入住率低与配套不足相互制约。记者龙成通摄

　　文/记者 陶旺波 图/记者 龙成通

　　在经历了2013年的爆发式增长和2014年前期的调整之后，北新区楼市作为江门楼市的核心地带已基本宣告将进入平稳的调整期，无论价格还是成交方面恐怕都难有特别的表现。而随着业主置业的成熟，在持续几年的买房潮过后，北新区的楼盘也将迎来一段入住率提升的时期，以往北新区较为沉寂的生活和商业环境将逐渐活跃起来，尤其是今年11月江门万达广场的开业，将拉开北新区生活、商业配套跨越式发展的序幕。但如果开发商和政府层面的规划和应对跟不上，那么北新区配套不足的问题可能会更加凸显。

　　商业：商业布局现雏形 五邑广场中心集聚

　　按照江门的城市规划，北新区将定位为中央商务区，其中滨江新区更是重中之重。

　　目前，北新区比较大的商业地产项目除了核心区域的旗舰式商业巨头万达广场和奥园益丞国际广场正在筹划开业，还有位于北部滨江新区的巨无霸商业项目保利大都会正在建设和销售，也有北新区位置偏西的义乌小商品市场这类已经开业经营的项目，这些项目的布局完全辐射了整个北新区，使得北新区作为五邑地区商务中心的地位无可撼动。

　　事实上，光是这四个大项目，其总的商业建筑面积就接近200万平方米，这还不包括其他一些带有部分商铺的住宅项目。而在今年11月江门万达广场开业以及明年奥园益丞国际广场开业之后，北新区大型商业中心的商业建筑面积就将超过100万平方米。

　　对此，房地产业内人士谭华驹认为，包括江门万达广场在内，北新区几个比较大的商业地产项目都靠得比较近，围绕在五邑广场的各个方向，向中心集聚，容易形成一个集群效应，提升整个商圈内的消费氛围，对于北新区商业氛围的打造和完善无疑是一大利好。

　　生活：肉菜市场少 文化休闲多

　　商业配套已有了较为明确的前景，但对于居住在北新区的北新人来说，生活方面的不便仍存在。

　　按照2010年北新区核心区规划草案，在东起丰乐路、南临白石大道、西至建设路、北至篁庄大道这块面积249.85公顷的核心片区内，新增小学2所、幼儿园1处、社区健康中心2处、居委会3处、肉菜市场1处、公厕5处、垃圾转运站（点）4处。总体上看来这些配套设施仍显不足，尤其是在这么大的片区内仅新增一个肉菜市场。

　　当然，这一片区的文化、休闲、体育等方面的配套设施还是非常有价值的。据了解，北新区北片区的相关公共设施配套较为完善，有星光公园、五邑华侨博物馆、五邑华侨广场和会展中心等。另外，按照计划，从2012年到2015年期间，蓬江区将先后改造、修建36个社区公园，其中不少新建的社区公园都位于北新区，对市民的休闲娱乐需求也是极大的满足。

　　交通：公交屡遭吐槽 私车面临拥堵

　　北新区只有在节假日或有大型活动时才有“人气”，原因是公共交通设施的不完善阻碍了人流的汇聚。

　　记者在五邑华侨广场附近走访时也发现，能到此地的公交车只有6路、23路等少数几趟车，并且站点之间的间隔很大，发车的间隔也比较长，候车时间非常长。此外，位于北新区南部的益华百货附近虽然交通较为方便，但却面临车位紧张、交通堵塞的问题。

　　另外，从现在的状况看，北新区范围内每到上下班高峰期都会出现方向性明显的交通堵塞，一旦北新区的居住人数进一步提升，人气旺盛的北新区可能还将面临更加严峻的交通拥堵情况。

　　教育医疗：名校迁入 社区医疗匮乏

　　在北新区置业的业主中，有不少是看中这边相对舒适的环境，也有不少是家长为了孩子的学业考虑。由于江门市政府先后把紫茶小学、范罗冈小学、市机关幼儿园等一批名校迁入北新区，因此在一段时间里，学位房因素也推动了相当一部分的楼盘在过去几年变得异常抢手，甚至出现了业主明知某楼盘存在问题和风险仍继续购买的情况。

　　相比于教育资源的日渐丰富，目前北新区的医疗卫生资源相对匮乏。位于双龙大道的市妇幼保健院新院区、位于育德社区的市红十字会医院、位于港口二路的白石正骨医院位置都相对偏南，而该区域内的社区医疗服务体系也还没有完善起来。虽然目前医疗的问题因为入住率较低还没有凸现出来，但如果不对社区医疗服务进行完善，日后北新区的医疗需求都将涌向市区，对江门的城市交通又是一个比较大的考验。

　　分析

　　入住率低与配套不足相互制约

　　入住率低与配套不足相互制约。北新区的楼盘销售从2006年前后开始就逐步驶入快车道，但是这几年北新区很多楼盘的入住率都偏低，记者从各楼盘实地走访和楼盘物业方面获悉，北新区部分买了三四年的楼盘截至现在入住率仅有两三成。较低的入住率加上北新区比较高的商铺租金，导致区域范围内的商铺都面临着营业收入不足、经营压力大的问题。

　　记者在北新区核心片区内随机观察了几家便利超市、酒庄等商铺，发现除了靠近大长江的工业区附近的商铺生意稍好，其他的店铺都门可罗雀。

　　有房产中介告诉记者，楼卖完了却没人入住，一方面是因为有部分属于投资置业，但更主要的还是因为配套不足，不少业主觉得北新区目前的配套还不够满意，现在搬到北新区会面临很多生活上的不便，所以想等一等。

　　前景：入住在提升 配套需加速

　　“江门的北新区商业发展需要等到楼盘的入住率进一步提高才能有所起色。”有开发商指出，江门楼盘的商业配套逐步完善是必然的，问题是需要多长的时间。

　　在近段时间，记者踩盘时发现，在不少已经销售了几年但此前入住率偏低的楼盘里，装修的声音明年比今年年初和去年下半年的时候增多。在今后一段时间里，社区内入住率的提升将成为趋势。

　　而随着商业地产开发商们抢占地盘式的谋篇布局，今后北新区的生活和商业环境料将得到较大的改善，接下来交通方面的规划和配套就更加需要快马加鞭，否则，北新区又将面临新一轮的城市病，这对北新区吸引置业和商业投资将是非常不利的因素。

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