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保障房系列问题:空置、转租、转售等运营管理是最大的问题

https://m.biud.com.cn 2014年06月25日08:36 家居装修知识网  

  最近三天,我将对保障性住房领域问题最为突出的三个方面进行分析,继前天谈建设方面的开工、竣工问题、昨天谈了分配交付环节的“房等人”问题之后,今天我想讲讲在实际使用环节部分城市普遍存在的运营管理问题,突出表现为空置、转租、转售等现象。

  我们克而瑞通过对109个租赁型保障房项目(公租房和廉租房)的调研发现,在52个建成未入住的项目中,有六成项目空置率都达到20%以上。57个建成后入住两年以上的项目中,36%的项目空置率达到20%以上。通过对21个城市的122个销售型保障房项目(经适房和两限房)调研,其中67个已经入住两年以上的项目,约两成项目无人使用比例在50%以上。另据西南财大CHFS调研报告显示:全国经济适用房整体空置率高达23.3%,还高于我国城镇住房22.4%的空置率的总体水平。


  高空置率直接导致了这些保障房项目集中出现转租、转售情况。违规的转租、转售由于小区地段偏远监管混乱,并未被发现查处,很多转售的操作多是先签署买卖合同后即钱货两清,待年限届满后再补交易登记备案,这种操作对买卖双方来说都有风险,但中介仍然热衷安排。


  在保障房领域运营管理环节出现这些问题的原因是多方面的,总体来看主要有以下几个方面:

  1、最主要原因是资格审核不到位,出现房源错配情况

  我们2013年共调研了21个重点城市的231个保障房项目,诸多经适房、两限房小区出现经济条件较优越家庭获得购买,上海、北京、广州、深圳、南京、杭州等城市项目都有体现。另据西南财大调研报告显示:高收入家庭拥有经济适用房的比例更高,中国收入最高的24%的家庭拥有经适房的占比达3.2%,而收入最低的25%的家庭拥有经适房的占比仅为2.4%。

  2、其次选址偏远、配套不全、交通不便也是重要原因

  对于已入住保障性住房项目空置率较高、存在违规转租转售情况,调研发现很大原因在于地段偏远带来的交通不便问题,造成受益家庭无法使用或者使用成本过高,这在广州、上海、北京、南京、天津等部分经济适用房项目中都有普遍反映。


  3、物业管理也是混乱不堪

  保障房的物业管理一直是老大难,几乎也没有物管公司愿意参与保障房管理。其中比较突出的有物业费难以收缴,同时暖气供应不及时、乱收水电费、居住中遇到问题同样也难以解决,而且越管越差,物业质量急剧下降,陷入恶性循环,也导致了保障房空置率较高。

  三分建七分管,商品房适用,保障房更适用,特别是保障房还有特定的使用对象,如果任其今天的局面发展下去,保障房运营管理将成为未来阻碍保障房正常发展的最大障碍。

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