有观点认为，房地产泡沫主要有三种类型，一是过度建设，二是过度借贷，三是价格过高。然而，这一观点的逻辑明显混乱：过度建设、过度借贷、价格过高，这三者不是并列关系。其中，价格过高是泡沫的表象与结果，过度借贷是推高价格的重要原因，而过度建设跟价格过高关系不大，是供需关系变化过程的产物，也即只有泡沫破灭后，才会发现原来建设量过大。
具体分析上述观点所指出的三个泡沫。一是所谓过度建设形成的泡沫。从房价泡沫内在形成机制分析，起决定作用的是需求端而非供应端。从需求端分析，投资投机性购房需求的比重，决定了房价泡沫是否会生成，能形成多大的泡沫。在一个自住需求为主的住宅市场中，不容易产生泡沫，比如鄂尔多斯和温州的泡沫，主要是投资投机性需求造成的。内地绝大部分三四线城市的住宅市场需求，都与二者不同，是以自住为主导的，尤其是近两年。
笔者认为，内地的二线城市，主要包括计划单列市和省会城市，这些城市基本都属区域核心城市，可以说是现阶段房地产市场中供需两旺、形态最为健康的地区。至于三线城市，主要是地级市，多数城市的人口仍在增长，少数城市趋于停滞或减少。由于土地不稀缺，地方政府对土地财政依赖度高，所以土地供应和住宅供应量偏大，形成了供大于求的市场格局。然而，这些城市的房地产市场，多处于“长个子”的阶段，当地居民的改善需求、旧城与城中村改造需求、辖区内乡镇居民进城的购房需求，形成较强的自住需求。这类地区的居民确实已不太缺房住，但缺乏品质优良的社区与产品。
当然，确实也有少数三四线城市，以及少数二三线城市的新城新区，住房供应量严重过剩。但一定要搞清楚整体局部的关系，内地房地产市场整体并不存在严重过剩(内地城镇地区的人均住房面积、人均卧室间数、户均住房套数，这三个核心指标皆未饱和)，也没有大泡沫，只是很小的局部，存在“溃烂”。
所谓的过度借贷产生泡沫。笔者认为，这是导致房地产泡沫的重要因素。但内地还没那么严重。从泡沫形成规律看，房地产泡沫形成的重要条件是大量资金支持，宽松货币政策和流动性过剩。除了境外热钱涌入这一外部因素外，导致流动性过剩的最重要因素是宽松的货币政策。
从近几年内地货币政策看，情况还不错。2004-2007年，房价涨幅总体偏大，但这期间的货币政策和房贷政策，并非特别宽松。从2004年就开始对宏观经济和房地产市场的偏快增长予以重视并步入加息通道，至2007年末累计加息9次。但2004年—2006年收紧流动性的力度偏小，从而失去调控良机，由此导致2007年不得不踩急刹车。2008年四季度至2009年，货币政策的宽松度，超过2008年之前很多年，导致2009年-2010年房价大涨。不过，在2010年至2011年，货币政策和房地产信贷政策持续紧缩，抑制了房价涨幅。2013年，政府将“防风险”作为主要经济工作目标之一，控制信贷与货币增量、治理“影子银行”、防范金融风险，这有助于抑制房价泡沫的滋长，房价涨幅并不算大，但一线及少数二线城市，由于供求矛盾，导致房价大涨。
另外，与美国及多数国家相比，内地个人房贷的首付比例较高。尤其是2010年调控以来，首套房贷首付比例最低三成，二套房贷已升至六成。这也就意味着，居民购房的杠杆率，在国际上是偏低的，根本就不存在个人购房的“过度借贷”问题。
所谓价格过高的泡沫类型。笔者认为，这只是房地产泡沫的表象或结果，而且内地房价过高。按照国家统计局数据，2013年全国城镇新建商品住宅成交均价为5850元每平米，相比2012年上涨7.7%。2013年一线城市和少数二线城市房价涨幅确实明显，达二三成左右，但部分二线城市和绝大部分三四线城市只是温和上涨，温州、鄂尔多斯等还在下跌。从购房需求的性质看，2012-2013年这轮房地产短周期的房价上涨，各地皆以自住需求为主导，投资投机性需求比重不超三成或二成，从房地产泡沫形成机制上，缺少了大量投资投机性购房需求，很难形成泡沫。
从房价收入比分析，上海易居房地产研究院每年都跟踪研究全国及主要城市的房价收入比变化，2004年之前，全国城镇地区的房价收入比为6倍多，属于合理区间，2007和2009年曾高达8倍，近四年持续回落，2013年只有7.3倍，略高于6-7倍的合理区间，基本上不宜定性为房价泡沫。当然，温州和鄂尔多斯的房价，2009-2011年确实过高，确实脱离了经济与城市的基本面。至于一线城市，房价收入比多在12倍以上，对于普通居民而言确实偏高，但国际上亦如此。比如，纽约、伦敦等国际大都市的房价收入比，同样高于全国水平。
数据显示，2013年香港楼市成交量大幅萎缩，价格盘整中有所下跌。另外，从房价收入比分析，根据笔者的跟踪与研究，2003年是上一轮香港房价的最低谷，房价收入比只有6.4倍，其后随着香港房价持续上涨，2012年房价收入比已经攀升至17倍，而公认的具有较大房价泡沫的1997年(上一轮香港房价于1997年三季度见顶)，房价收入比为18倍。从这一关键指标可知，近两年香港房价已经出现较为明显的泡沫。
综上所述，笔者不认同所谓的“内地房地产的泡沫远比香港严重，香港楼市甚至可以说没有泡沫。”今明两年内地楼市会出现短周期性质的降温，也即降温幅度不大，房价绝不可能大跌。而去年已经见顶并现疲态的香港楼市，将在未来几年出现显著降温，这属于中周期的深度调整，房价很可能累计下跌三成左右。
此外，随着内地楼市的降温，看空楼市的人越来越多。虽然笔者不认同过度悲观论调，但也同意内地房地产业正在逐渐发生重大变化，支撑过去房价高增长、行业高利润的因素都在慢慢淡化。2010年是内地房地产业最后一个高增长的年份，而2011-2025年行业步入“白银十年”，增速回落且利润下滑。但是，尚不至于出现房价大跌、楼市崩盘的极端情况。□上海易居房地产研究院副院长 杨红旭
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