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独家：雅居乐全面降价毛利率恐不保

https://m.biud.com.cn 2014年05月14日14:41 家居装修知识网

中房网讯(记者卢泳志)2014年以来，雅居乐销售价格一路走低，和2013年的11600元/平方米相比，今年前4月雅居乐平均销售价格跌至10918元/平方米，其中4月份销售均价跌破万元，仅为9583元/平方米。

据中房网记者调查得知，进入2014年以来，雅居乐全国项目普遍降价销售，无论是海南、云南的旅游项目，还是广州、上海的豪华住宅，甚至成都、佛山等地的低端、刚需项目都出现大幅度降价。

业界猜测，鉴于去年没有完成420亿的全年目标，雅居乐对于今年的销售目标格外重视，所以不惜大肆降价也要力保提升去化率。不过，通过降价完成销售目标，难免会造成毛利率下降，这与雅居乐注重高毛利率的策略似乎背道而驰。

全面降价求去化

以旅游地产为主营业务的雅居乐，曾经因清水湾项目一炮而红，而清水湾也成为雅居乐旅游地产的标杆力作。如今，该项目却没能逃脱“降价求量”的命运，力保去化对于目前的雅居乐来讲，似乎变得比一切都重要。

记者了解得知，位于海口的清水湾项目进入2014年以来，销售价格出现大幅下滑。相关网站显示，去年12月该项目销售均价为25000元/平方米，进入今年4月份之后，跌至16000元/平方米。

与此同时，三亚的清水湾项目同样由去年12月的28000元/平方米跌至20000元/平方米。五一期间，清水湾的部分房源甚至五折出售，曾经红极一时的项目，如今却沦落到“甩货”的命运。

而海南的另一旅游项目——月亮湾同样在降价出售，记者了解到，该项目去年年底开盘价格为10000元/平方米，而目前在售均价为8000元/平方米，并推出“全款总价减10万，再享一次性付款78折，分期8折”的优惠活动。

记者发现，参与降价促销的不仅仅是雅居乐的旅游项目，无论是豪宅、别墅，还是低端刚需，雅居乐全国多数项目都出现价格下滑。

在大本营华南地区，降幅较大的有广州雅居乐剑桥郡和君域公馆。其中，剑桥郡去年销售均价为30000元/平方米，如今跌至23000元/平方米；而君域公馆则由去年年底的20000元/平方米降至15000元/平方米。

同样位于华南地区的广州富春山居和锦官城相对于去年年底都有大约2000元/平方米左右的降幅。佛山的乐曼克顿山也由2月份之前的14000元/平方米降至11000元/平方米，而另一刚需项目雅湖半岛同样小幅下滑。

值得注意的是，号称“中国西南第一豪宅”的成都铂雅苑项目销售均价降至13000元/平方米，而在2月份之前还卖到19000元/平方米。另一代表项目——南京藏龙御景在经历了2、3月份19000元/平方米的高价之后，4月份又迅速回落至15000元/平方米。

如此看来，雅居乐已经开始全面降价促销战略，其目的很明显，就是要完成雅居乐地产主席兼总裁陈卓林3月28日在业绩会上提到的480亿元的全年销售目标。

去化率和毛利率难兼得

在全面实施降价促销战略之后，前不久，雅居乐公布了4月份的销售数据。截至4月30日止四个月，雅居乐实现累积预售金额为132.1亿元，累积预售建筑面积为121万平方米。

据中房网计算，这个成绩相对于去年同期的98.5亿元和85.6万平方米，分别上涨34.1%、41.3%。由此看来，大幅降价促销的成效较为明显。

不过，报告显示，雅居乐前4月平均销售价格为10918元/平米，相对去年11600元/平方米下降了5.9%。得注意的是，雅居乐4月9583元/平方米的平均销售价格为今年内首次跌破万元。

根据公告，2014年前3个月，雅居乐单月平均销售价格分别为12917元/平方米、11538元/平方米及10566元/平方米。销售价格一路走低，业内人士认为，降价促销可能会使今年雅居乐的毛利率水平跌至20%-25%，较去年35%的毛利率水平大幅下滑。

据其年报显示，雅居乐2013年毛利率为35.6%，虽仍高于行业的平均水平，但对比雅居乐自身往年的表现却已经处于低位的数字。陈卓琳在雅居乐业绩会上层依然表示，今年公司的毛利率预计是35%。

如此看来，对于去化率和毛利率，雅居乐打算“鱼和熊掌”兼得。

陈卓琳之前的言论恰好证明了这一点，“目前我们旗下有90多个项目，有一部分销售动不了的，有一些是利润高的，我们希望可以通过减价回笼部分资金，利润虽然少一点，但对公司影响不会太大。”

按照陈卓琳的言论分析，雅居乐在普通住宅产品降价销售的时候，负责拉高毛利率就成为旅游地产项目的重要使命。

而克而瑞研究中心显示，近两年来，受到调控和经济增速持续下滑的影响，以清水湾为代表的旅游地产项目销售下滑严重，这些物业开发的最大难题就是去化效果难以让人满意。而大量的资金投入，较慢的现金周转，使得企业资金压力较大。

旅游地产的使命难以完成，这也恰好解释了雅居乐2014年销售目标下调的疑惑。据悉，年初曾有媒体传出雅居乐今年定下了700亿元的大跃进目标，一季度落幕后该消息才更新为480亿元。

按照目前的形势来看，在大量房企下调年度预期的市场背景下，全面降价促销，同时力保毛利率，700亿元着实不太现实。