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保障房系列问题：空置、转租、转售等运营管理是最大的问题
最近三天，我将对保障性住房领域问题最为突出的三个方面进行分析，继前天谈建设方面的开工、竣工问题、昨天谈了分配交付环节的“房等人”问题之后，今天我想讲讲在实际使用环节部分城市普遍存在的运营管理问题，突出表现为空置、转租、转售等现象。
我们克而瑞通过对109个租赁型保障房项目(公租房和廉租房)的调研发现，在52个建成未入住的项目中，有六成项目空置率都达到20%以上。57个建成后入住两年以上的项目中，36%的项目空置率达到20%以上。通过对21个城市的122个销售型保障房项目(经适房和两限房)调研，其中67个已经入住两年以上的项目，约两成项目无人使用比例在50%以上。另据西南财大CHFS调研报告显示：全国经济适用房整体空置率高达23.3%，还高于我国城镇住房22.4%的空置率的总体水平。
1、最主要原因是资格审核不到位，出现房源错配情况
我们2013年共调研了21个重点城市的231个保障房项目，诸多经适房、两限房小区出现经济条件较优越家庭获得购买，上海、北京、广州、深圳、南京、杭州等城市项目都有体现。另据西南财大调研报告显示：高收入家庭拥有经济适用房的比例更高，中国收入最高的24%的家庭拥有经适房的占比达3.2%，而收入最低的25%的家庭拥有经适房的占比仅为2.4%。
2、其次选址偏远、配套不全、交通不便也是重要原因
对于已入住保障性住房项目空置率较高、存在违规转租转售情况，调研发现很大原因在于地段偏远带来的交通不便问题，造成受益家庭无法使用或者使用成本过高，这在广州、上海、北京、南京、天津等部分经济适用房项目中都有普遍反映。
保障房的物业管理一直是老大难，几乎也没有物管公司愿意参与保障房管理。其中比较突出的有物业费难以收缴，同时暖气供应不及时、乱收水电费、居住中遇到问题同样也难以解决，而且越管越差，物业质量急剧下降，陷入恶性循环，也导致了保障房空置率较高。
三分建七分管，商品房适用，保障房更适用，特别是保障房还有特定的使用对象，如果任其今天的局面发展下去，保障房运营管理将成为未来阻碍保障房正常发展的最大障碍。
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