法院认定业主和第二份合同买方恶意串通 侵犯第一次买房者合法权益

　　地址：东华西路某大厦某房

　　业主：梁某

　　购买时间：2004年12月

　　2007年4月，张某与梁某签订《房屋买卖合同》，约定梁某将该房屋以74万元出卖给张某。

　　2011年7月29日，梁某和陈某签订《存量房买卖合同》，约定梁某将涉讼房屋出售给陈某。

　　一审认为第二份合同双方当事人系恶意串通，判决确认第二份合同无效。

　　二审法院维持原判

　　本报讯 （记者徐一斐 通讯员杨婷、戴鹏）一套房屋，两份买卖合同，第一份合同买方将业主和第二份合同买方诉至法院。近日，越秀区法院对该案作出一审判决，认为第二份合同双方当事人系恶意串通，判决确认第二份合同无效。两被告不服提出上诉，二审法院予以维持。

　　第一次卖房：

　　总价74万 收10万定金

　　梁某是广州市东华西路某大厦某房的屋主。2004年12月，他与案外人广州某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买房屋。

　　2007年4月，张某与梁某签订《房屋买卖合同》，约定梁某将该房屋以74万元出卖给张某，交付房产之日期为2007年8月1日。合同规定：张某应支付定金10万元给梁某；如果一方违约，另外一方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担等。

　　2008年2月，张某与梁某签订《补充协议》，约定在双方交易完成以前，自签署补充协议之日起，张某每月支付梁某500元作为保证金，直到上述物业房产证出证为止。同时，梁某必须在涉案房屋出证十天内与张某到房地产交易中心办理递件过户手续。

　　2011年7月7日，广州市国土资源和房屋管理局将涉讼房屋的产权登记在梁某名下。梁某拿到了房产证。

　　第二次卖房：

　　屋主和人串通办理过户

　　但梁某随即二度卖房。2011年7月29日，他和陈某签订《存量房买卖合同》，约定将涉讼房屋出售给陈某，该房地产以现状售予买方，买方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；交易价为81万元，交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。

　　随后，二人办理过户手续。8月11日，广州市国土资源和房屋管理局将涉讼房屋的产权登记在陈某名下。此时，之前的买家张某已经住进了涉讼房屋里。得知屋主二度卖房后，他将屋主和第二份合同买方诉至法院。

　　审理过程中，张某申请对涉讼房屋以2011年8月11日为估价时点的市场价值进行评估，评估结果为：交吉市场价值1805146元，不交吉市场价值1263593元。即房屋的实际价值远高于第二份合同的交易价格。屋主可能是蓄意低价卖房毁约。

　　庭审中，陈某确认购买涉讼房屋前，并未实际查勘房屋现状，并称另以现金支付的方式向梁某支付了购房款25万元。梁某予以确认。

　　一审：房屋再次出售 有违诚信原则

　　越秀法院经审理认为：梁某与张某自愿签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，为有效合同，双方均应依约履行。梁某擅自与陈某签订《存量房买卖合同》，另行将涉讼房屋再次出售，有违诚信原则，侵犯了张某的合法权益。

　　法院查明：一、陈某在未查勘涉讼房屋的情况下，却在与梁某签订的《存量房买卖合同》中订明“已认真查勘和了解该房地产的情况”，同时付出巨额现金购买该房屋的行为，有悖常理。二、陈某称所付的房款中有25万元以现金方式支付，虽然梁某予以确认，但大额款项以现金方式支付，显然有违交易习惯。三、经评估，梁某、陈某以81万元进行交易，属明显不合理的超低价。四、梁某、陈某在另案审理过程中，故意隐瞒涉讼房屋已交付张某使用的实际情况，骗取法院出具民事调解书，并企图通过法院的强制执行，收回已交付给张某的房屋使用权。

　　因而，越秀法院确认梁某、陈某之间存在恶意串通的事实。梁某、陈某的行为已经严重损害了张某的合法权益，双方签订的《存量房买卖合同》应为无效。梁某、陈某应将涉讼房屋的所有权变更、恢复登记到梁某名下。

　　鉴于此，一审法院认为原告诉请合法、合理，均予以支持。两被告不服原审判决向广州市中级人民法院提出上诉，被驳回。

　　法官：裁判重点是第二份合同效力

　　本案裁判的重点是第二份房屋买卖契约的效力。在法院认定契约的效力后，因契约产生的物权变动的结果如何处理。

　　本案中，一、二审法院在审理过程中，都认定梁某和陈某签订的《存量房买卖合同》存在恶意串通的情形，故两级法院均依法确认梁某和陈某签订的房屋买卖契约无效。

　　虽然梁某与陈某就涉案房屋办理了产权登记手续，不动产已发生转移，物权变动产生公示的效力。但促使物权变动产生的债权行为被法院认定无效，则所有权转移的合法性当然不存在，故所有权转移的行为应予撤销或当然无效。所以，两级法院均依法判决梁某和陈某应共同将涉案房屋的所有权登记至梁某名下。

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