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开发商延迟办房产证须付违约金 律师抢迟出证楼盘生意
迟收楼、迟出证为律师们带来无尽商机。花都天马河公馆一个100多名业主的QQ群里，就同时有三拨律师在揽客。图为天马河公馆外景。
业主们接到的律师宣传单。
开发商延迟办房产证需按日付总房款万分之五的违约金 律师争抢迟出证楼盘生意
文/图：记者 李凤荷
如今楼价高企，一旦迟办房产证，开发商就会赔到“肉痛”，因此开发商会在商品房预售合同里埋下多条“降落伞”条款。对于买家来说，这些“降落伞”条款的背后有什么意义？对于由买家晋升业主的人士来说，万一遭遇延迟办理房产证的纠纷，面对不同律师的“招揽”，又应该如何精明选择呢？
记者为此请教了律师行业资深人士，有“横财运”的业主千万别错过。
近日，小北路颐和雅轩的业主齐齐接到一张律师楼的传单，传单称“律师帮您追索迟延办理房产证违约金”，传单还以白纸黑字声称“无效果不收律师费”，“按实际取得的违约金提成律师费”。
该楼盘成为律师上门派传单的“香饽饽”，无非是“利字当头”，因为迟办证的纠纷相对简单，且如果一次可以揽几十个客人，律师的提成还是很可观的。
花都天马河公馆一个100多名业主的QQ群里，也同时有三拨律师在揽客，律师都比着开出更优渥的条件来吸引业主，律师以往为其他楼盘业主打赢迟出证官司的往绩也成为炫耀资本。
据记者采访所知，近年由于楼价上涨以及商品房预售管理的加强，楼盘迟出证的事件已较以前大为减少。楼价高企，一旦延迟办理产权证，开发商可谓赔到“肉痛”，因此开发商往往会在商品房预售合同里埋下多条“降落伞”条款。
看清“降落伞”条款：
补充协议减轻赔付责任
据法律人士介绍，2009年7月广州市启用商品房预售新版网签《合同》，首次提出开发商办证时限：如购房业主委托开发企业办理房地产权证，开发企业应在该商品房交付使用之日起最多210个工作日内办妥，并交付给购房业主；开发企业延迟办理产权证的，需自逾期之日起按日向购房者支付该商品房总价款0.05％的违约金；延迟办证达120日的，购房者有权选择继续履行合同或单方解除合同。
不过，据记者调查，2009年7月后开售的商品房项目，鲜有达到210个工作天办证的要求的。原来，“精明”的开发商都在合同里设下多个“降落伞”条款或签订补充协议，以规避过重的违约责任。
如小北路颐和雅轩的开发商，在合同里签署补充协议，约定“房产证在楼盘交付之日起720个工作天内办妥”，即依然按照旧版商品房网签合同的内容来执行。且颐和雅轩的商品房销售合同中约定了迟办证违约金的封顶比例“不得超过总房款的5%”。
法律界人士告诉记者，没有设定封顶上限的开发商，在合同中会约定，“自逾期之日起按日支付总价款0.01%的违约金”。示范合同中迟办证违约金的按日赔付标准是总房价的万分之五（0.05%），而开发商却把有关赔付标准降低为总房款的万分之一（0.01%），无形中把赔付责任降低了。资深法律专家表示，补充协议属于由开发商和买方约定的特别条款，其效力优于普通效力。故此，买家在销售合同中看到“此处见补充协议X”，就大概可以知道是开发商的“降落伞”条款。
三问“飞来横财”
问题一：“无效果不收律师费”真还是假？
确有“风险收费” 不得超过业主所获赔偿三成
据律师行业人士介绍，律师行业内的确有“风险收费”这一规定，也就是客户不需要支付费用，风险在律师这边，按最终获得的赔偿进行提成收费。
风险收费有上限，律师提成不得超过客户获得赔偿的30%。广州市一位从事楼盘迟出证官司的律师告诉记者，律师提成在30%比例之内都算合法。
这位律师表示，由于迟出证的赔偿对业主来说是“街边钱”，是“飞来横财”，本身律师按风险收费，业主不需要掏一分钱，故此有的业主会比较豪爽，给的比例较高；有的则认为这些属于个人所得，且律师所花的精力又不多，给的比例不高。
由于律师间在同一个迟出证楼盘会“争生意”，各自开出不同的提成标准，有时候也会“顶烂市”，争相给出更优惠的条件。
问题二：别的业主请律师打官司，我可以搭便车吗？
须确认合同与胜诉业主有关条款一样
律师行业人士表示，对大部分业主来说，请律师打官司还是不习惯。其实，在类似迟出证纠纷的处理上，只要是有业主胜诉的成功案例在前，其他业主都可以“依样画葫芦”，无论是通过仲裁还是地方一级人民法院起诉，获得同等待遇的可能性都非常高，跟随的业主比“先行者”还省下一笔律师提成费。一些开发商也不想疲于奔命跑仲裁或上法院，对后来提出有关申请的业主也按同一标准办理。
不过，想搭“便车”的业主必须确认胜诉业主与自己的合同有关迟出证的条款是一样的，如果两个合同的条款有出入，就搭不了便车。
律师为应对业主“搭便车”的心态，有的也提出按宗收费，最终按违约金提成收费，只要一个楼盘能够攒到足够多的同类型业主，每个业主支付的律师费有时候可低至几百元。不过，对于这种情况，牵头的业主容易成为标靶，如果最终不胜诉或者有业主认为费用过高，有可能会影响邻里关系。
问题三：出证遥遥无期，判决如何执行？
可先拿自逾期之日到申请执行日的赔偿
有业主看了合同后产生疑问，认为“违约金按日赔偿0.05%，但开发商一直未能出证，到底按多少天来计算违约金？”
一位资深律师告诉记者，开发商的违约责任是到出证之日作为终止日期计算，法官或仲裁的判决是按照“自逾期之日起按总房款0.05%赔付”，有封顶的则以封顶额为上限，只要有判决，业主都可以申请执行，业主可以先获得自逾期之日到申请执行日的赔偿，最终出证再收余下的违约金。
不过，对于一些开发商来说，有判决有时候也难以执行。记者之前报道过的从化盛唐翰林国际迟收楼事件，已收楼的业主一直无法办证，至今已超过两年多，累积的违约金非常可观，但获得赔付的业主不多。
有律师告诉记者，盛唐翰林国际获得赔偿的业主在法院协调下与开发商达成协商，按违约金60%获得赔付。
一位资深律师也表示，有的迟出证官司判下来，但执行也需要一年半载，有的业主“等钱使”，有时候会与开发商协商，愿意打折早点收违约金。
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