案例
转让两套商住房遭遇不同税费“待遇”
家住西城区马连道的胡先生最近遇到一件烦心事，他想出手自家两套二手房，但办理交易时，分别位于不同区的两套房却遇到了不同的政策。
胡先生告诉记者，他的这两套房子都属于商住两用房，但之前全是用于自住，但目前看两套房所在的区对于商住房的政策却不一样——一套位于西城区马连道的商住房由于没按期缴纳过房产税，无法完成交易，税务部门要求必须先补交拖欠的房产税才能过户；而另一套位于朝阳区的商住房在交易时则没遇到这个问题。他对此表示不解，为什么同样在北京，每个区的税收政策还不一样？
调查
西城区商住房一直征房产税
对此，昨天北青报记者分别向西城区和朝阳区地税部门核实了相关情况，结果确实与胡先生所描述的一致。据西城区负责房产相关税务的第二税务所的工作人员介绍，西城区一直就是对商住房严格的征收房产税，并不是从最近才开始。他介绍，根据有关政策，商住房的产权人应该在每年4月份前向房屋所在地地税部门申报缴纳房产税，房产税实行的是比例税率，以房产原值（评估值）为计税依据，税率为1.2%，房产税年应纳税额=房产原值×（1-30%）×1.2%或税务机关评估值×1.2%。他强调，无论商住房实际是用于自住还是经营，都需要按期缴税。对于拖欠房产税的将征收滞纳金，未完税的房屋也无法过户买卖。
而朝阳地税服务热线的工作人员昨天告诉记者，目前朝阳区也是按照有关政策执行房产税征收，但征收范围是用于经营的商住房产权人，如果用于自住就无需缴纳。她解释称，该房屋是否用于注册公司等是判断房屋是否用于经营的重要参考指标。
追访
商住房房产税征收标准一直未统一
由此可见，胡先生所遇到的问题确实存在，由于他的房屋一直都是用于自住，因此按照西城区和朝阳区的不同政策，他位于西城区的房屋确实应该一直按年交税，而朝阳区的房屋则无需缴税。一位税务人士告诉记者，其实对于商住房的房产税问题由来已久。记者的调查也显示，虽然相关文件上明确商住两用要征房产税，但是北京各个区县执行不一，其中只有西城区严格执行，而在其他区县则还没有听说要对商住两用房进行强征房产税的要求。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税自1986年10月1日开始征收。对商业和写字楼以房产原值减除30%后的余值为税基，1.2%的税率，对住宅类免征。商住两用本质上是商业，所以有征税依据。
上述税务人士解释，对于商住两用住房，严格意义上讲，是要缴纳房产税的，这也是有法律条例依据的。“根据政策，其实商住项目一直需要缴纳房产税，只是没人监督你每年去交，很多问题只有在转让时才会暴露。”但他也表示，西城区的房产税征收一直较为严格，至于其他区域何时缴纳也并没有明确说法，因此各区都仍在按之前的规定执行，尚无统一时间表。
购房提醒
买商住房要考虑持有成本
由于北京普通住宅限购，而商住项目不限购，所以购房人为了买房选择40-50年的商住项目。而在售价上，同一地段，商住大多都要比纯住宅项目便宜不少，不少购房人还觉得捡了便宜。实际上，购买商住楼有不少后期持有成本。
首先，商住楼一般是40-50年，有一些商改住，拿到房子的时候产权就不满40年了。虽然目前对产权到期之后房子如何处理没有定论，但一定是产权短的先遇到这个问题。目前拥趸比较多的方案是掏一部分费用延期产权。当然，这还没有定论。
除了产权较短之外，商住楼还面临较高的持有成本。第一是物业费较高，第二是大多商水商电，单价较高。交易的时候，在部分区县还要缴纳物业税，虽然是按照原值打折之后为税基缴纳，而不是按照增值之后为税基缴纳，买房人依然要多开销一笔钱。“因为这一税种一直存在，并不是新政，也很难说对楼市有多大影响，毕竟影响的人群很有限。”中介工作人员告诉记者。
最后，从最近10年房地产升值速度来看，商住两用的房子升值速度明显低于纯住宅。这主要是因为商住两用大多都被用来办公，基本没有居住环境可言。由于商住是不需要太多周边配套的，所以也很少有商住两用项目会有幼儿园、小学之类的配套，北京部分区县也不承认商住两用房产的学籍资格。比如在西城，非西城户籍在西城就读，提供的住所地证明就不包括商住两用房本。文/本报记者 范辉
纳税体验
西城商住房房产税买时不交卖时也需补交
昨天下午，记者在一家中介机构的帮助下，跟着西城区一套商住房买卖双方前去税务大厅办理纳税手续。大厅工作人员介绍，西城区商住房过户时，需要提供完税证明，如果不补缴房产税的话就没法过户。“之所以在后面补缴，也是因为地税直接上门征收不便。而房主也大多对这一政策不了解，也不会主动每年缴纳。最后就变成了过户的时候一块补缴。有些时候还有滞纳金”。帮着过户的房产中介经纪人告诉记者。
据了解，相对于个人，企业在购买商业项目后对这一税目比较重视，一般公司会计会在每年的做账中主动缴纳，缴纳的比例和个人一样。“西城区个人买商住房需缴纳房产税，其实最早是宣武区执行，后来宣武区和西城区合并成为大西城区之后，整个西城都执行了。”工作人员告诉记者。这意味着，眼下区分商住房是否要交这项税，第一看是不是在西城，第二，在此前提下，看房本是不是登记为商业项目。文/本报记者 范辉
新闻内存
个人买卖西城商住房税费清单
买房人应缴纳税费：
1.契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
2.交易费：3元/平方米
3.测绘费：按各区具体规定
4.权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
卖房人应缴纳税费：
1.交易费：3元/平方米
2.营业税：差价×5.5%（房产证未满5年的）
3.个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
4.土地出让金：比较复杂不列举（非住房性房产必须要缴纳的）
备注：按照规定，房产税是持有税种，理论上是卖房人之前就应该缴纳的，但有些业主不主动缴纳，最后在转让时才趸交，一般还会有滞纳金。
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