北京市“商改住”禁令出台的时间已经两年多了，然而，《中国经营报》记者日前却发现位于北京市朝阳路繁华地段的朝青汇百货商城被围了绿网，这个原本以商业办公用途立项的楼盘，现在却“商改住”，以LOFT等住宅的形式对外销售。在其宣传板上，也打出了“臻稀，东四环朝阳路，精装LOFT公寓自由购”的广告语。
7月9日下午，记者以购房者的身份询问了朝青汇一位销售人员。据其介绍，该楼盘“不限购”，同时该项目销售均价目前为4万~4.8万元/平方米。“样板间于本月17日正式对外开放。”
值得注意的是，打着新房名号，看似“平价”出售的朝青汇，却实为商业用地，原产权为40年。但是，在明年8月交房之后，其产权或许只剩下18年。
对此，一位不愿透露姓名的业内资深人士告诉本报记者，该楼盘“商改住”已明确涉嫌违规。
商场违规“变”公寓
7月9日下午，本报记者以购房者身份来到朝青汇项目售楼处。从百货商城外看到，其楼体全部覆盖上了绿网，四周则支起脚手架，正在进行整修。而从商城正面望去，原有的商场大型招牌已无迹可寻，取而代之的却是“精装LOFT自由购”的红色巨幅广告。
在售楼人员询问了记者的购房资格后，明确告诉记者，由于“商住两用”不在限购之列，因此无论是自住还是投资，此项目均是最好的选择。“首先，它可以避限，其次这个项目紧邻CBD，以后每平方米再长个1万~2万元，肯定不成问题。”该售楼人员说道。
据了解，项目全称为“CBD东舍创新式公寓”，未来除了一层还是商户之外，2~6层均由原来的商业办公改为了住宅。其中，2~4层是精装LOFT，5~6层是平层阁楼式公寓。
“我们的层高是5.1米LOFT户型，业主可以根据自己的使用需要，任意做隔断；而平层阁楼式公寓的层高是3.9米，非常划算。”上述销售人员向记者推荐，唯一遗憾的就是因为原来是商业楼层，没有通燃气管道，但是可以用电磁炉做饭，开发商在交房时已经做好了电磁炉灶台以及油烟管道。
在该项目的平面装修示意图上，记者清晰地看到，开放式厨房和洗手间的图样被清晰地标示着，而洗手间的马桶和灶台上的抽油烟机也很清楚地印在上面。
然而，据公开资料显示，朝青汇项目共14层，地下两层、地上12层。其中B1~6层为商业，6层以上为写字楼和公寓。
值得注意的是，2011年5月16日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称《通知》），严禁“商改住”等违规行为，要严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。
对此，该项目的销售人员也坦承告诉记者，朝青汇在立项时是为商业办公立项，而此次出售实际上就是将商业办公项目更改为住宅项目出售，为名副其实的“商改住”项目。
产权只剩18年？
据记者了解，由于现在很多商业立项的房地产项目将LOFT产品作为住宅销售，虽然理论上土地使用权限只有40或50年，但由于总价远远低于普通住宅项目，再加上商业立项的房地产项目不受“限购”的限制，类似产品一直销量不错。
在朝青汇售楼处，销售人员也告诉本报记者，新改公寓有平层和LOFT两种，其中，LOFT均价4.5万元/平方米；而平层阁楼公寓均价4.3万元／平方米，但两种户型结构都会有每平方米送5000元精装修。“总价低，不限购，所以我们的项目销售还是很不错的。”
但看似价格较为划算的背后，又存在哪些隐忧呢？据销售人员介绍，由于该项目立项时是商业办公，因此在水、电、物业的费用上和一般住宅项目存在一定差别。“水费是6元／吨，电则是从早晨十点到晚上六点都是按商业用电1.12元／度，其余时间则是按一般住宅收取，而物业是6元／平方米。”该销售人员告诉记者。
但对于一般住宅而言，水的收费是在5元／吨，电是0.4883元／度，而物业一般都是在3元／平方米。
那么采暖呢？据销售人员介绍，对于采暖的费用是按照一般住宅38元／平方米收取，“因为是从旁边小区接过来的一条管道，所以在采暖上与一般住宅并无差别，都是集中供暖，统一收费。”
但问题也恰恰出在这里。如果管道不在正式规划之中，项目或将不能通过验收，换句话说，通不过验收，也就自然不能办理房本。
而更为重要的是，根据《通知》规定，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当做住宅出售，将不能办理房产证。
