“不限购、低总价、投资自助两相宜”，这些漂亮的说辞一般都是开发商为“商改住”项目的意向购房者准备的。据了解，“商改住”项目虽按商业性质立项，但一般都打折“住宅”的旗号，规划以酒店公寓、LOFT等产品形式在市场上出现。
记者了解到，位于通州马驹桥的合生世界村项目将于月底开盘，该项目内部分楼盘就是商业立项的商改住产品。开发商在宣传中称，该项目可实现“大面宽、不限购、天然气入户”。记者调查发现，合生世界村部分“商改住”楼栋单独设立厨房、卫生间且开通天然气，明显违反了北京市住建委的相关规定。
合生世界村“商改住”项目涉嫌违规
据记者现场了解，6月底将开盘的是合生世界村I8号楼，主力户型70-76平方米开间和114-128平方米两居，产权年限为40年。每户都有独立卫生间和厨房，其中厨房还通了天然气。
销售刘元煦（化名）跟记者详细介绍了该项目，“商住两用房的产权确实比住宅要少20-30年。”在解释产权年限问题时，刘元煦说：“拿地是按照写字楼拿的地，销售的时候就卖给个人，拿地其实就是一个法律手续。”
记者查看相关证件时发现，合生世界村拿地时按照商业用地40年产权拿的，而开发的时候，规划为独立厨卫、还在厨房接入天然气，卖给个人作为自住用房，违反了住建委的相关规定。
2011年5月16日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，严禁“商改住”等违规行为。《通知》规定，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。
在北京市住建委《我市进一步规范商业、办公类商品房销售秩序》规定中明确，开发企业在销售商业、办公类项目前，应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。
而合生世界村项目在销售40年平层开间时，将“接入天然气”作为其卖点之一，改变了“商业用地”的用途。
据悉，合生世界村新青年公寓I系列和E系列均为40年产权的商业用地，6月底开盘的I8号楼为25层，共200余套房源。
首付10万刚需仍买不起 炒作噱头大于实际意义
楼市低迷期间，众多开发商为了吸引消费者购房可谓绞尽脑汁，合生世界村打出了“首付10万”的宣传语，意图吸引刚需族的青睐。
但是消费者在买房时，真的如同合生世界村宣传的一样，首次付款只要出10万吗？销售刘元煦介绍，合生世界村楼盘价格为1.5万元-1.8万元/平方米，其中最便宜的打完折总价约为100-120万元之间。“但是在100万元左右的房源肯定只有几套，非常少。”刘元煦说道。
记者以总价120万元的房子计算，根据相关规定，商住两用房首付比例高达50%，剩下的50%贷款只能走商业贷款，不能使用公积金贷款，且还款年限最多是10年，以基准利率上浮10%计算的话，每个月还款约为7000元。
也就是说，如果要买120万元的开间，消费者需要付的首付为60万，另外再加上5万元的电商费用，首次付款必须准备65万元。这对于刚需族来说，还是有些吃力。
而“首付10万”吸引了一部分刚需的目光，看房者靳东就是其中之一。“一开始看到首付10万，还觉得可以考虑买个房呢，但是到现场一问，才知道没有50-60万元首付，根本买不下来。”靳东表示。
就“10万首付”，销售刘元煦说：“我们所说的首付10万，其实真正来付款的时候，是不止10万的，因为还有电商、定金等费用。电商费用是5万元，定金是5万元，也就是说您一开始至少要准备20万元，除开电商的5万元，剩下的15万元会转成首付款”。
据刘元煦介绍，购房者暂时交不上来的部分首付款，有两种渠道解决。第一种是开发商垫付，等到2014年年底购房者一次性补齐即可，不收利息；另外一种是，走信用贷款，放贷的南京银行是电商合作银行，利率和房贷差不多，需3年内还清。
靳东想买一个总价不超过120万元的房子，若首付交20万元，再加上电商费用共25万元，那么需要贷40万元的信用贷，以南京银行的利率算下来，则一个月需要还2400元利息以及1.11万元的本金，合计为1.34万元，这还仅仅是首付部分贷款需要还的钱。剩下60万元贷款月供约为7000元/月，这就意味着前3年靳东每个月需要还款的数目高达2.34万元。
“一个月还2万多，收入证明就得开4万多，如果我一个月能挣4万多，还买总价100多万的房子干什么？”靳东质疑。
“这个首付10万实际上就是一个噱头，如果购房者手头真的没有50-60万元的现金，那这个房子我们还真不推荐他考虑。”销售刘元煦坦诚地说，“这个首付10万元其实只适合那种手头有60万的存款，但是由于投资或者是存定期，部分款项暂时取不出来，我们可以接受先交20万元，剩下的年底可以取出来的时候，一次性交齐。”
链接：商改住的主要弊端
且不说“商改住”产品比纯住宅的土地使用年限短30年左右，单就纯居住的需要而言，“商改住”产品只适合过度型居住，其功能和配套等方面不适合长久居住的需要，且交易成本及居住成本比一般住宅都要高一些。
1、购房成本及转让成本更多
如采用银行贷款的方式购买这类“商改住”产品，只能按照商业类产品来办理，最多只能得到五成的按揭，最长贷款年限只有10年，且不能享受住房贷款在利率方面的优惠。相比住宅用地产品而言，其购房门槛和成本都要一些。
此外，购买一套商业用地的公寓相比居住用地的房子，缴纳的契税在4%及以上。转让则需支付更多的税金，如5%的土地增值税、3%的个人所得税、5.8%的营业税及附加和契税等税种。
2、水电气等生活成本会更高
商业用地性质的产品，其水电费都要按商业用水、用电价格来收取费用，而住宅用地性质的房屋则按居民用水用电价格来收取，这部分的费用差别也非常大，至少会增加30%的成本。
3、不能落户、不能就近入学
由于前期商业房和住宅建设规划目的不同，商业房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。而且，一般的“商改住”项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。
另外，由于商业用地性质的公寓在居住功能方面，或多或少存在阳台小、布局不合理厨房通天然气存在安全隐患、卫生间是暗房、客厅与卧室是通房、面积分布不合理、容积率高等不足，这使得居住的舒适度、方便性大打折扣。
因此，购房者在购买这类“商改住”产品时，不要轻易被不限购、不限贷的“外表”所迷惑，一定要根据个人居住或投资的需求，先全面了解清楚产品的特性后再“出手”。（唐沰)
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