继前一周越秀区府前铭泰公馆推售以来，上周末，广州东部片区公寓新货也扎堆推售，其中萝岗大壮国际广场平层公寓最低售价7888元/平方米，LOFT公寓售价最低位1.1899万元/平方米，约比同板块热门楼盘万达广场要低四成；而增城的合景誉山国际小公寓价格也降至“7千字头”。有业内人士表示，受大市走低影响，商用公寓也只能跟随走上以价换量的道路，但还算可喜的是，从实际情况看，降价确实换回了火爆的成交，这也说明不少投资者对于楼市未来前景还是比较看好。

  a市场现状

  有的一天卖几百套，有的几天卖不了一套

  市场中的商用公寓产品遍地开花，从市中心区到各个热门外区均有不少公寓供应。从产品供应量的分布上看，平层和LOFT几乎平分秋色。在整体交投不算活跃的阶段，公寓是否依然受市场欢迎？

  从近期市场行情看，去年以来一路飘红的公寓产品，而今也出现了成交分化：如上周末开盘的萝岗大壮国际广场，当天推出300多套单位发展商称大致“日光”，现场照样出现一举扫下18套单位的土豪级买家；增城的合景誉山国际同样推300多套公寓新货，当天一房和单间户型基本售完。然而，同人唔同命，同样是中小面积产品，而且还是位于越秀区地铁旁的公寓，却没能“日光”。近日，中山五路中旅商业城的公寓“府前铭泰”开始分期推售，项目的总货量有370多套单位，但至今仍有不少单位可选，目前楼盘正通过一二手联动加大其推销力度。无独有偶，同样是越秀区的某公寓，因单位面积较大，目前也进入了销售尴尬期，几天时间甚至是半个月都难有一套单位成交。

  b营销策略

  新低价+分期首付，以价换量

  近期畅销的公寓项目都有一个共同点，那就是“很多都是低价发售，意图用性价比来打动买家，他们均获得不错的效果，”业内分析人士肖文晓认为。方圆地产首席市场分析师邓浩志亦觉得，“现在公寓市场成交火爆，都是打折促销的结果，他们的开售价几乎是同区域住宅的半价。”

  从上周末发售的大壮国际广场现场情况看，其中的LOFT公寓均价1.3万元/平方米，最低价约为1.19万元/平方米，总价38万元起；平层公寓，带装修均价为9000元/平方米，最低单价为7888元/平方米，总价30万元起，而与该盘仅一路之隔的萝岗万达广场，其在售平层公寓均价为1.4万元/平方米，最低价要1.35万元/平方米，相比之下，大壮国际广场的平层公寓售价要比万达低四成。

  上周末推售的还有增城合景誉山国际公寓，毛坯均价为7300-7500元/平方米，最低总价28万元起，基本和去年5月份的公寓售价持平。其实，早在今年4月份，萝岗全新项目合景天峻首度开盘推出千套新货，定价是毛坯“7千字头”，引发成交火爆场面。在越秀区，府前铭泰公馆近期的报价为毛坯2.6万元/平方米，比同板块在售公寓的4万元/平方米要低35%左右。

  如果说低价发售还只是一个市场刺激点，那么再加上灵活的首付方式，就是商家搅动快速成交的又一手段。大壮国际广场的销售人员介绍，该盘推出分期首付优惠，部分单位签约时只需先交2万元首付，余下的首付款可在一年内免息支付；据了解，誉山国际也把首付时间延长至3年，以减轻购房者的首付负担。

  c专家分析

  受大市影响，供求比升至1.4:1

  受大市转冷清影响，公寓产品虽然还有成交，但也难逃成交量走低的命运。哪怕是在中心区，以往皇帝女不忧嫁的公寓产品，眼下也出现滞销尴尬。“除受大市影响，供应量太多，公寓也只能降价走量。”邓浩志说。

  克而瑞统计数据显示，在2014年上半年，广州商用公寓供应面积达75万平方米，成交面积约54万平方米，整体供求比为1.4:1，应大于求，这样的供求比已经是连续第二年上涨(见附表)。供求比最好的一年是2012年，为0.97:1，换算回来，即是1套房子有1.02个人购买，市场处于供不应求状态。近几年，广州商用公寓供应一直处于增量状态，2011年全年供应为68万平方米，2012年升至80万平方米，2013年井喷至133万平方米。邓浩志认为，广州的供应目前已出现供应过剩的情况，因此，公寓价格的走势将会“没有最低，只有更低。”

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