楼市成交仍低迷。

　　“红五月”旺季变淡季 上周楼市成交持续走低

　　往年的楼市旺季“红五月”今年惨变淡季，东莞住宅交易冷淡，楼盘现场人气不足，超七成楼盘平均成交量一天不足一套，成交量跌入了市场低谷。业内人士表示，由于新增供应少，难以吸引购房者入市，楼盘营销也由之前的推特价房变成现在的暖场活动，难以积聚人气，市场也显得更为冷清。

　　文/记者蒋幸端、陈明 图/记者卢政

　　数据分析：

　　楼市成交持续下滑 暂无大规模推货

　　“红五月”是传统的楼市旺季，但是今年的5月却是“旺季”变“淡季”，市场冷淡，成交量处于低谷。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（5月19日~25日）全市商品房总共成交1146套，环比前一周减少336套，签约面积10.3万平方米，环比前一周减少1.3万平方米；其中住宅签约779套，环比前一周增加13套，签约面积约8.8万平方米，环比增加0.3万平方米；全市商品房签约均价9937元/平方米，环比前一周大幅上涨1302元/平方米；住宅网签均价9031元/平方米，环比前一周上涨511元/平方米，涨幅6%。

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约面积环比上涨3%，同比下滑47%，五月成交依然动力不足。该研究部分析，目前市场以常规营销为主，没有大规模推货现象，难以吸引购房者入市。据了解，上周虽然新世纪·领居、中惠·香樟绿洲、钜隆·碧水湾花园、万科·朗润园等项目网签不俗，但单凭寥寥几个新推项目的签约量难以支撑成交量大幅回升；此外，尽管央行力撑个人首套房贷款，但东莞首套房贷款依然偏紧，放款速度缓慢，且房贷利率上浮10%~20%，市场上的观望氛围仍然浓重。

　　70~100平方米刚需户型仍是市场主流

　　瑞峰置业市场研究部介绍，上周东莞住宅均价环比上涨6%。主要原因是城区成交比例回涨，上周南城签约108套夺得区域冠军，区域均价则高达13052元/㎡；此外，中高端项目签约比例上升，如排名靠前的万科·四季花城、恒大·御湖、厚街万达广场、汉唐·蜜园等签约价皆在9000元之上；另外，别墅签约环比上涨近9成，且签约均价高达17472元/㎡。

　　在户型方面，瑞峰置业市场研究部统计显示，70~100㎡刚需户型仍是市场主流产品，上周有389套的签约量，环比上涨7%；而改善产品中130~160㎡产品成交出色，环比上涨45%，呈现持续上涨的态势；别墅方面，上周也大幅回涨，共有28套的签约量，环比上涨近九成。

　　成交概况：

　　南城、临深片区成交回升

　　据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，上周有30个镇区有住宅成交，城区、临深片区的部分镇区有所回升。其中南城排名第一，主力盘是成交24套的江南第一城、以投资型公寓项目汉唐蜜园成交了23套、恒大·御湖成交13套等；而大岭山则在新世纪·领居和龙光·君御华府两大项目签约的贡献下排名第二。

　　据悉，新世纪·领居5月中旬推出4、5号楼共374套87~158平方米单位，预计后期的签约将继续支持大岭山排名靠前；而樟木头则排名第三，主要是靠中惠·香樟绿洲销售70套所支撑；而塘厦上周成交回升迹象明显，排名第四，主要靠万科·朗润园签约44套、万科四季花城签约18套、金海怡景花园签约10套等。

　　另外，在均价方面，均价过万元的镇区有南城、厚街、松山湖、黄江、东城、长安六大镇区。

　　投资型公寓量价平稳

　　上周别墅、公寓等中高端产品签约回升拉动了全市成交均价上涨，其中投资型公寓产品量价平稳，基本维持在10000元/平方米左右浮动。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周全市公寓签约面积约2027平方米，环比前周有小幅增长；上周公寓签约均价约9763元/平方米，价格环比前周下降约4%，近来公寓市场量、价基本较平稳，近期的签约主要以南城区的中央财津和汉唐蜜园这两个项目为主。

　　记者了解到，从去年年底开始，投资型小公寓就受到购房者的关注，一方面是由于开发商进行低首付促销，降低入市门槛，吸引购房者进入，另一方面，小公寓产品总价低，在目前信贷收紧的情况下，低总价的小公寓买家可以承受一次性付款。而目前热销的公寓产品，基本上位于城市中心区，交通便利，地段较好。

　　业内人士表示，近几年来，东莞小公寓产品长期处于供应空白，而自去年下半年开始，陆续有公寓项目入市，地段位置佳的公寓也受到购房者关注。

　　市场动向：

　　超七成楼盘平均一天卖不出一套房

　　据东莞中原研究部对市场监测数据显示，上周有133个项目有住宅成交，但周成交量达5套以上的项目仅有41个，占比全市29.5%，说明超7成的楼盘一周都卖不出5套房子，即平均一天卖不出一套，通常这样的消化水平被认为是市场冷清的表现。而去年同期周成交达5套以上的占比约5成。

　　该研究部介绍，从签约明细上看，大部分楼盘仍在去旧库存状态，而库存散货对客户的吸引力明显不足，很难有好的销售成绩。东莞中原地产市场研究部相关人士表示，一方面，市场表现冷清，造成开发商们对市场预期走低，从而在推货营销策略方面表现得更为谨慎。另一方面，在利率高、购买成本增加的情况下，购房者对产品户型品质的追求逐渐深化，但市场供应明显不合拍，购房者则会选择继续观望，买卖双方将持续博弈。

　　有楼盘供应逾千仅成功销售两百多套

　　市场低迷，供应量减少，楼盘的销售情况也不乐观。上周，位于临深片区的中惠·香樟绿洲采取“扎推跑量”的策略推出5栋洋房，与万科·棠樾、金地·湖山大境一起，新增供应897套住宅，难得地创下了2014年以来，临深片区的供应高峰。但是从全市范围来看，东莞的新增供应量仍然很少，供应市场处于疲软状态。同时，受市场大环境影响，往年成为东莞楼市主要支撑的临深片区也出现了销售困难的局面。

　　东莞中原地产市场研究部统计数据显示，位于樟木头某楼盘截至5月25日，今年已供应1062套洋房，但仅消化了257套，销售率仅两成半，后期出货压力大。

　　业内建议：价格实在才能赢得市场

　　上周的成交量和成交价格虽然均出现小幅上升，但合富辉煌市场研究部李兴旺认为，数据背后仍是当前市场的整体低迷，单一周的数据无法说明市场整体的变化。对于后市的走向，李兴旺认为可能会延续成交均价9字头的行情。

　　上东国际的销售负责人袁飞则分析称，上周量价齐升，说明刚需群体出手的积极性在迸发。

　　此外，由于2014年，楼市“小阳春”与“红五月”均未出现，在这样的情况下，直接复制以往的营销手法或采用常规的营销手段均无法带动销售，瑞峰置业市场研究部就认为，房企只有加强内功修炼，做实实在在的产品，卖实实在在的价格才能赢得市场。

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