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广州广钢新城两年后房价或超4万元

https://m.biud.com.cn 2014年05月16日17:03 家居装修知识网  

  文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

  今年2月21日,广钢新城第一批土地拍卖,算上配建房的成本,折算后的最高的楼面地价达2.3万元/平方米左右,地价成本与广钢新城在售的一手楼盘元邦明月水岸的报价差不多。地价与楼价持平,是广钢新城在售的一手楼价太“白菜”,还是地价太“土豪”?

  “2.5万元/平方米以下的地,

  可以放心地拍”

  在4月底由羊城晚报主办的“广钢新城未来发展高端论坛”上,有多年操盘经验的中原地产项目部总经理黄韬表示:“这样的地价很合理。广钢最后拍下来的结果,与我们拍地前和一些开发商的沟通结果是吻合的。在拍地前,我与媒体朋友、开发商都说过,2万元/平方米是走不掉的,2.5万元/平方米以上就不要再拍了。”

  黄韬认为,市场的走势、地价的波动和影响,靠单个人或单个房地产企业很难改变,市场到底是向上走还是向下走,其实与大环境、金融环境、政策等都有很大的关系。“当前的楼价与地价之间的关系,其实是很综合、很复杂的关系。为什么开发商愿意这么高价拿地?凭什么预期未来买家愿意付出高价买房?其实背后是地块所处的位置以及位置背后的一系列综合因素。我觉得广钢新城的土地价格主要是区域背后整体价值的反映,这个价值包括地理位置、交通、环境及人文等因素。说到价格,市场能够接受的,肯定有其存在的价值,包括政府的投入等。无论是政府还是开发商,对广钢新城地块的价值都是综合考虑的。”

  “离中心区这么近的新城,除了广钢还有吗?”

  黄韬表示,现在广州有很多“新城”,除了已经基本成形的珠江新城外,这几年的规划中,东部有山水新城,南边有华南板块、南站等,北面有白云新城,而西面,最具代表性的就是广钢新城。广钢新城距离中心区很近,其实就在中心六区内,因此,它不只是一个简单的区域发展,而是会影响到整个城市的形象。而且目前中心区的地块越来越少,广钢新城是很难得的一个,有自然景观,有人文背景,交通配套以及位置等,可塑性都非常强,本身还有居住人口的认同性,不是完全在一个空白的区域建造的,而是在现有一定的基础上去建造一个新的西区大城的概念,所以就地理价值来说,是很稀缺的。“开发商看好这个地块,是因为在中心区,我想不到还有哪一个或者哪些板块可以跟广钢新城相比。”

  韩同投资顾问有限公司总经理韩世同也用“肯定”二字来形容广钢新城的优势。“按照规划,广钢新城未来很好,又是最靠近中心区的板块,发展空间非常大,它本身就是中心城区的一部分,是中心六区的概念,位置不错。”

  “地价是高还是低,关键看未来的房价预期”

  赵卓文表示:“判断广钢新城的地价是高还是低,要看从什么角度出发,因为预期未来的房价是多少,便决定了你认为地价是高还是低。地价是否合理,可以从三个角度来看。第一个角度是大开发商的带动作用。当年南海的千灯湖板块,早期启动的两大开发商,一个保利、一个中海,把这个区域带动了,该板块的一手房价从五六千元/平方米一直带到3万多元/平方米。广钢新城比千灯湖有更好的产业基础,区域内有一定的产业规划,而且周边有很多批发市场,很多人很有钱。第二个角度,可以看广州中心区的土地供应。开发商想买有规模、有配套的地块,在广州几乎没有选择,特别是在中心六区内,是没有选择的。所以我们看到包括珠海华发等外地企业都来拿地,在广州中心区,就只有广钢新城还有相对具规模、配套比较合理、还有一点想象空间的地块。除了这个板块,现在即使给你100亿元,你在哪里拿地呢?第三个角度,要看广州城区的西片,其实很缺高档楼盘,却有很多有较强经济实力的人口。广钢新城,包括它周边的区域,如新荔湾,以及辐射远至番禺西部、珠海,这个区域一直缺少高端定位的高品质楼盘。从这三个角度来看,广钢新城的地价很合理,开发商并非一时冲动,因为当地市场对高档住宅有强大的需求。”

  专家观点

  2.5万元/平方米以下放心举牌

  黄韬(中原地产项目部总经理)

  广钢新城拍地前我已经预测过,这里的地价会在2万元/平方米以上。有几个开发商在投标前,已经和我们公司进行过充分的沟通,我当时就说,地价在2.5万元/平方米以下的,放心举牌。

  未来的地价可能会越来越值钱

  赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

  如果我们预判两年后广钢新城的房价是4万-5万元/平方米的话,2万多元/平方米的地价是合理的。第一期拍出的土地,位置还不如里面以后要拍的地块,所以从发展的角度来看,广钢新城未来的地价可能会越来越值钱,还有一定的提升空间。

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