二季度以来“以价促量”的楼盘越来越多。 记者 陈枫 摄

楼盘实惠的定价和促销会吸引众多购房者。 记者张宇杰 摄

    开发商“以价换量”动作持续升级

    文/记者王鹏

    随着三水房地产调整期的延续，过去常见较为均衡的购房形态被打破。近几个月，市场常出现的场景是，一些开发商推出的低价房、特价房往往能引来抢购长龙；而维持着高价位不松口的楼盘，免不了陷入销售困难的境地。在住建部门网站的网签数据上显示，每当有特价单位或低价房入市时，网签数据常常出现单日内暴增的情况，而相关单位接近售罄时，网签数据又回复了日常的颓势。为了拉动销量，开发商“以价换量”的动作仍在进一步持续和升级，部分楼盘的降幅已达到开盘以来最低。

    数十套房低价入市引发抢购

    在今年楼市进入调整期后，很多人都对三水保利项目低价入市后引发的抢购印象深刻，从网签数据可以看到，在开盘后不久其第一期推出的项目已经基本售罄。本月，又一家指标性楼盘推出的“特惠房”引发了抢购大战。现场可以看到，不仅沙盘边围满了购房者，交款处也排起了长龙。有工作人员称推出的特惠单位当天基本销售完毕，相关住宅单位的网签数据也证实了这一说法。

    另外，像近期预售的时代城四期因为较为实惠的定价和促销，也引来了众多购房者。消费者从越来越多的促销传单、销售人员打来的电话当中，就能够察觉到二季度以来“以价促量”的楼盘已越来越多。

    在低价入市或推出特价单位的楼盘当中，部分单位的均价已经达到开盘以来均价的最低点。其中，有的开盘时均价为7500元/平方米左右的楼盘，近期推出的特价单位均价已经变为“4”字头；有的别墅盘开盘时均价达到1.6万元左右，现在均价仅1万元出头就能拿下相关单位；在三水森林公园的绿湖爱伦堡甚至打出了“3600元/平方米，全城至低，买靓三房”的广告。

    当然，市场上大张旗鼓宣称降价的楼盘仍然不多，开发商多是以特价房的形式体现。只是，和过去寥寥几套特价房做“噱头”的促销相比，如今的所谓特价单位显然不仅限于造噱头，一次性拿出几十套甚至上百套作为特价销售的楼盘并不鲜见。

    定价不变致库存消化慢

    不过，部分楼盘低价入市遇到的抢购场景只是房地产淡季中不多的亮点。尽管部分楼盘的低价促销短期内提升了三水商品房销量，刚刚过去的一周甚至迎来了成交小高峰，但整个市场较为低迷的情况并未根本性改变。最突出的表现即为市场待售商品房存量仍然处于高位，众多楼盘仍处于慢慢消化库存的状态。从网签数据中可以看到，一些开盘时间不短、最先推出户型仍有三四成待售的情况并不鲜见。其中，不仅有三水本地开发商开发的中小楼盘，也不乏外来开发商推出的大型高端楼盘。

    库存消化速度较慢的楼盘，往往也是定价不变的楼盘。记者发现，在今年第二季度以来屡传降价消息的楼市当中，鲜见这些开发商的身影，咬定价格不放松或优惠有限，成为这部分开发商库存消化速度慢的主要原因。

    另外，楼盘区位、住宅品质和品牌影响力的差别也影响着开发商库存的消化速度。在部分本地开发商推出的中小楼盘，虽然也陆续进行了一些价格优惠，甚至价格更低，但吸引的购房者远没有部分知名楼盘促销活动吸引来的多，库存消化较慢的情况也一直持续。

    记者观察

    买房就赚钱的年代一去不复返？

    三水部分指标性楼盘低价入市引起的抢购热潮，被不少业内人士认为是市场并不缺乏购买力的表现。只是因为对未来房价走势预期的不确定性，影响了很多人选择观望和持币待购。对于购房者而言，开发商“以价换量”的举措无疑是很受欢迎的，人们唯一的担心是，“以价换量”能走多远？

    其中，决定开发商是否会继续以降价换销量的关键，仍是市场的供求关系。当前，去库存化仍是整个三水楼市的主题，进入6月后，三水各开发商推新盘的速度有所降低，并且由于各种低价促销的进行，近期新推货的数量要少于库存的消化量,因此，库存虽然很多，但有减少趋势。并且，市场对限购“松绑”的预期仍然存在，一旦限购“松绑”，市场需求必将扩大。

    开发商的资金面情况则是影响“以价换量”能否持续的直接原因，此前不少楼盘的降价行为，都被业内解读为开发商回收资金的被迫之举。同时，政府从土地出让收入及宏观经济稳定的角度，也不希望房价出现暴涨暴跌的情况。

    其实，不希望房价过度下跌的还有部分已购房业主，房价下跌引起“老业主”维权的情况在不少地方已经出现，三水近期也出现了老业主与开发商就“降价”的争议。并且，用地产专家黎文江的话来说，如今土地、建筑、人工等行业的成本都在上涨，即使降价也不会出现大幅持续下降的情况。

    因此，除非情非得已，开发商一般不会轻动价格杠杆。不过，对开发商一降价就急着出手的投资客可能也要注意，市场正在自我调整中成熟，一买就涨、买房就赚钱的年代也可能一去不复返了。

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