上半年一二手楼市总体均冷清。

　　东莞个别区域出现一二手楼市“倒挂”

　　楼市大半年的冷淡，开发商终于顶不住压力，新盘以低于区域均价入市，而二手房市场同样冷清，不少业主宁愿不卖也不肯降价，最终个别镇区出现价格“倒挂”，一手房价格平过二手房。

　　记者综合一二手楼市情况发现，由于东莞各镇区房地产发展水平参差不齐，不同区域的一二手楼市也出现分歧。

　　城区现状：

　　一手新房优惠多

　　二手房价格略涨

　　特价房、低首付在东莞楼市盛行，城区楼盘也越来越多地出现打折优惠现象，城区楼盘价格备案纷纷出现下调，然而，二手房市场却因为城区享有城市生活资源，而继续受到购房者的青睐，整体均价保持着平稳上涨的态势。

　　今年上半年，城区南城、东城、万江一手住宅成交量环比去年出现大幅度下滑。受成交量下滑影响，不少楼盘推出“5字头”、“6字头”特价房，或是以低首付优惠方式来吸引购房者入市。

　　然而城区二手住宅市场却仍然保持着价格平稳上涨的态势。如南城二手房均价由今年1月份的8806元/平方米，上涨至6月份的9060元/平方米，东城则上涨至8843元/平方米，莞城、万江两区的二手住宅均价也在“7字头”，接近8000元/平方米。

　　由于城区土地资源的稀缺，占据着城市中心位置，拥有优秀的城市资源、完善生活配套的二手住宅受到购房者越来越高的关注。据搜房评估网统计，上半年城区的搜索率占40%以上，特别是南城、东城分别排名第一、第二位，其中南城西平片区楼盘、东城黄旗山附近及万江汽车总站附近楼盘关注度最高。

　　扫描镇区楼市“怪”象

　　常平：楼市现“倒挂” 一手房“平”过二手房

　　6月底，常平一手楼市出现“价格战”，常平镇富盈·加州阳光项目与碧桂园·常平首府直接面对面“抢客”，将常平镇毛坯新房价格拉低至5500元/平方米，常平部分新盘的价格从“6字头”跌至“5字头”。与此同时，不少二手房价格仍然维持在5600~6500元/平方米左右，一手房价格“平”过二手房，一二手楼市出现“倒挂”。

　　一手楼市受到市场环境的冲击，二手楼市也不能幸免。东莞正璟地产中介总经理陈星霖告诉记者，去年二手房单价在7000多元/平方米，近几个月平稳在5600元/平方米左右。虽然，“二手住宅的成交量同比下降了6、7成，但价格不会大幅下降。”陈星霖说，除了少数急需用钱的业主会降价出售外，大部分的二手房业主都不愿意降价出售。“如常平的新天美地花园等以自住为主的小区，价格还和原来差不多。”记者查询发现，目前该楼盘二手房的价格在6000元/平方米以上，显然高于降价后的一手新房价格。

　　樟木头：楼市起步早 二手房成交旺过一手房

　　樟木头镇是东莞房地产市场发展比较早的镇区，2008年金融风暴之后，不少香港人离开樟木头，那里也因此留下了大量的二手住宅出租出售，不少二手住宅价格低至4000元/平方米以下，较低的价格也使得樟木头镇的二手住宅市场一直以来极为兴旺。据东莞搜房评估网统计数据显示，今年上半年该镇二手住宅成交16.8万平方米，排名全市第一，而一手住宅仅成交了12.26万平方米。相关人士介绍，很多在樟木头做生意的人觉得买房比租房更划算，在离开的时候再把房子卖掉，这使得了樟木头镇二手房市场交投旺盛。

　　而在一手住宅方面，樟木头镇的成交一直以来并不出色，瑞峰置业市场研究部统计数据显示，樟木头镇一手住宅成交面积为12.26万平方米，排名全市第六，成交量同比去年下降了11%。

　　业内人士林先生指出，成熟的房地产市场应该是二手房比一手房成交更为旺盛，樟木头镇是市内少有的二手旺过一手的镇区。

　　松山湖：不再批准商住地 二手房均价上万全市最高

　　松山湖房价一直位列东莞区域均价的前列，瑞峰置业市场研究部及搜房评估网监测的数据显示，2014年上半年松山湖二手房成交量为1.81万平方米，均价高达12095元/平方米，是二手房均价最高的镇区，也是唯一一个二手房均价过万的镇区。

　　2012年起，松山湖不再批准纯商住用地，松山湖住宅更为稀缺，记者了解到，今年松山湖除了在售的光大·锦绣山河等楼盘外，新上市的楼盘仅有星城·翠珑湾、嘉宏·松湖里的鱼等少数楼盘。

　　一手商品住宅供应减少甚至暂停，松山湖的二手住宅也逐渐受到关注，价格自然也跟着水涨船高，从成交的情况来看，上半年二手住宅的成交均价仅比一手住宅成交均价低了1000元/平方米。

　　近年来，虽然松山湖房价已经没有以前的高傲，但是由于占据了稀缺的景观资源，二手房的价格仍然呈现着向上的趋势。

　　业内观点

　　一手住宅或深度调整

　　二手价稳量升

　　东莞中原地产市场研究部相关人士认为，第三季度一手住宅价格面临深度调整，新盘上市价格将低于市场预期或片区均价，在6月下旬多盘定价低于市场预期入市创佳绩的引导下，7月低价入市的项目继续增多，8、9月会有更多开发商跟进，多项目低价开盘使楼市价格不具备上行的基础，反而遭遇下探压力。另外，上半年许多开发商业绩很差，要求开发商在营销策略上有所调整，通过“以价换量”的方式快速跑货，尤其是中大户型产品和尾货促销力度更大、优惠更深，价格走势存下行压力，而随着第四季度的到来，楼市价格逐步趋稳，或小幅回升。

　　合富置业相关人士也表示，进入下半年，在新增供应有所增加、一手住宅加大促销力度等大环境下，购房需求较迫切的刚需客及婚房买家经过一段时间的观望后，购房意愿增加，第三、四季度将率先入市，成交热度或会有所回升，成交仍会以刚需型的产品为主，预计东莞二手楼市的价格则仍会继续保持较稳定态势。（记者蒋幸端 图/记者卢政）

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　　上半年楼市量跌价稳

　　本报讯 (记者蒋幸端)上半年东莞楼市量跌价稳，一手住宅成交同比大幅下滑近四成，而二手房成交同比下滑两成半，与成交量下跌相反的是，由于改善型住宅成交占比加重，一二手住宅均价均表现出平稳上升态势，一手住宅均价首次“破九”，二手房均价也向“8字头”靠拢。

　　东莞中原地产统计数据显示，今年上半年，东莞住宅价格为9134元/㎡，仍然保持约5%的增速上升，对比历史同期首次“破九”。据介绍，大户型促销优惠大，出货比较理想等，是全市均价上升的主要原因。

　　二手楼市同样也出现量跌价涨的态势，据合富置业成交数据统计显示，东莞2014年上半年的二手住宅成交均价为7998元/平方米，环比及同比分别上升3.6%和4.7%。由于东莞现时市场的供应量并不算太多，尤其是刚需户型供应量还是处于偏紧的状态，整体市场呈现量跌价稳的状态。

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