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广州楼市严重供过于求 前5个月消化率较往年低

https://m.biud.com.cn 2014年06月20日16:21 家居装修知识网  

  插图/兰兰

  数据剖析

  文/羊城晚报记者 张秀钦

  时下的广州楼市到底怎样?广州国土房管局的统计数据直白地显示——很糟糕。今年前5个月,广州一手商品住宅的消化率只有0.64,如果形势没能得到改善,消化率继续恶化,那么,今年广州一手住宅的消化率将会创下近10年来的新低,比2008年还要糟糕。

  消化率从去年前5个月的1.14下降到今年的0.64,广州楼市开始进入严重的供过于求时代。

  关键数据

  ●-36%

  ●11%●0.64●113.77平方米

  今年1-5月份,广州原十区一手商品住宅成交总面积为219.22万平方米,相比去年同期的343.9万平方米,下滑幅度超过36%。

  ●11%

  今年1-5月份,广州原十区一手商品住宅成交均价为18059元/平方米,相比去年同期的16200元/平方米,上涨幅度超过11%。

  ●0.64

  今年1-5月份,广州原十区一手商品住宅消化率只有0.64,去年同期的消化率为1.14,明确显示出:去年是供不应求,今年是供过于求。

  ●113.77平方米

  今年前5个月,广州原十区一手商品住宅成交的套均面积为113.77平方米,低于去年同期的115.26平方米,可见今年的小面积单位更加好卖。

  更高期望→更大失望

  2013年的大丰收,让更多房企雄心勃勃,在公布2014年的销售目标时,几乎所有房企都表现得“更高、更快、更强”,万达今年年初提出的全年销售目标比去年高出八成多,雅居乐高出七成多,绿地高出近五成……万科约两成、恒大约一成的增幅,已被业内称为“保守”。

  房企在年初种下的高期望,年中收获的却是大失望。相关数据显示,截至6月中旬,公布了前5个月销售业绩的36家房企中,全年销售目标的平均完成率仅为29%。市场普遍认为,到5月份房企完成年度销售目标的40%方为及格,目前离及格线还很远。因此,已经有房企偷偷调低了今年的销售任务。

  楼市成交不畅,不仅仅是二线、三线城市的问题,一线城市同样也不乐观,广州就是例证。今年前5个月,广州原十区一手住宅成交面积为219.22万平方米,同比跌幅高达36%。

  对于今年一手住宅成交量的巨大跌幅,住建部政策研究中心主任秦虹认为,去年同期商品房销售增速的高位增长难以持续。全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说,看增长的问题,要和去年比,还要和前年比。不是今年差,而是去年太好了。

  事实是,2012年前5个月,广州原十区一手住宅成交面积为228.28万平方米,今年的成交比去年差,比前年同样也差。和今年最大不同的是,2012年的广州楼市出现了“红5月”,成交量从4月份的不足50万平方米骤增至70多万平方米,成交明显爆发,其后的月度成交量几乎都维持在70平方米以上。与之相比,今年广州楼市成交明显转弱,成交量虽然已经连续三个月环比上升,但每月都只是小幅上升,5月份50万平方米的成交量仍称不上是“红5月”。

  供不应求→供过于求

  对于当下的房地产市场,秦虹总结其中的一个特点是住房总供应量在短时间内上升得比较快。确实如此。虽然今年楼市成交大幅下滑,但是前5个月批准预售面积为345.08万平方米,比去年同期的300.52万平方米高出15%。一方面是成交量上不去;另一方面是供应量快速增加,结果是消化率下降。今年前5个月,广州原十区一手住宅的消化率只有0.64,显示广州楼市已转入供过于求时代。

  广州楼市供过于求,并非始于今年,从去年下半年开始已经有所体现。去年前5个月,广州原十区一手住宅消化率为1.14,明显供不应求,但去年全年,消化率降到了基本供求平衡的0.99,显示去年下半年广州楼市开始供过于求。

  为何去年的市场会从供不应求迅速转向供过于求?很多业内专家都认为,主要原因就是住房按揭贷款的收紧。去年年中、年底的“钱荒”,导致银行关紧了住房按揭贷款的“水龙头”,放款速度慢了,利率上升了,成交也就逐渐减少了,去年12月份26.87万平方米的成交量,放在近10年内,也只有2008年2月份的23.12万平方米可以与之相提并论。

  值得一提的是,今年前5个月,广州原十区批准预售一手商品住宅的套均面积为127平方米,比去年同期的121平方米要高,但今年成交的套均面积只有113.77平方米,比去年同期的115.26平方米要低,说明开发商今年推出的大户型产品比去年同期要多,但成交的大户型比去年同期要少。

  房价下滑≠全年降价

  要撬动成交、打破供过于求的局面,最好的办法就是降价,降价风在广州楼市中已经吹了一段时间,从环比的情况来看,广州房价正在步步下滑,证明开发商的降价并非只是噱头。今年3月份,广州房价达到历史新高的每平方米2万元,环比连降两个月后,一下子从“2万元时代”下跌至1.7万元/平方米,下滑幅度不小。随着更多价格下降的楼盘陆续进行网签,预计广州房价环比还会继续下跌。

  房价环比逐月下跌,并没有改变今年前5个月广州整体房价同比上涨的现象。与去年同期相比,今年前5个月广州房价上涨了超过一成。原十区中,8个区的房价同比上涨,花都、越秀、荔湾的涨幅都超过一成;下跌的区只有两个,跌幅最大的萝岗区也不过是5个百分点。

  出乎意料的是,过去10年里,广州楼市有5年的消化率低于1,呈现供过于求的状态,但所有年份的房价都是上升的(2009年房价涨幅非常小,算持平)。2014年,会否再度出现房价环比逐月下跌但全年依然上涨的情况?

  这种可能性极大。假设和前5个月一样,广州今年一手商品住宅全年成交量比去年下滑36%,那么今年的成交量为454万平方米。照此计算,6-12月的房价要降至13555元/平方米以下,今年全年的房价才会出现负增长。也就是说,广州后7个月的房价要比前5个月下跌27%。假如房价真的出现近三成的跌幅,广州楼市就真的“崩盘”了,但出现这种情况的几率微乎其微。

  因此,今年买家很容易买到降价的房子,但想要看到全年房价下降,则几乎没有可能。

  

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