恒大地产一度让许多人看不懂。

从去年7月至今，恒大地产(03333.HK，下称“恒大”)在北京花费约190亿元、连拿5宗地块。这些地块多为自住房、限价房用地，盈利空间有限。甚至有业内人士称，恒大在京拿地不为赚钱，只是为了完成在一线城市的布局。

但事实并非如此简单。

5月12日，在接受《企业观察报》记者采访时，一位接近恒大的知情人士透露，恒大在北京拿下的首个项目——恒大幸福家园近期已开始预售。“该项目的拿地金额为35.6亿元，可售安置房部分的货值为63亿元，这还不包括车库及商业部分。”

今年以来，房地产市场出现调整态势，不同城市之间分化加剧。针对市场的变化，恒大正在优化其土地战略。“扩大一线城市布局，在北京拿地须靠近核心区域;在二线城市，拿地须靠近市中心，对于三线城市，则需要精挑细选。”前述知情人士说。

地价迥异背后

恒大在京拿地，最近一次是今年4月。

该地块位于大兴区黄村镇，土地面积8.6万平方米，总建筑面积为17.48万平方米，用地性质为F2公建混合住宅用地(配建限价房)。除了配建的限价房，该地块居住部分全部为自住房。

竞拍当天，保利和首开联合体、北京城建、华远地产、雅居乐、旭辉等11家房企到场角逐。历经150多轮举牌后，恒大最终力挫群雄，以总价41.6亿元胜出，溢价率为180%。

这是继沙河、豆各庄、东坝和来广营地块之后，恒大在北京获得的第五宗地块。

北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍说，该地块可以定价的商业部分楼面地价，按照建安及其他成本为4000元/平方米估算，需要承担的土地成本为35.56亿元，平均楼面地价达2.9万元/平方米。

而在同一天，毗邻恒大地块的黄村镇C2商业金融用地被万科和首开联合体以7.63亿元获得，溢价率仅为0.53%。楼面地价为8048.85元/平方米，远低于恒大所拿地块。

同样是大兴地块，楼面地价为何反差巨大?

“这两块地的土地性质不一样，一个是自住房用地，一个是商业用地，价格不具有可比性。”前述知情人士告诉本报记者，恒大所拿的自住房地块位置更为优越。“该地块北边是一个高尔夫球场，南边是念坛公园，地块距地铁大兴线义和庄站仅300米远。

据该人士介绍，自住房不愁卖，可获得稳定的现金流。虽然利润空间有限，但恰恰符合恒大的快周转策略，同时也与恒大董事局主席许家印提出的“民生地产、薄利多销”的定位相一致。

说到快周转，不得不提到恒大在北京拿下的首个地块——昌平沙河居住用地。

2013年7月，经过17轮竞拍，恒大以35.6亿元将该地块收入囊中。该地块建筑面积51.1万平方米，成交楼面地价6964元/平方米。除了配建的26万平方米的公租房之外，剩余居住部分全部用于建设园区安置房。

今年5月8日，北京市住建委官网显示，该地块上所建项目——恒大幸福家园已批准预售。由于该项目为公租房与安置房，销售方面供不应求，因此可理解为，恒大从拿地到清盘，仅仅用了10个月时间。

“一年即可实现资金回笼，这在北京历史上还是第一次。”张大伟介绍说，此前北京住宅项目的销售周期一般在2-3年左右。快鱼驱慢鱼，恒大模式将给北京市场带来非常大的影响。对于那些周转较慢的企业来说，面对目前的土地价格，可能将彻底失去竞争力。“按照这种模式，恒大2014年在北京有望获得150亿以上的收入。”

“农村包围城市”

销售简报显示，今年1至4月，恒大实现合约销售额443.9亿元，同比增长77.7%，累计已完成全年销售目标的40%。

虽然恒大的业绩增长明显，但在外界看来，其在一线城市的市场份额仍显不足。

2013年报显示，恒大实现合约销售额1004亿元。从区域分布看，98.7%的份额均来自于济南、合肥、沈阳、重庆、长沙等二三线城市。其中，二线城市占比约42.8%，三线城市占比约55.9%。

今年3月，恒大总裁夏海钧曾表示，以往恒大的布局有些失衡，三线城市占比过高，未来的目标是一二线城市和三四线城市的布局比例达到一半对一半。

正是看到了这一点，恒大正在加大一二线城市的拿地比重，公司提出的“112计划”要求，优化住宅项目的区位布局。

根据监测，从2013年至今，恒大的新增土地储备主要分布于北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及天津、杭州、南京、重庆、成都、长沙、海口等经济发达的二线城市。

有分析认为，除了在已进入区域完成“农村包围城市”之外，恒大正在全面挺进北京、上海等国内一线城市。

对于恒大在北京拿下的自住房项目，由于已设定销售限价，有业内人士认为盈利空间有限。“这些项目的楼面地价及溢价率整体较高，恒大的开发建设将承受很大压力。”

但事实上，“恒大可通过高价值商铺及车位的销售来提升项目的利润空间，从而保证企业有足够的盈利。”地产分析师朱一鸣表示。

同时，得益于流程化产品线，恒大在成本控制方面也有独到之处。“恒大的年销售额超过1000亿元，在大宗采购方面具有议价能力。”前述知情人士举例说，比如采购地板，恒大一般找行业前十名统一进行谈判，最终确定四五家厂商给全国的恒大项目长期供货，因此采购价格相对较低。

从财务数据来看，截至2013年年底，恒大持有现金536.53亿元，较去年同期大幅增长113%。恒大可动用资金1020.4亿元，负债率仅为69.5%。同时，恒大2013年度销售回款近1000亿元，净利润为137.1亿元，财务稳健。朱一鸣认为，充裕的现金流对于企业未来的发展有着足够的资金支持，且恒大的现金短债比为1.5，短期资金压力较小。

“鸡蛋不能放在一个篮子里，恒大正在进行一场多元化扩张。”前述知情人士透露，恒大的策略是，借助足球提升地产品牌，入股华夏银行获取稳定收益。此外，恒大冰泉甫一亮相即收到57亿元订单。

相关知识

一季度恒大合约销售额444亿 农村包围城市进京策略
恒大去年销售额2013亿 国内在售楼盘一律87折
恒大提前偿还百亿港元巨债 或借力沪港通开闸引关注
恒大提前还百亿港元巨债 或借力沪港通开闸引关注
恒大上半年销售693亿 完成年度目标六成
恒大去年销售额增幅超30% 2015年销售目标1500亿
恒大提前还债105亿港元 全年销售额或超1300亿元
去年部分房企业绩骄人 2015年恒大剑指1500亿元
恒大今年销售目标直指1500亿元
许家印18亿港元护盘底气：恒大多元化扩张渐入佳境