从乳山银滩、到惠州，在度假地产开发大潮中涌现出的诸多“新贵”，在投资热退潮之后面临“裸泳”的尴尬；而北戴河、三亚这些老牌旅游度假目的地，则成为受惠者。一项网络调查显示，83%的度假地产潜在置业者更青睐配套成熟、养生资源丰富的传统区域。
“新生代”度假地产板块“裸泳”
绿维创景规划设计研究院的研究报告显示，我国滨海旅游资源的分布格局大致呈S形，因此也就形成了滨海度假地产开发的三大板块。第一是环渤海板块，包括山东半岛、胶州半岛，以及以北戴河为核心的京津冀度假中心区；第二个是东海板块，包括上海、浙江等，度假因素较少，更多是旅游形态；第三个南海板块，包括海南岛，以及以深圳为核心、从小梅沙、大梅沙、华侨城一直到巽寮湾再延伸到汕头的海岸线。
在这三大板块中，除了北戴河、三亚等极少数传统意义的度假目的地之外，很多是新兴开发区。“过去几年热钱汹涌，很多之前的荒滩，仅仅因为海景资源就被大规模开发。”比如，年新增建筑面积160万平方米的山东、惠州海岸线，22公里海岸线云集200多个海景房项目、其中至少有4个处于烂尾状态的乳山银滩等等，目前都面临空置率惊人、去化困难的严峻局面。
“野蛮式开发忽略了相关的生活服务和休闲度假服务配套，以及城市公共服务配套，房地产与度假分离，度假地产与城镇化分离，从而导致大量空置出现；以做传统住宅的思维去做旅游地产，最终让度假地产沦为伪度假地产。某代理行老总直言不讳地说，而这，也是投资热退潮之后，某些新兴区域“裸泳”的根本原因。
传统度假目的地凸显“马太效应”
“马太效应”是指强者恒强的现象，在度假地产市场，这一效应逐渐显现，“有限的资金更青睐有着多维价值和明确预期的区域和产品，比如说一些老牌传统度假目的地的项目”，前述代理行老总指出。
“今年我们主推二期独栋别墅和少量双拼、叠拼别墅，精装修交房。进入夏季传统旺销季，看房的人依然很多，尤其是很多来这里度假的客人”，北戴河新区的荣盛·一杯澜项目负责人介绍；而在华南的三亚，尽管冬季才算是旺季，但区域内一些成熟高端项目同样销售稳健，如6月份3天销售38套的半山半岛等项目。
“北戴河和三亚，养生度假资源都非常丰富，经过数十年发展，各种度假配套也非常成熟，当下市场最缺的就是这种确定性。而从预期上来说，以北戴河为例，机场通航之后，国家级的北戴河新区产业不断丰富，未来区域供求失衡或将加剧。”一机构分析师指出，市场从来不会错杀优质品种，北戴河新盘供应相对较少，除了前述顶级产品荣盛·一杯澜之外，主打经济型的项目如天洋万科北戴河小镇，市场反馈也很不错。
从市场供求关系来看，“马太效应还表现在细分市场上，顶奢型产品的供不应求。品质纯粹的一线海景房很少，比如前述市场表现良好的半山半岛、荣盛·一杯澜等。这个细分领域的消费群体日益壮大，他们对价格并不敏感，但对产品要求苛刻；尤其是京津冀的高端置业人群。”亚豪机构市场总监郭毅指出。
一位资深操盘手表示，与海南相比，以质感与体验而胜出的高端海景房在华北地区更为稀缺。尤其是像北戴河荣盛·一杯澜这种超低容积率，私享海滩的顶级产品。据悉，北戴河荣盛·一杯澜项目容积率仅0.4，建筑密度低至15%。项目尽揽碧海银滩资源，周边公园林立、两家高尔夫环绕、西侧还拥有300亩原生态森林公园。此外，项目周边的休闲度假及商业配套资源也很丰富，更值得一提的是，为了能带来更好的度假体验和生活质感，开发商还为业主定制了超五星会所，会议会展、四季恒温室内泳池、酒吧、健身中心等。最具特色的是项目南侧的荣盛·一杯澜专属沙滩，这是整个区域海岸线唯一拥有保险和全职救生员的沙滩。文/方博
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