吕志强
近日，央行在住房金融服务专题座谈会上要求“商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平，同时提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。”这是央行针对商业银行首套房按揭贷款不愿贷、拖延贷、涨价贷的现状首度发声，意在给首套房贷“定向引水”，但能否真正让首套房贷申请者“解渴”，关键取决于商业银行能否积极作为，尚须静心观察。
联想到上月中旬，李克强总理提出“对符合要求的县域农村商业银行和合作银行适当降低存款准备金率”。从“定向降准”到“定向引水”这是一种高超的宏观调控手段，差别化政策有利于我国经济稳健发展。
今年以来，我国房地产市场呈现下行走势。国家统计局数据显示，截至3月末，全国商品房待售面积超过5.2亿平方米，同比增长22.9%。于是，各地不断传出救市的呼声。更有一厢情愿者，把上述差别化政策当作是政府开始“救市”。笔者以为，这是误读。因为给首套房贷“定向引水”，央行只是例行常规窗口指导，并没有下发新的配套性政策。房地产行业信贷，包括个人房贷的基本政策没有变。在经济结构调整的关键时刻，楼市是不能再受行政过度刺激的，短期刺激虽会快速见效，但对长期而言不仅会导致房地产市场的调控前功尽弃，还会引发银行系统的新一轮加杠杆，流动性风险将更加积聚，使实体经济更难受，最终祸及实体经济。
近年来，银行信贷市场为何出现房贷难、房贷慢和房贷贵？尽管央行、银监不时进行窗口指导，但如今商业银行都是独立法人，银行信贷投放属于市场化行为。因此，尽管央行提出了指导原则，但商业银行在实际操作中必定是按风险效益的原则行事。由此看来，商业银行的首套房贷利率都是基准甚至上浮，还有些商业银行将信贷重点转移到个人经营贷款和小微企业贷款上，也导致个人房贷业务大幅缩减。此外，商业银行因为对房地产贷款没有积极性，导致放款时间拉长，也影响客户交易。
楼市走势与银行信贷息息相关。央行给首套房贷“定向引水”，现在不是“政策救市”，今后也不会搞“政策救市”，实行差别化政策将成为宏观调控的常态。因为经历了诸多宏观调控后的基本经验表明，差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能，将成为金融调控部门对房地产市场的既定政策，以后也不会轻易改变。
央行虽然有意给首套房贷“定向引水”，要商业银行合理确定首套房贷款利率水平，但随着商业银行资金成本上升，今后再要优惠折扣其实很难。因为首套房贷即便是基准利率，对商业银行也只是微利，不要指望商业银行下半年放松首套房贷政策，还要看到首套房贷一旦产生风险，银行处置抵押变现也面临难度。据笔者判断，今后各大商业银行首套房贷的优惠最终会取消，除非国家对首套房贷采取强硬的优惠政策措施，或地方财政给予银行一定的息差贴补，否则首套房贷基准利率必成“常态”。按常规看，信贷收紧往往伴随房价走低，而信贷相对宽松房价则一路走高，而以后商业银行对房地产的资金总体上是趋紧，房价高度上扬的可能几乎不复存在，房价拐点的趋势将日益显现。
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