●南方日报记者 叶能军 南盼 陈文娜

    自上周末起，网上广泛流传“高明将于5月10日起松绑限购”，高明由此被置于舆论的聚光灯下。到本周一，佛山市、高明区两级住建部门发布权威信息，承认高明确在探讨松绑限购，探讨方案的核心内容是“在人口密度较低且楼价不高于8300元/平方米范围内，限定一人凭一身份证可购买一套住房”，但方案何时实施没有明确时间表。

    在“松绑限购”诉求的背后，高明地产业究竟已走到什么样的发展阶段？其在高明经济结构中扮演什么样的角色？未来可能走向何方？通过探讨这些问题，或有助于理解探索“松绑限购”为何发自高明。

    “自2007年高明房地产业实现起飞以来，楼市年成交量占佛山总成交量的比例长期维持在6%至7%的水平，成交均价维持在5000元上下，由于整体成交量小加上价格变动不大，所以对库存更加敏感。”5月13日，高明区房协有关人士摊开一叠楼市数据表，直陈当前楼市面临压力较大。

    过去四个月产生了四年总库存的四成

    仔细查看这些数据可发现，今年1至4月，高明楼市累积的库存量已达约13万平方米，库存率逼近50%。时间向前推，2010年至2014年4月，高明楼市库存量为45.63万平方米。换句话说，高明楼市在过去四个月时间里，产生了占2011年至2013年四年总库存量40%的库存。在这种背景下，今年1至4月楼市均价回落至4885元/平方米，探底近5年来的楼市最低价格。

    与楼市均价过去多年变动不大形成对比，高明住宅用地价格过去6年稳步增长，6年间涨了8倍。一方面是土地价格逐年上涨，另一方面是房价无明显提升，也从一个侧面反映了高明楼市的压力。

    回顾历史，高明在2009年也曾累积起约30万平方米的库存，但在置业型刚需、人口转移型刚需以及改善型购房、投资型购房的推动之下，基本将其销售完毕。与之相对比，近几年高明常住人口增长乏力，刚需支撑欠缺，因而借松绑限购吸引改善型行为及投资型行为，成为高明地产业的一个现实选择。

    从楼盘品牌化到业态多样化

    据高明区房协有关人士介绍，回顾高明楼市自起飞以来的发展轨迹，消费本地化和楼盘品牌化的特征尤为明显。

    消费本地化指高明楼市以本土的新职业刚需型、农村人口向城区转移的刚需型为主，楼盘品牌化指高明2008年新开发的楼盘逐渐告别小盘、散盘为主，而改为走中高档路线，这尤其集中在西江新城。“品牌化的楼盘多由外来房企建设，以合理的定位，使得潜在的需求逐步兑现为高明楼市的实际消费，同时还促成了高明本土房企的观念更新，促成楼市发展的同时也保持了房价的相对合理。”上述人士说。

    时间推进到2014年，旅游地产作为一种楼市业态，开始显现前所未有的发展机遇。比如高明区政府工作报告提到的“十大重点旅游项目”中，有不少就是旅游与地产结合的项目，当中有一个项目意向投资达到100亿元、占地约1万亩。

    2008年以来楼价三度起落■数字背后

    地价飙升6年涨8倍

    在上周末的高明“限购松绑”风波中，高明区住建部门明确表示楼市压力大是其探讨放开限购的主要原因。那么，高明楼市压力有哪些直观表现？近年来，高明区的房价和地价有着怎样的市场表现？

    梳理近年来权威统计数据可发现，2008年至今，高明区楼市均价呈波浪形发展态势，总体上经历了三度起落，均价增幅较大的是2008年、2010年和2013年。当中尤以2010年较上年增长50.58%最为引人注目，成为高明楼市有史以来最高增幅，也是首次将均价推至5000元以上价位。

    当地业内人士分析认为，到了2013年，在经历了刚需型购房群体观望及开发商惜售所带来的楼市两年低位销售后，不少刚需型购房者不再观望而选择出手，高明楼市迎来了量价齐升。

    不过，自今年开年以来，高明楼市销售出现逐月下降的态势。

    回顾过去六年的住宅用地价格，不难看出，近6年来，高明区土地价格持续稳步增长，6年涨了8倍。但这一过程并非一帆风顺，2011年佛山全市限购之后，高明区土地价格出现轻微回落，但在2013年，高明区商住土地卖至3884.7元/平方米，达到历史最高水平。

    高明区房协有关人士分析认为，高明地价螺旋式上升，一方面显示了高明的区域价值、投资价值日益显现，另一方面也与政府大幅提升向农民征地的价格有关。

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