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开发商延迟办房产证须付违约金 律师抢迟出证楼盘生意

https://m.biud.com.cn 2014年06月13日14:26 家居装修知识网  

  迟收楼、迟出证为律师们带来无尽商机。花都天马河公馆一个100多名业主的QQ群里,就同时有三拨律师在揽客。图为天马河公馆外景。

  业主们接到的律师宣传单。

  开发商延迟办房产证需按日付总房款万分之五的违约金 律师争抢迟出证楼盘生意

  文/图:记者 李凤荷

  如今楼价高企,一旦迟办房产证,开发商就会赔到“肉痛”,因此开发商会在商品房预售合同里埋下多条“降落伞”条款。对于买家来说,这些“降落伞”条款的背后有什么意义?对于由买家晋升业主的人士来说,万一遭遇延迟办理房产证的纠纷,面对不同律师的“招揽”,又应该如何精明选择呢?

  记者为此请教了律师行业资深人士,有“横财运”的业主千万别错过。

  近日,小北路颐和雅轩的业主齐齐接到一张律师楼的传单,传单称“律师帮您追索迟延办理房产证违约金”,传单还以白纸黑字声称“无效果不收律师费”,“按实际取得的违约金提成律师费”。

  该楼盘成为律师上门派传单的“香饽饽”,无非是“利字当头”,因为迟办证的纠纷相对简单,且如果一次可以揽几十个客人,律师的提成还是很可观的。

  花都天马河公馆一个100多名业主的QQ群里,也同时有三拨律师在揽客,律师都比着开出更优渥的条件来吸引业主,律师以往为其他楼盘业主打赢迟出证官司的往绩也成为炫耀资本。

  据记者采访所知,近年由于楼价上涨以及商品房预售管理的加强,楼盘迟出证的事件已较以前大为减少。楼价高企,一旦延迟办理产权证,开发商可谓赔到“肉痛”,因此开发商往往会在商品房预售合同里埋下多条“降落伞”条款。

  看清“降落伞”条款:

  补充协议减轻赔付责任

  据法律人士介绍,2009年7月广州市启用商品房预售新版网签《合同》,首次提出开发商办证时限:如购房业主委托开发企业办理房地产权证,开发企业应在该商品房交付使用之日起最多210个工作日内办妥,并交付给购房业主;开发企业延迟办理产权证的,需自逾期之日起按日向购房者支付该商品房总价款0.05%的违约金;延迟办证达120日的,购房者有权选择继续履行合同或单方解除合同。

  不过,据记者调查,2009年7月后开售的商品房项目,鲜有达到210个工作天办证的要求的。原来,“精明”的开发商都在合同里设下多个“降落伞”条款或签订补充协议,以规避过重的违约责任。

  如小北路颐和雅轩的开发商,在合同里签署补充协议,约定“房产证在楼盘交付之日起720个工作天内办妥”,即依然按照旧版商品房网签合同的内容来执行。且颐和雅轩的商品房销售合同中约定了迟办证违约金的封顶比例“不得超过总房款的5%”。

  法律界人士告诉记者,没有设定封顶上限的开发商,在合同中会约定,“自逾期之日起按日支付总价款0.01%的违约金”。示范合同中迟办证违约金的按日赔付标准是总房价的万分之五(0.05%),而开发商却把有关赔付标准降低为总房款的万分之一(0.01%),无形中把赔付责任降低了。资深法律专家表示,补充协议属于由开发商和买方约定的特别条款,其效力优于普通效力。故此,买家在销售合同中看到“此处见补充协议X”,就大概可以知道是开发商的“降落伞”条款。

  三问“飞来横财”

  问题一:“无效果不收律师费”真还是假?

  确有“风险收费” 不得超过业主所获赔偿三成

  据律师行业人士介绍,律师行业内的确有“风险收费”这一规定,也就是客户不需要支付费用,风险在律师这边,按最终获得的赔偿进行提成收费。

  风险收费有上限,律师提成不得超过客户获得赔偿的30%。广州市一位从事楼盘迟出证官司的律师告诉记者,律师提成在30%比例之内都算合法。

  这位律师表示,由于迟出证的赔偿对业主来说是“街边钱”,是“飞来横财”,本身律师按风险收费,业主不需要掏一分钱,故此有的业主会比较豪爽,给的比例较高;有的则认为这些属于个人所得,且律师所花的精力又不多,给的比例不高。

  由于律师间在同一个迟出证楼盘会“争生意”,各自开出不同的提成标准,有时候也会“顶烂市”,争相给出更优惠的条件。

  问题二:别的业主请律师打官司,我可以搭便车吗?

  须确认合同与胜诉业主有关条款一样

  律师行业人士表示,对大部分业主来说,请律师打官司还是不习惯。其实,在类似迟出证纠纷的处理上,只要是有业主胜诉的成功案例在前,其他业主都可以“依样画葫芦”,无论是通过仲裁还是地方一级人民法院起诉,获得同等待遇的可能性都非常高,跟随的业主比“先行者”还省下一笔律师提成费。一些开发商也不想疲于奔命跑仲裁或上法院,对后来提出有关申请的业主也按同一标准办理。

  不过,想搭“便车”的业主必须确认胜诉业主与自己的合同有关迟出证的条款是一样的,如果两个合同的条款有出入,就搭不了便车。

  律师为应对业主“搭便车”的心态,有的也提出按宗收费,最终按违约金提成收费,只要一个楼盘能够攒到足够多的同类型业主,每个业主支付的律师费有时候可低至几百元。不过,对于这种情况,牵头的业主容易成为标靶,如果最终不胜诉或者有业主认为费用过高,有可能会影响邻里关系。

  问题三:出证遥遥无期,判决如何执行?

  可先拿自逾期之日到申请执行日的赔偿

  有业主看了合同后产生疑问,认为“违约金按日赔偿0.05%,但开发商一直未能出证,到底按多少天来计算违约金?”

  一位资深律师告诉记者,开发商的违约责任是到出证之日作为终止日期计算,法官或仲裁的判决是按照“自逾期之日起按总房款0.05%赔付”,有封顶的则以封顶额为上限,只要有判决,业主都可以申请执行,业主可以先获得自逾期之日到申请执行日的赔偿,最终出证再收余下的违约金。

  不过,对于一些开发商来说,有判决有时候也难以执行。记者之前报道过的从化盛唐翰林国际迟收楼事件,已收楼的业主一直无法办证,至今已超过两年多,累积的违约金非常可观,但获得赔付的业主不多。

  有律师告诉记者,盛唐翰林国际获得赔偿的业主在法院协调下与开发商达成协商,按违约金60%获得赔付。

  一位资深律师也表示,有的迟出证官司判下来,但执行也需要一年半载,有的业主“等钱使”,有时候会与开发商协商,愿意打折早点收违约金。

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