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广东清远：下半年存货仍多 房企抓紧出货
从销量排行来看，5月以来清远市南部的几个大品牌楼盘还是保持了以往销售水准。 南方日报记者 曾亮超 摄
房地产贷款占比过高也是导致银行减慢放贷的重要原因。南方日报记者 曾亮超 摄
据了解，今年春节后，清远许多房企的销售压力和去库存压力比去年同期大很多，市场供应量仍在大幅增加，预计下半年清远市中心区域推货量仍不会减少，尤其是东城、新城西等片区的新盘还在增加，竞争激烈。另一方面，银根紧缩，房贷发放减慢的情况仍没有缓和，房企资金链吃紧局面也没有改变。
●南方日报记者 陈步上
销售和库存压力大
从销量排行来看，5月以来清远市南部的几个大品牌楼盘还是保持了以往销售水准。不过，市区各楼盘变化比较大，从春节以来，每月网签销售量排行榜上近期成交量也出现了个位数，此外一些老牌房企销售虽然相对许多盘来说不错，但近几月销售量相对以前还是有了明显的下滑。
记者采访了多家楼盘，包括一些本地大型企业，相关部门负责人均表示，今年春节后销售压力和去库存压力比去年同期大很多。
以刚刚过去的“五一”为例，呈现了往年从来没有过的“街头奇观”：记者街访中粗略数了下，有20多个盘在市区街道发传单，而以往这个时候上街宣传的也就几个楼盘，并且大多是新盘上市，发传单主要集中在赢之城、城市广场等商业中心，今年几乎每个繁华要道都能见到这种现象。
数据显示，今年以来销售量呈下滑态势，连续多月销售量同比下滑达两位数以上。然而从微观市场表现看，冷热两极现象明显。
万豪·水晶湾从去年底到4月网签就达300多套，加上下定的达五六百套，这个数据是否真实或许有待确认，但这几个月来，万豪·水晶湾作为明星盘在清远地产界表现突出是不争的事实。就拿近期来看，5月1日，万豪·水晶湾开盘，整个峡江西路近1公里道路两侧几乎全停满了车辆，整个售楼部被围得水泄不通。时代倾城同样也有超高人气。
不过另一些楼盘尽管做了很多活动，“五一”期间仍然人气很淡，成交量有限，一些楼盘相关人员坦承，几天时间只有几套成交量。
“该出货就得赶紧出货”
华鸿·世纪花城副总经理詹端告诉记者，发传单在业内看来是最低端的营销手段，但是也最直接，因为市场环境不好，出货缓解资金链紧张是开发商最重要的一个目标。
詹端还分析，尤其从春节后，市场一直比较冷清，各方都在观望，销售和去年相比大幅下滑，市场积压太久，“五一”作为传统的促销旺季，各个企业都想赶在这个时候赶紧出货。然而因为整个楼市下行态势没有改变，一些购房需求处于观望状态，加上市场仍处于供大于求状态，开发商不得不运用多种手段抢客。
“我们觉得市场形势越来越严峻。我们内部对清远有一个数据，存销比20∶1，一般15∶1就很危险。”在清远市区正开发某盘的全国知名房企清远相关部门负责人认为，“现在市场两极分化更突出，卖得好的就很好，差的就越来越差。”
据了解，存销比即库销比，是指在一个周期内，商品平均库存或本周期期末库存与周期内总销售的比值，是用来反映商品即时库存状况的相对数，也是反映市场供销状况。该知名房企清远负责人认为，现在市场很危险，可能还有一批楼盘会崩盘，因此他建议能出货就赶紧出货。
“我们对市场形势认识很清晰，不能因为市场不好就等，踩好自己的节奏，该跑就得赶紧跑，并且知道花多大的力气才能达到效果，不能总跟着别人节奏去跑。”万豪·水晶湾策划总监侯辉如是说。
房地产贷款占比过高
和全国形势一样，银根紧缩，房贷放贷速度普遍减慢，影响到了开发商资金链。
在前几月清远举行的政企沟通会议上，本地一些知名房企负责人表示，已售商品房按揭款和公积金贷款发放速度比较慢，影响到企业回笼资金、持续开发。
对此，清远市财政局相关人员证实，纯住房公积金个人住房贷款放款速度已经提速至二个月左右，但放贷缓慢仍然受到一些客观因素影响，其中一个重要因素是商业银行每月放贷限额。
关于开发商反映的银行放贷过慢的问题，中国人民银行清远中心支行相关人员解释，不单单是房地产企业放贷慢，其他类型的贷款一样要排期等待额度，主要受到银行信贷规模影响和信贷过于集中在房地产行业有关。
据其介绍，清远市银行信贷资金目前过度集聚在房地产行业。一是房地产贷款占比较高，截至2013年12月末，清远市房地产贷款余额306.54亿元，占各项贷款余额的35.91%，高出全省平均水平19.42个百分点，而房地产业贷款绝大部分都是中长期贷款，房地产占比过高是导致当前清远市贷款期限结构错配的重要原因。二是新增贷款过多用于房地产业。2013年全市房地产业的新增贷款47.96亿元，占全市新增贷款的37.54%。房地产业占用的信贷资金过高，一定程度上挤占了中小微企业等其他行业的融资需求。
观点PK
任志强：
房子还未到真正贵的时候
华远地产董事长任志强近期在华尔街日报中文版撰文称，支撑房地产发展的基本要素并未根本改变，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买，早上的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。
他认为：“如果土地政策不发生变化、公共资源配置情况不改变，房子继续涨价的情况还会延续很长时间。换句话说，房子还没到真正贵的时候。”
韩世同：
全国楼市拐点已现
韩世同在接受《广州日报》记者采访时表示，全国经济和楼市整体下行的趋势已经形成，并还可能进一步下探。如果没有类似4万亿这种外力，经济和楼市整体趋势是进一步下降的，即使放开限购作用也不大，除非放开限贷且大量放贷，否则下行趋势是难以逆转的。
他认为即使从全国范围来看，楼市的拐点也已经形成和出现。“一线城市还未进入全面降价阶段而已，但降价的趋势已经无可避免地形成，因为成交已经大幅萎缩，以价换量几乎是必然的选择。”
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