让人诧异的是，有公开消息显示，朝青汇实际是1993年拿地，如若在2015年交房给购买者之后，产权却仅余18年。对此，销售人员表示，产权40年是没有问题的，而房产证朝青汇也是肯定能办下来。“不过就算产权到期，也不存在被收回的可能。由于当时朝青汇被批是综合性用地，楼上是70年产权，没有人收您的房子，即便是产权到期，而国家也有明文规定，到期后缴纳一定的土地使用权出让金即可续期，房子产权终身是您自己的。”上述销售人员介绍说。
但是，问题远不止于此。本报记者查询了北京市住建委近期的楼盘预售证，并没有朝青汇的信息。与此同时，记者致电北京市住建委，工作人员也表示在系统中并未查询到关于朝青汇项目的预售证等信息。
中唐律师事务所徐斌律师告诉本报记者：“‘商改住’目前政府是明令禁止、严厉打击的，对购房者来说将来也有一定风险。按照新的限制手段，‘商改住’项目办理产权证存在一定的困难。一旦产权证办理困难或无法办理，如果土地出让合同到期，就意味着物业的产权仍属于开发商或者政府。而若归于开发商，开发商则可以将楼盘抵押或另行出售，甚至将公司解散，如若到期都没办理下来，也无法续期，则产权最终将归于政府，政府将有权收回，但无论归开发商，还是政府，这都有可能会给购房者带来钱房两空的局面。”
非首创置业项目？
颇为意外的是，根据朝青汇在多个网站的公开信息显示，朝青汇的产权年限为40年，开发商为首创置业股份有限公司，楼盘状态为“待售”，而其预售证信息为“项目为50年租赁产权房子”。
对此，本报记者致电首创置业相关负责人，该人士表示，朝青汇项目不是首创置业旗下的项目，至于为什么多个网站会显示是首创置业的项目，我们正在追究，当然也不排除通过法律手段来追讨。
那么，朝青汇到底身为何处呢？
据本报记者辗转得到的有关朝青汇的土地出让证明上显示，该土地使用权人为北京华亿安顺企业管理有限公司，而根据公开资料显示，北京华亿安顺企业管理有限公司属于北京华亿安顺企业管理有限公司为北京世纪天乐商业管理有限公司旗下的直属子公司。
据公开资料显示，世纪天乐商业管理集团是一家商业地产运营商，那么，为何一家作为多年商业地产的运营商要将朝青汇置身有违规风险的“商改住”呢？
据记者了解，朝青汇自建立以来，生意一直不太好。“几乎都没什么人来逛这个商场。”租赁朝青汇楼层办公的交通银行的赵小姐告诉记者，也就在这楼里上班的人午休偶尔会逛一下，而下班或者附近的居民多会选择去大悦城，坐车也就十多分钟，就算到三里屯也就二十来分钟，几乎不会选择在朝青汇逛。
与此同时，停车场的一位保安人员也告诉记者，虽然朝青汇里各种百货都有，但就是没有人来逛，除非是有什么应急的东西，否则来这里逛街购物的人还真是少得可怜。
而朝青汇的销售人员也告诉记者，由于多年来朝青汇都是属于自持，在商场并不火爆的背景下，每年要寻租、续租，对与开发商来说并不划算。“耗费了很大的精力，但获益并不多，因此还不如整体出售，一次性回笼资金。”
对此，严跃进告诉本报记者，在得益于过去限购政策下，商业用地获取较容易的机遇，所以房企对于此类地块获取较容易。但此类房企在拿地后，发现虽然楼市调控在持续，但房价上涨很厉害，因此动了心思，进而通过将此类商业项目转变为酒店式公寓等物业。
“这样做，能够最大化地捕获因限购政策而无法置业的购房者需求。同时，此类商改住项目的首付需要五成或六成，对于房企短时期内快速回笼资金是有利好的。”严跃进表示。
一位不愿透露姓名的业内人士告诉本报记者，虽然首创置业表示与其无关，但根据目前现有的公开资料都显示该项目是由首创置业所开发，所以也不排除该项目与首创置业有所关联。“最有可能的方式就是实际开发是首创置业开发，而世纪天乐是经营朝青汇这个商场。”
由于首创置业在郊区物业的开发力度较大，虽然其认为土地成本比较低。但实际上，其把很多土地项目布置在京津区域，本身此类城市郊区市场也面临库存积压的一个问题，所以会面临去化效果不是很好的尴尬。“在扩张的态势下，首创置业拿地比较激进，但那个时候的土地成本还是偏高。如果市场继续低迷，那可能对产品的定价有负面作用，进而导致资金吃紧。”该人士透露道，因此，如果该项目与首创有所关联，对于首创来说，目前出售这样的商业项目，无疑是在减负。
据销售人员透露，此次开发商若能把全部房屋销售，将能够回收10亿元的资金，再加上一层还是为商业，将会以租赁形式出租给两家银行和一家蛋糕店，然后再将现有的售楼处改为一间小型的书吧。“如此一来，对于开发商来说即省事，又做到了资金的快速回收。”
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