中房网讯 上半年以来，中国楼市出现降温，分化格局仍在延续。如今，房地产企业在投资城市的选择上异常困惑。如何在楼市分化中寻找新机遇，避免风险？以“中国35城房地产短周期投资风险识别研讨”为主题的易居论坛日前在上海举行。论坛上，来自房企、营销以及研究机构的人士，围绕“城市进入”这个主题进行了深入探讨，并且达成了部分共识。
华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳主持论坛时指出，随着中国房地产大规模、全面性、持续性的高速增长状况的改变，当前房地产市场开始聚焦一个主题词：分化。然而目前对于整个分化市场的大体判断，以及对具体城市的微观分析，还是有所欠缺的。房企应该有“城市进入”的科学参考体系，通过采取积极的策略，进而发现市场机遇，并真正对其自身的价值链进行挖掘和完善。
一、“分化”成楼市主题词
对于进行全国布局的房企来说，需要破解三个重要命题：什么时候投资、在什么城市投资、投资什么样的产品。在这三个要素中，“选择什么样的城市”成为一个关键因素，上海易居房地产研究院副院长杨红旭首先提出，若用单一的眼光看城市，会发现城市的分化现象很明显。
他引用的上海易居房地产研究院库存数据显示：6月份，35个一二三线典型城市的新建商品住宅库存去化周期分别为15.4、17.6和25.4个月。很明显，不同类别的城市有着不同的市场消化能力。如从华东市场看，相应的差距也很大。比如合肥的库存去化周期为6个月居首，宁波则需要31个月，而温州以45个月的库存去化周期垫底。
城市之间有分化，已为与会各大房企所认同。万科上海区域本部投资及运营管理部严一新表示，从其企业自身的实践看，会对各个城市房地产开发潜力进行分类。以华东区的城市群为例，可以将城市分为5个版本，其中上海作为1.0版本，而杭州和南京则属于2.0版本。杭州和南京为“有骨头有肉”的城市，“大骨架”已经搭建，包括基础设施、产业等要素相对集中。
宝龙地产董事副总裁黄永华分析山东市场认为，从分化的市场中也能发现一些风险小的城市，如潍坊和临沂这两个城市的风险小，支撑点在于人口比较多。诚然，问题在于此类城市的房价不高，如果从投资的角度看，房企还是不会进入的。而对于青岛，由于山东人愿意去那里购房的人数比重位居第一，虽然目前库存压力比较大，但这跟整个限购政策的影响有关，预计未来市场机会还是存在的。
易居营销集团总裁助理余成勇以该企业代理的全国项目营销情况分析认为，从上半年的市场表现看，华东和东北的压力最大。如华东地区可以认为剩下了“两个半市场”，即上海、南京和半个苏州，别的城市行情都比较疲软。同时东北地区的销售压力也非常大。相对来说，华中地区的行情表现较好。
上海二手房指数办公室副主任、秘书长梁志超认为，判断城市分化的过程中，也要关注城市中产品之间的分化。比如目前一线城市如上海的成交主体已是二手房，而非一手房。目前一手房的库存高企，二手房的挂牌量却在下降，两者的供求内涵有很大不同。城市进入的过程中，需要重视这些因素的变化。
二、“城市进入”需依据科学准则
与会者均表示，楼市分化背景下，将加大“城市进入”的判断难度。过去房企自己搜集数据，发现很多基础数据的获取渠道很窄。尤其涉及到对诸多城市进行横向数据对比时，难度更大。对市场风险进行把控，亟需科学的参考标准。
杨红旭认为，此前很多研究机构的报告结论千篇一律，在罗辑构建和结论上亟须突破。而且很多城市的研究和排名都偏宏观，目前基本上没有一个可供后续短期内可以验证的研究报告。能够和企业再贴近一点的研究报告和城市进入评估体系，才是最有价值的。
旭辉集团董事长林中谈及企业当前对城市进入的思考。他说，从企业经营的角度看，需要兼顾投资、销售等内容。但往往会出现这样一类情况，从短周期视角，从销售的角度看，整个市场确实好，值得进入。但如果从投资的角度看，却又不能选择，因为开发投资建设需要一个较长的过程，就怕土地变成楼盘可以出售时，房市却降温了。
论坛上，上海易居房地产研究院发布了《2014-2015年度中国35城房地产短周期投资风险识别系统总报告》。该报告选取了市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，以及多个二级指标，最后给35个城市分别赋予一个综合得分，进而衡量了城市进入的相对风险。报告还对35城新建住宅市场生命周期进行了划分。
报告对城市进入策略建立的新评价体系，引起了与会房企的兴趣，认为该报告的创新之处在于：以短周期的视角、结合房价偏离度和城市生命周期等要素进行体系构建。这对于房企今后的城市进入具有积极的参考价值。
