制图姜宣凭

　　2014年上半年，房地产市场经历了一轮由成交萎缩、库存积压、中小企业资金告急为标志的“寒潮”，大中城市房价也在两年来首次出现环比下滑，楼市热冷交替的转折点也逐渐显现。在成都，楼市出现了相似而不相同的特点。在冷热不均，区域市场分化明显的同时，成都上半年主城区土地市场成交金额高达195.5亿元，同比上涨18.3%，6月成交土地出让金更是环比大涨四倍，楼市“强者恒强，弱者出局”的格局越发凸显。大势之下，华西都市报联合锐理数据独家发布《2014楼市半年报》，深度解析上半年成都楼市变迁。
数据全景
　　华西都市报记者白兰罗杰实习记者张乾

热冷交替从郊区向主城区进军
　　2014年上半年，土地市场呈现典型的冷热不均状态，高价地王仍然出现，同时区域市场分化明显，成都房产市场开发趋势有从郊区向主城区进军趋势，主城区住宅土地存量减少50%以上。
　　记者从中国指数研究院获悉，上半年成都主城区土地市场成交面积447.7万平方米，成交金额高达195.5亿元，同比上涨18.3%，成交土地均价达到每平方米4366.7元，而这一数据在2013年上半年仅为2679.3元/平方米，同比增长63%。
　　住宅市场方面，锐理数据显示，今年上半年大成都商品住宅市场新增供应93251套，供应面积为866.7万㎡。从区域供应来看，远郊从2月份供应急剧下跌后整体进入供应放缓期。
　　而在商业市场方面，商业物业呈现出明显的向外扩张趋势，新都成为上半年销冠。而作为成都主城区商业物业主战场的城南，商业物业供销存遥居榜首。新增供应17.4万㎡，占主城区总供应的47%；成交12.2万㎡，占主城区总成交的49%。

6月回暖成交额环比大涨四倍
　　据国家统计局公布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，有半数的城市房价环比下降，对此国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，绝大部分城市房价同比继续上涨。
　　而在寒潮之下，成都的楼市却在6月回暖。据锐理数据统计，2014年6月，成都市国土局通过公开招拍挂方式出让23宗土地，累计出让面积1748.29亩，最终成交18宗，流拍4宗，因故终止1宗，总成交面积1063.39亩，环比上涨249.8%，同比下降37.39%。本月成交土地出让金总额为67.48亿元，环比大涨421.88%，同比上涨11.18%。

本土房企占成都房产20强近1/3
　　 2014年上半年，房地产市场再度进入调整期，行业下行压力较大，多数房企的销售业绩增长乏力。而品牌房企表现出较强的市场把握力，灵活操作营销策略，继续扩大领先优势。
　　在成都，不同于“北上广”等城市，这里的房地产房企的梯队已然形成，市场竞争格局相对合理，开发商们博弈更看重的是商业模式、销售策略、资本运作的创新。与此同时，上半年房企的表现也同样超出人们的预期。在房联地产研究院7月1日发布的“成都房地产销售排行榜”中，四川本土房企频频发力，并占据了成都房地产市场20强中近三分之一的席位。
企业看市
保利

顺势而为分化发展考验战略眼光
　　保利（成都）实业有限公司董事长、总经理吴章焰
　　对于上半年的楼市，保利（成都）实业有限公司董事长吴章焰坦率承认，“现在买房的不是刚需，就是改需，但目的都是自住，已经很难见到投资客。”
　　在吴章焰看来，房地产行业经历了十多年的高速发展，也确实需要缓一缓。
　　未来，房地产市场最大的变化是分化，不同城市的机会不一样，就同一个城市，东南西北的发展可能都大不相同，将越来越考验开发商的战略眼光。
　　同时吴章焰表示，在顺应楼市大形势的同时，还要顺应当前国家的开发号召，参与到棚户区改造、小城镇建设、养老地产等领域的开发过程中，从更多方面为企业发展提供有力的业务支撑。
正合

依托优势提升全产业链服务能力
　　成都正合地产董事长毛勇成都正合地产董事长毛勇认为，市场从绝对的供应短缺时代进入供求均衡时代。楼市的开发量、销量已相对饱和，但价格仍将保持增长，渐渐与经济和人均收入的增长速度相匹配。同时，虽然在经济持续下行压力下，相对宽松政策或将出台支持经济维持7.5%的增速，但房地产资金面并未松动，而供求也正在重新寻找平衡点。毛勇指出，纯住宅的开发利润越来越小，开发商或修炼自己的商业开发能力，转去拿商业比例更大的地块，获得相对便宜的地价，住宅销售保本回现，商业运作或销售实现盈利。开发商也可依靠优秀的配套服务能力，提升全产业链服务能力，如万科城市配套服务商、保利新成都生活引领者的定位。
洲际

多样互补以购房者需求打造物业
　　洲际置业营销总监刘健民今年上半年，鸿展集团、蓝润集团、四川温资等企业，势头强劲意外挤入备案总面积、备案总金额前二十强，成为上半年成都楼市几匹黑马。
　　洲际置业的营销总监刘健民在接受华西都市报采访时表示，这主要得益于二圈层地缘客的大量成交，“近几年二圈郊县的政策引导以及交通、商业的兴起，促进大量购房者选择经济实惠、环境优美、性价比极高的二圈层房产”。在目前房地产的大环境下，企业应该避开饱和市场的竞争，以购房者需求打造物业尤为重要，深度贴近地缘性客户的需求。同时，物业形态多样化呈互补性，在产品基础上做到务实、灵活、引入多家代理竞争的机制，保证了项目高位走量。
专家把脉
省社科院房地产研究中心主任蒋华东缓中趋稳 房地产行业不会出现大波动
　　对于今年上半年四川的楼市，四川省社科院房地产研究中心主任蒋华东表示，“房地产行业受宏观经济的影响较大，目前，总体经济状况出现了工业投资回稳，货币金融政策保持相对稳定，市场变动未发生剧烈变动的情况，从整体上看，房地产行业不会出现大的波动，处于缓中趋稳的态势。”同时，蒋华东认为保障性安居工程对改善民生、促进社会稳定有积极的作用。“在目前的市场环境条件下，应当加快建设保障性安居工程，同时也应更加要注重质量建设。目前，保障性安居工程的产权机制、价格机制、退出机制等均需要进一步探索和完善。”仲量联行华西区研究部负责人马伟业

私人定制进军旅游地产和养老地产
　　仲量联行华西区研究部负责人马伟业告诉记者，为了完成半年的销售任务，多数开发商加大了营销的力度，不断探索新的领域以更好地迎合市场需求。在今年5月份举办的第43届成都市房地产交易会上，首次设置了旅游地产展区，来自四川省旅游市州及其他省份的旅游地产项目参展，旅游地产、养老地产将进一步细化房地产行业，房企也将依托四川省独特的自然和人文资源，对产品进行“私人定制”，更好地适应市场的需求。中国指数研究院成都分院运营总监黄雪

竞争激烈内外交错提升开发水平
　　2014年上半年，四川本土龙头房企如蓝光、置信等企业，均相应地调整了营销策略，力促成交面积和成交金额稳居前茅，而蓝润、邦泰等也逐渐开始在成都市场崭露头角。黄雪认为，恒大、万科等外来房企凭借良好品牌口碑、产品精良、营销推广策略定位精准等，在取得优异销售业绩的同时，也带来了更为激烈市场竞争，这将有利于本土企业向更多优秀房企学习和借鉴，全面提升了成都房地产市场的开发水平。

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