签了认购书，交了2万元定金，却被告知因房屋超过政府定价无法网签，一拖再拖。近日，番禺区法院审理了这样一宗商品房销售合同纠纷，法院一审判决开发商双倍返还定金4万元。

　　购房者：交完定金遭开发商拖延

　　卢女士诉称，2013年4月29日她在亚运城与某房地产开发公司签订了《认购书》，约定购买一套总价134万元的房屋，卢女士同时交纳了定金2万元。双方约定付款方式为银行按揭，首期房款75%，于2013年5月9日前付清。

　　卢女士称，按认购书规定她必须于2013年5月9日前到指定地点签署《商品房买卖合同》，交纳首期款及准备好相关购房及贷款所需资料。5月7日，当她准备好上述各项资料正准备签合同时却被告知：广州市有新规定，合同不能通过网签，何时签订等候通知。等了约两周还是没有接到网签通知，她向销售员提出退回定金但不被应允，只是要其继续等待。又过了两个多月都没有结果，卢女士在8月14日又以书面形式递交退款申请，但对方一直拖延不办理退款。

　　卢女士认为，2013年4月广州市房管局向各开发商及地产中介下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》(穗国房字[2013]411号，下称《通知》)，要求从4月24日起，我市全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，开发企业预(销)售商品住宅前，须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。开发商违反了有关规定，故意提高了房屋销售价格，是造成合同不能按时签订的直接原因，应承担全部违约责任。

　　卢女士起诉至番禺区法院，要求判决开发商返还购房定金2万元，支付违约金2万元。

　　开发商：因政策问题卖方无过错

　　案件审理过程中，开发商认为，没有按《认购书》约定的时间与卢女士签订《商品房买卖合同》是因为广州市国土资源和房屋管理局发布的《通知》要求我市(含市辖10区、从化市和增城市)实行商品住宅预(销)售网上价格申报制度，申报价格过高的暂不核发预售许可证。

　　开发商认为，办理网签时才知道该商品房超出限价，其对此不存在过错，因此只同意退还卢女士定金2万元。至于涉案房屋，双方均确认已出售给案外人。

　　判决：开发商需双倍返还定金

　　番禺区法院审理认为，双方签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。

　　开发商辩称政府政策是双方不能签订《商品房买卖合同》的原因，但开发商作为房地产开发企业，属于《通知》的规范对象，该文件发布在双方签订《认购书》之前，开发商应按文件规定从事商品房销售活动，并且开发商曾在2013年9月4日向卢女士发出《催促签订〈商品房买卖合同〉律师函》，要求卢女士按《认购书》条款前往签订《商品房买卖合同》，也证实开发商具有签订《商品房买卖合同》的能力。

　　现由于开发商原因导致双方未在《认购书》约定的时间签订《商品房买卖合同》，开发商也已将涉案房屋出售给案外人，根据《认购书》的约定，开发商应向卢女士双倍返还定金4万元。于是作出上述判决。

　　目前，该案判决已生效，开发商已向卢女士支付4万元和诉讼费。

　　法官点评 开发商有政策告知义务

　　该案经办法官表示，至于(删“至于”)涉案房屋的价格指导标准是涉案房屋所在预售楼盘的整体成交均价指导价格，而非涉案房屋单套的指导价格，个体单元的申报价格允许在预售楼盘指导价格的合理范围内上下浮动，即同一批次所有单元的最高申报单价不得高于最低申报单价30%，整体申报均价不得高于项目价格指导线。房地产开发企业网上申报价格时，系统会自动显示该楼盘的指导价格。

　　因此，虽然政府指导价格并不针对具体房屋，但开发商作为房地产开发企业，办理网签的责任在开发商，开发商理应熟知相关政府文件，对于涉案房屋的指导价格负有了解并告知卢女士的义务，开发商辩称直到办理网签时才知道涉案房屋超出限价，不足以采信。

　　在商品房买卖过程中，房地产开发企业往往处于优势地位，因此也应当对消费者负有更加严格的告知义务，对于和消费者切身利益有重要关系的政策和条款，房地产开发企业理应提前了解并告知消费者，否则所产生的法律责任应当由房地产开发企业承担。

　　普法学堂 商品房广告何种情况下具法律效力

　　开发商为了推销楼盘会进行各式广告宣传，并在宣传资料中作出各种允诺，以吸引购房人置业投资，但部分广告存在夸大甚至虚假成分，易对购房人产生误导。越秀法院民三庭李昇毅法官表示，实际交付的商品房与广告宣传内容不符，是商品房预售中的纠纷多发区域，而购房人能否以广告内容要求出卖人承担违约责任，应区分情况处理。

　　商品房预售合同明确约定售楼广告、宣传资料等是合同的组成部分的，例如约定作为合同附件形式等，则相应广告内容具备合同效力，双方应依约履行。但绝多数情况下，开发商不会将销售广告和宣传资料的内容载入商品房买卖合同，此时，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定处理，即同时具备了下述三个条件的，未载入合同，亦应当视为合同内容：

　　第一，广告内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，例如就商品房装饰标准，小区的绿地、车库、电梯等设施配套作出的承诺；但开发商对其规划范围之外的周边环境的渲染、描述则不视为合同内容。

　　第二，所作的说明和允诺具体确定，如承诺“一梯两户”、“小区绿化率达50%”、“配套一个游泳池、两个网球场”等；若只是抽象笼统的宣传口号，如“高档豪华”、“田园风光”、“水岸名邸”、“超大绿化”等，则过于模糊，不视为合同内容。

　　第三，说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，即相应的广告内容影响了购房人的购房选择、令购房人对房屋价值作出错误判断等。

　　除了上述情况之外，商品房的销售广告和宣传资料一般被视为要约邀请，不等同为合同内容，不具备法律上的约束力。另需注意的是，有些开发商会在楼书等宣传资料不显眼处声明“规划、配套设施等宣传、披露的内容，最后均以政府批准的方案为准”，或直接加注“本宣传、承诺不具有法律效力”等，借以规避法律责任，增大购房人的维权难度。

　　鉴于此，李法官提醒市民购房时需注意：一、理性判断，切勿轻信广告，多进行实地考察；二、保留好开发商发放的宣传资料作为证据；三、尽量要求开发商将承诺或优惠作为合同条款明确载入合同。

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