教育政策的变化对“学区房”的影响已经初现端倪。一些传统学区房热区“狂热”渐退，如海淀区万柳、五道口。 新京报记者 侯少卿 摄

　　正在进行的北京小学入学信息采集将于明天结束。而今年4月，北京市发布的《2014年义务教育阶段入学工作的意见》，进一步强调了免试“就近入学”的原则，还取消了“共建生”。

　　教育政策方面的变化，对房地产市场的“学区房”影响已经初现端倪。一方面，传统学区房热区“狂热”渐退；另一方面，部分“普小”并入“牛小”或直升重点中学的片内二手房成为市场焦点。

　　新老学区冷热不均

　　往年，传统名校是热门的择校对象，也推高了学区房的价格，投资客看到学区房的上涨空间，炒房获利者不在少数。以可上中关村三小的蜂鸟社区为例，房源均是40-50平方米的小户型，买家多是以低总价获得入学资格。在孩子入学期间，不少家长还需将蜂鸟社区的房子出租，然后在附近租套两居室。等到孩子毕业后，再将蜂鸟社区的房子卖掉。

　　而随着鼓励就近入学及落户年限门槛提高，之前被炒高的区域价格有回落的趋势，投资客也闻风抛售。

　　但另一方面，推行“就近入学”，“九年一贯制”促使一些不知名的学校周边住宅形成新的学区房，价格则呈现上涨趋势，为孩子上学而换房的家长不在少数。

　　“不让择校，学区房就成为上名校的最有效的途径。”一名刚买了学区房的家长说。

　　学区房价格畸形将改变

　　据了解，北京中小学优质教育资源近几年来不断扩大，尤其是2014年布局上发生了较大变化，北京新教育地图的推出，使得优质教育资源覆盖范围越来越广。另一方面，还将发布落户年限门槛等细则。北京市教委也提醒家长不要盲目购买学区房。

　　东城区研修学院副院长马福贵表示，政策导向是拉平所有小学和初中的水平，鼓励就近入学，保证九年义务教育能尽可能减少孩子负担。资源均衡了，也就无所谓学区房了。

　　伟业我爱我家分析师孔丹认为，大的教育集团的成立，和九年一贯制试点的推出，有利于打破以往因教育资源的过度集中，“学区房”价格畸形的现象也将逐步得到解决。

　　冷

　　传统学区房 投资客降价离场

　　就近入学、择校越来越难，使学区房降温

　　由于北京教育改革引导公众“就近入学”，改革的方向是教育资源均衡化，跨区择校将越来越难，因此，以往热门的择校名校附近的学区房也受政策和市场的双重影响受到冷遇。

　　海淀万柳

　　“砍价”可降1万元/平方米

　　海淀区中关村三小万柳分校是海淀有名的一流一类小学，该校对面的万柳中路上密集分布着十来家中介，常年主营学区房的租售业务。多年来该片区一直涨价的热门学区房，最近终于有了较大松动，也让投资客萌生退意。

　　据了解，今年年初万柳区域的二手住宅成交价还在8万/平方米左右，但现在不少投资客急于降价出售，拉低了区域均价。万柳某中介公司的一名经纪人介绍，目前公司在售的两套低均价房源，其中一套是蜂鸟社区47平方米一居，房主卖375万元。房主是名投资客，曾倒手过两套蜂鸟社区的房子而大赚，但这第三次倒卖时却不像前两次那么顺畅。房子去年12月入手，现在基本是平价平出，没有赚到钱。“看到市场不好，房主想尽快脱手。”这名经纪人说。而另一套房源则是锋尚国际111平方米的两居，据经纪人介绍，这套房是房主去年3月份以825万元买下的，现在急用钱，一个月内房主的报价从900万元直接降到760万，赔本甩，“如果真打算要，价格还能往下谈”。

　　麦田房产万柳星标店经理告诉记者，与往年相比，今年万柳片区二手房的量价都“跌得很厉害”。去年3月，光蜂鸟社区就能卖40套，现在一个月能卖出去2套就不错了。“以往有学区房概念，房主的报价和成交差得不大，而现在是每平米报价七八万，实际可以降到六七万元成交，这主要是因为房主对房价预期看跌，同时，教育改革也是重要原因。”

　　西城文化胡同

　　实验二小学区房有价无市

　　位于西城区的北京第二实验小学是北京市重点小学中的重点学校，其学区内的学区房源成交价一直居高不下。

　　“北京实验二小本部在招商简章里规定的划片区域只有文化胡同和文昌胡同，房源都是平房，面积从十几平米到几十平米之间，总价相对偏低，而且不限购，因此前几年一直是家长们热捧的对象。”北京第二实验小学附近的链家地产中介门店置业顾问介绍。

　　该置业顾问表示，经过一段时间消化，这种房源目前已经所剩无几，只有文化胡同的三间房在售，其中就包括那套单价30万元的房源，总价达1680万元。其余两套20平米和17平米的平房，单价分别是13万和24万，总价是260万元和417万元。“这种房源单价高，质量低，再加上北京第二实验小学要求落户满五年才能入学，基本上挤出了投资客，可以说是有价无市。今年4月份店里成交过一套7平方米的平房，均价24万元，总价168万元。再上一次成交就是2012年的事了。”

　　据媒体报道，北京市教委相关负责人表示，北京将对相应的学区房做出五年期的相关规定。业内人士表示，未来落户满五年上片内学校是趋势，“就近入学”也主要是针对片内常住人口，同时也将为学区房降温，避免对学区房的过度炒作。

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