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楼尖上的商业

https://m.biud.com.cn 2014年07月10日10:02 家居装修知识网

中房网讯(记者卢泳志)在房地产行业里，商业地产的地位举足轻重。中国的商业地产起步比较晚，不过这并没有影响中国人对商业地产的理解，并且始终在寻求创新的灵感。

位于北京市王府井/东长安街商圈的商业项目，新燕莎金街购物广场于今年6月份正式营业，它的出现为王府井/东长安街商圈带来78000平方米的新增供应，使得北京商铺市场总存量增加至7257400平方米。

7月的北京，已经进入了酷暑。9日，戴德梁行发布部分北京商业地产数据。

2014年的前五个月，北京市的社会消费品零售额达到3524.2亿元，同比增长6.9%，累计增速较前四个月提高0.7个百分点。在中国人看来，五一、清明等传统假期是消费的重要日子，因此，5月份的社会消费品零售额高达714.5亿元，较去年同月增长10.2%。

赵岩，是戴德梁行华北区研究部主管，对北京的房地产市场颇有了解。在他看来，受新入市项目的影响，本季度北京市优质购物中心的平均空置率上升至13.41%，较第一季度小幅增加0.11个百分点。

空置率，作为中国楼市调控的产物，已经扭曲了房地产发展的正常道路。

与购物中心交相辉映的，是遍及北京的甲级写字楼。第二季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼存量保持为6991483平方米。

在购物中心空置率上升的同时，由于没有新增供应，北京写字楼市场可租赁面积持续去化，本季度末，甲级写字楼空置率下降至2.3%，环比下降0.4个百分点。

在赵岩看来，由于核心商圈可租赁空间稀缺，加之此前新入市项目去化相对较慢，本季度甲级写字楼市场净吸纳量仅为33672平方米，环比下降12.4%。如果累计前两个季度计算，吸纳量为72115平方米，与去年同期相比下降40%。

在过去的半年中，全球经济复苏对中国的影响极大。内资企业在北京写字楼租赁市场中始终扮演着重要角色，约61.9%的甲级写字楼租赁活动由内资企业完成。

租金水平往往反映着写字楼的市场情况。本季度，北京核心商圈甲级写字楼租金水平持续稳定，每平方米63895元，环比小幅下降0.1%。

CBD则是北京最活跃的商圈之一。本季度CBD商圈平均租金环比下降0.1%，为每月每平方米336.9元，与去年同期相比仍上涨1.0%。

与此同时，在北京的西北方向，中关村商圈也同样活跃。由于望京等新兴园区对租户的分流，本季度平均租金环比下降0.5%，达到每月每平方米220.5元，空置率上涨0.4个百分点至1.2%。

区域的改变对写字楼有着明显的影响。同样繁华的金融街商圈，在连续6个季度无新增写字楼项目的情况下仍面临着来强劲的需求，租赁面积屈指可数，空置率在各商圈中仍保持最低水平，为0.3%。

在中国，舶来品一向能得到良好的发展。商业地产领域，亦是如此。

中央商务区(Central Business District)的概念起源于20世纪20年代的美国，在一些西方发达国家自发形成的CBD建设历程已经超过100年。

中国人初具雏形的北京CBD开始于1993年，发展至今刚刚起步20多年。自从2009年东扩方案获批以后北京CBD进入发展的扩张期，区域面积也从4平方公里增加至7平方公里，同时地下空间建设也在同步进行。

在地球的另一面，美国芝加哥CBD已经拥有了100多年的历史。如今，芝加哥 CBD区域共有91栋甲级写字楼，区域存量近800万平方米，超过了北京甲级写字楼市场的总存量。

根据戴德梁行研究数据可以发现，目前北京CBD共有38栋甲级写字楼，可提供260万平方米的优质办公面积。不可避免的是，在城市化进程中北京CBD也面临着交通日益拥堵的局面。

按照国际CBD通勤交通模式，当岗位密度达到8万人/平方公里时，公交通勤比例应占70%以上，私家车通勤比例应控制在20% 以内。由此看来，调整城市交通结构、改变私家车为主的通勤方式，将成为支撑CBD更高岗位密度开发模式的关键因素。

任何事物的发展总是千变万化，商业的发展也不例外。随着商业的逐步扩张，都市外围地区的交通条件和环境不断改善，大量的居民迁入逐渐形成了一些新型城市功能区，从而推进了城市化的进程。