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前五月去化不足4% 合生创展刚需、豪宅受压

https://m.biud.com.cn 2014年06月18日11:06 家居装修知识网

6月17日，合生创展披露5月未经审核营运数据，期内公司录得合约销售额约为3.06亿元，同比下降65.23%。

至此，2014年1-5月合生创展合约销售额共计15.67亿元，涉及合约销售面积则为9.87万平方米，同比分别下降64.3%、60.99%。期内平均售价约15888元/平方米，同比下降8.5%。

合生创展执行董事兼财务总监谢宝鑫曾在2013年业绩会现场表态，公司今年销售目标是希望实现15%-20%的增长。按该公司去年销售112.7亿元计算，今年目标折合约129.61-135.24亿元，前5个月完成度最多仅为12.09%。

刚需、豪宅受压

据了解，合生创展预计2014年新推货量大约180亿元，加上既有的存货约250亿元，总货量高达430亿元左右。其中，刚需和改善占总货量的70%，高端占比是30%。只要保持30%左右的去化率，该公司就能完成全年目标。

但从单月合约销售额看，合生创展去化一直不太理想。1-5月，该公司的销售额分别为1.64亿元、3.07亿元、2.32亿元、5.17亿元、3.06亿元，只有4月份超过去年11月单月最低的4.4亿元。

在将近半年的时间里，合生创展的去化率仅达到3.64%，与30%的预想值着实存在一定距离。

对此有分析人士认为，产品销售、营销管理能力不够，或许是导致合生创展业绩下降的一大原因。“在去年"牛市"的时候销售都不好，今年遇上"熊市"就更不好了。”

另一分析人士则认为，合生创展总货量中刚需和改善类型占了七成，在这方面和已经形成一套标准体系的万科、恒大、碧桂园等房企相比，竞争力并不强，容易拖累业绩。

该人士续指，除了刚需项目竞争力原因外，合生创展被业界认可的豪宅项目目前遭遇一线城市需求不振，也是导致业绩下降的原因。1-5月全国商品住宅销售面积同比下降9.2%，在整体楼市下行环境下，豪宅市场难免受到影响。

据合生创展2013年年报显示，豪宅项目对该公司的业绩贡献度最大。期内广州合生珠江帝景销售额达13亿元，北京合生世界花园、合生滨江帝景年销售额分别为13亿元、27亿元，上海前滩一号年销售额12亿元。仅这4个豪宅项目，年销售额便已达65亿元，占总销售额约57.68%。

现金流的压力

尽管合生创展方面曾强调“一直以来都不是高速周转型的企业”，但其疲软的业绩还是引起了众多投行和券商机构的担忧。

6月3日，穆迪发表新闻稿指，随着中国房地产市场增长持续放缓，未来12个月内合生创展销售疲弱的状况可能将延续。

穆迪预计，如果未来12个月销售持续疲弱合生创展的现金流将进一步下滑，从而令现金/短期债务覆盖率从2013年底的70%降至40%-50%左右。

同时，因利息覆盖率预计将降至1.0倍以下的低水平，合生创展的债务再融资能力亦将受负面影响。因库存水平较高，该公司的债务水平预计也很难改善。

相同的担忧也体现在德银的研究报告中。德银认为，合生创展等9家房企或无法完成今年销售目标，未来几个月若不降价或加大销售力度，很可能导致重大现金流问题。