“连线华尔街”专题电话会，我讲了对房地产市场形势判断的一些观点，整理出来供大家参考。由于篇幅较长，分为上、中、下三篇，分别是行业、城市和企业，前天和昨天分别讲了行业和城市，今天就讲讲企业。

  1、五十强企业整体情况

  我们每个季度都会对房地产企业销售面积及销售金额进行排名，从一季度情况来看，前50家企业运营状况较正常，其中前十强企业较去年同期略好，而后四十强企业较去年略差，但都在可接受范围内。

  在一季度市场出现问题之后，有些指标发生了变化，其中包括行业集中度上升。销售金额前十强企业占整个行业20.01%，前二十强企业约占26.33%，前五十强企业约占35.43%，即五十强企业超过了市场份额的三分之一。而未来随着行业整体达到天花板，集中度会进一步提高。预计1-2年之后，前十强企业将占25%左右的市场份额，前二十强约占30%的是市场份额，前五十强企业达到40%的市场份额。

  实际上中国有100家房地产企业就足够，但考虑到三、四线城市很多，还会存在很多地方企业。因此未来企业层面的竞争包含两个方面：一是全国性企业与地方性企业的竞争，在一、二线城市中，地方企业很难与全国性企业竞争，而在三、四线城市，仍以地方性企业为主；二是五十强企业内部的竞争，在一、二线城市中，五十强企业占据半壁江山以上，而这些企业在产品、营销方面的差别并不大，因而竞争趋于白热化。

  2、七家千亿企业状况

  万科整体情况较好，将延续稳健的发展态势，龙头老大的地位很难被撼动。而去年年末到今年年初万科受到来自于各方面的“刺激”(如对行业龙头地位的竞争、互联网带来的挑战等)，促进了万科企业内部的变化，例如合伙人制就为万科带来了机制上的新动力。

  绿地在去年年末提出要抢第一，今年也有上市动作。今年绿地发展速度可以保持高速，但由于整体市场压力很大，要抢得行业龙头的地位将付出很大代价。对绿地来说，今年的销售压力可能更大。

  保利和中海两家央企相对较为稳定。其中中海由于面临人事调整、价格变化，今年波动可能较大，但其规模较大，此前的运作也较稳健，对市场的反应较快，因而相对稳定。实际上在上一轮变化中价格调整最快的不是万科而是中海。

  万达去年完成新万达城模式的打造，是万达新的增长点，使得之前较为疲软的万达广场有了新的提升。

  恒大是一家比较另类的企业，做了很多其他房企不做的事情，但其房地产业务本身也做了调整，去年重新转向一、二线城市，特别是北京、上海。成本方面不具备优势，但在运作和执行方面，恒大有其独到之处。

  碧桂园目前仍坚持开发三、四城市的整体战略，今年市场变动对三、四线城市影响较大，而碧桂园一季度数据表现还不错。

  3、其他企业

  招商、富力一季度表现不错，但由于其全年目标较高，完成目标压力较大。招商提出“能不拿地就不拿地”，但销售还要继续加快。招商很早之前就进行了压力测试，为适应最坏市场做相关准备。

  4、今年大企业风险有限

  今年市场压力来的较早，春节前后就有所显现，但对大企业来说并不是坏事。此前几次市场调整企业面临较大风险时都是在5、6月市场发生变化，当时企业已加大杠杆花钱拿地，但市场受到政策影响突然急转直下，之后产生危机；而今年则是从春节前后市场开始转弱，因而企业可以提前准备现金流，所以实际上风险有限，仅完成目标有一定难度，而运维方面的问题不大。此外，尽管银根偏紧，但银行还会优先放贷给五十强的房企，故而强者恒强，中小房企退出将会是未来基本趋势。

  对于中小房企，当前银根紧缩的日子较为艰难，部分在问题城市重仓且现金流出现问题的房企，很有可能将步入最艰难的时候。

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