佛山城市升级第五次巡查即将启幕，从“城市升级”走向“城市升值”成为佛山接下来城市发展新思路。作为距离禅桂中心城区最近的镇街之一，罗村的新型城镇化建设之路任重而道远。
实际上，罗村正在变身“罗城”。以佛山市委书记刘悦伦为首的佛山市领导班子对罗村的关注有目共睹，近几年来，罗村新城建设、市政配套等方面投入逾百亿元。百亿财政投入之下，罗村光明新城建设紧锣密鼓、十大产业升级项目推进如火如荼，佛山“产城人融合”发展理念正在这里得到实践。
承载起这一发展使命的罗村因此成为一座梦想之城。
许多人怀揣着梦想来到罗村，因为这里有便捷高速的交通配套，佛山西站、地铁三号线、佛山机场等在这里汇聚，桂丹路、佛山一环、佛山高速、禅西大道等多条交通路线让出行畅通无阻；这里还有完善的产业配套，光明新城、新光源产业基地正“茁壮成长”；这里还是一个有文化底蕴的地方，状元文化、孝德文化、花灯文化、咏春文化等让这里成为名副其实的岭南文化发源地……
一批批“追梦者”陆续奔赴罗村，或购房安家、或拼搏创业，但在同一时空的许多市民眼中，罗村仍然是一处神秘地带。
这个名叫罗村的地方真的是个“村”？这个“村”距离禅桂中心区的实际距离到底有多远？为何近几年来罗村土地市场分外火热，楼价地价齐齐攀升？当前罗村楼价看涨看跌？“产城人融合”理念指引之下，罗村的主要产业形态有哪些？百亿配套及产业投入之下，未来罗村会以怎样的面貌呈现？
《南方日报》佛山观察即日起连续推出“梦想之城——你不知道的罗村”系列报道，为您还原一个最真实的罗村，一座当代梦想之城。
盛夏时节，罗村板块正在升温。近期，纯新盘时代倾城、力迅·城筑将扎堆在罗村孝德湖畔亮相，加上此前已经在该板块开盘的奥园、龙光、长信、钜隆，以及正在平整土地的招商地产，罗村板块出现了品牌开发商造城之势。
品牌开发商的扎堆进入带来的是罗村板块房价的逐步上涨。根据合富辉煌统计数据，今年5月份，罗村一手房平均成交价格为7481元/平方米，去年至今，罗村一手房最高均价超过8000元/平方米。聚焦到具体楼盘，去年个别楼盘价格上涨幅度尤其大，奥园公园一号一期产品均价超过9000元/平方米，部分户型价格过万。
记者调查发现，从2009年起，罗村楼价以每年7%的涨幅递增。倘若从更长的时间段来看，罗村房价在最近十年中翻了七倍，据了解，罗村最早的社区楼盘有罗湖花园、嘉禾新城、富安花园等，当时售价约为1200元/平方米。
价格洼地效应短期仍明显
虽然过去十年罗村楼价大幅上涨，但整体来看，罗村板块当前楼价维持在6000-9000元/平方米之间，目前与禅桂中心区楼价仍有较大差距。对于这一价格，罗村地产业界一致认为这是罗村板块的价格底线，“这是在以成本价卖房子，甚至部分楼盘算得上是以地价卖房子”，罗村某开发商表示。
以罗村最高单价楼盘奥园·公园一号为例，由于该楼盘楼面地价超过4000元/平方米，再加上3000元/平方米的建安成本，再加掉20%的交易税，即便该楼盘在罗村已经成功卖到9000元/平方米，照样卖的是成本价。
富林地产营销部总监李宗秦认为，从目前来看，罗村板块还有明显的几大软肋制约着区域楼价上行。首先，罗村人口少，需要大量依靠外来购房者，这是最明显的短板之一；其次，近期较为低迷的楼市环境也会影响片区内楼价，“因此，短期之内，罗村板块价格洼地仍然明显”。
不过，从长期来看，各大开发商纷纷表示看好罗村发展潜力，该区域的交通、景观资源优势，尤其是佛山西站带来的巨大引擎作用会持续发酵，令板块前景可观。
“罗村是禅桂的后花园，区位、交通、配套优势都十分明显”，原奥园地产佛山公司副总经理陈钊毅认为，罗村的交通和区位优势其实都非常明显，但其价值潜力还没有被完全挖掘，未来，随着交通利好的兑现，从中长期来看，罗村板块的区位价值将愈加凸显。而品牌开发商在高端品牌上的发力，有望改善该片区的产品结构，拉升该区域的楼价。
从主打刚需走向产品多元化
从产品形态来看，罗村楼市可谓是为刚需置业者“量身定制”，综合目前云集于罗村的钜隆风度广场、龙光·君悦龙庭、奥园·公园一号、长信银湾等几大项目来看，中小户占比超过八成。
长信地产营销中心总经理徐伟钊表示：“罗村是一个巨大的刚需市场，各大发展商的项目主力定位刚需，既符合罗村作为禅桂后花园的定位，也符合房地产发展的规律。”
龙光地产广州区域营销部经理曾晓健亦指出，从罗村目前的形势来看，基本上以刚需产品定位，罗村作为禅桂的后花园，刚需市场很有需求。而罗村的配套，新光源产业、多家省级名校等优质教育配套、便捷的交通等，刚需购房者是非常看重的，有了这个基础，罗村的发展很有潜力。
近期将以纯新盘姿态入市的时代倾城同样瞄准刚需市场。据悉，时代倾城主推的是82-118平方米三至四房精装住宅，吸引了大量的年轻买家。
实际上，不单是罗村，整个大佛山产品设计均以刚需为主。钜隆房产副经理郭敏介绍，刚需购房者通常十分注重产品性价比，从罗村到禅桂中心也就10多分钟的车程，非常方便，但均价差距接近5000元/平方米，因此罗村刚需楼盘受到禅桂客户的青睐。据了解，钜隆罗村风度花园有三成购房者来自禅桂城区。
不过，随着品牌开发商的扎堆进入，罗村板块的产品逐渐出现多元化态势，改善型产品比例正在提高。奥园公园一号定位高端，除了刚需之外，改善型产品比例不小，据发展商透露一期产品改善型户型市场反响更好。
预计今年7月入市的力迅·城筑瞄准的就是刚需及改善型购房者，主打两梯两户户型，提供90平方米的N+N户型以及145-160平方米的跃升复式单位。去年年底在该区域拿地的招商地产，也曾公开表示会在孝德湖畔打造宜居高端项目。
专题策划：王伯乐 南盼 专题撰文：南盼 本版统筹：南方日报记者 南盼
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