上海农工商房地产投资经理郭志清表示，在数据选择和统计上，真实的绝对值数据可以给予直观的判断，而比值或增长率之类数据则更多是反映风险系数，规避小城市表现好于大城市的表象。他建议说，如果仅考虑统计学的量化相对值数据，对城市分级归类分析也许会更好。数据的分析更应该具备连续性，以便于依据现状和走势来判断城市的未来发展趋势。
余成勇表示，房企在选择城市进入时，也要关注整个城市的容量。比如一些西部城市如银川、西宁等，最近的一些同比增幅数值看起来不错，但此类城市规模太小，从而使得房企进入后经营效率很低。而一些大城市，即使一些数据出现了下滑，但总量并不小。
三、关注政策、人口、产业等变量
城市进入过程中，需要密切关注政策、人口、产业等变量。只有这样，才能真正对城市进入的收益和风险关系有一个把控。
中华企业董事长朱胜杰表示，城市进入需密切关注政策这样一个变量。因为政策影响下的供求关系可能并不完全是市场的真实反映。比如最近几年，由于调控因素，房企的有效供应被压抑了，进而影响了当地的供求结构。关注政策因素已成为目前市场的一个特点。
梁志超认为，未来政策的取向值得关注，指标导向或成为过去。上半年中央政府并未出台新政，楼市降温是市场自我调节的结果。这或许意味着，不像过去那样调控就是一种新的调控思路，政府减少行政干预，加强对市场监管。双向调控更应该理解为对保障房与商品房的双向调控。棚改房等保障房一旦加大力度，对商品房市场需求结构则需要有新的考量。
上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁表示，房企进入一些土地资源稀缺的城市时，需密切关注当地的土地政策。她以参与过的城中村改造项目为例，认为部分城市推行“一村一策”的做法，可以让房企找到相应的机遇。所以有时进入此类城市的困难是明显的，但商机也是存在的。
人口因素也是城市进入中必须关注的重要因素。阳光城副总裁王锋表示，过去大家只看GDP的绝对值，却忽视了GDP的结构，即人口因素。以杭州、苏州和南京为例，苏州的GDP构成和外来人口的劳务输入有关，当地有各类产业和机会，但缺乏高净值人群。而杭州则相反，作为一个刚需不如苏州多的城市，当地及周边的实业企业家却很多，购房能力很强。一旦房价下跌，刚需者也难以接盘。而对于南京来说，当地的高等院校、各类行政单位比较多，拥有稳定的中产阶层，所以楼市需求比较平稳。这些都会决定城市进入的不同风险。
余成勇举了一个有趣的例子。为什么今年苏北地区的销售压力非常大，包括扬州、盐城和泰州等地？他表示，这和此类城市过去的购房群体是以公务员、事业单位等群体为主有关。在整个反腐倡廉的环境下，2014年整个客群的需求结构发生了变化，进而会影响当地楼盘销售的进程。
黄永华表示，从城市进入的角度看，未来也需要关注产业集聚和配套等要素。比如南京和杭州这两个城市的差异就非常大。相比杭州，南京更能为大学生提供空间，原因是南京的产业集聚效应更好，而且这也和目前南京的交通网络等有关。那么对于房企来说，自然更偏好南京市场。
四、长短周期结合，制定扩张策略
崔霁表示，房企要真正做好城市进入，需要做好“四个结合”：长周期和短周期的结合；宏观和微观的结合；战略和战术的结合；企业面临的市场情况和自身情况的结合。未来房地产行业是强者恒强的行业，房企应积极寻找城市进入的路径。
林中表示，房企在城市进入的决策中，需要从中期的角度进行思考。因为从企业策略的调整周期看，周期过短则会发生来不及调整的尴尬。房企应该从中期的、动态的角度来看待城市进入。
朱胜杰表示，应该从历史的角度看待房企面临的城市进入问题。从企业实际面临的运营情况看，在这五年期间，房企的产出、营销等情况确实发生了很大变化。当然，房地产市场也存在一定的滞后性。在城市起步期，往往是急剧扩张的模式。这些都是房企城市进入过程中所需要注意的。
王锋表示，未来房地产的发展和城市布局中，“满地红旗”的布局做法肯定是不妥的。此前有认为阳光城是一个激进的房企，但实际上，阳光城是一个很谨慎的房企。一些差的城市不会进入，一些成本高的资金也不会去借贷。只有这样，才能够保持企业的安全性。
严一新表示，万科会对重点城市进行监控。比如目前合肥住宅现货的去化效果非常好，但从今年上半年的土地供应情况看，未来供应会集中式爆发。那么期货供应会非常大，因此会对此类城市未来供应量过大等持密切关注的态度。
郭志清表示，房企需要考量房地产行业短期风险。不光是要考虑城市的存销比和去化周期，同时也要细化地考虑物业形态。城市可以分三类：长期指标偏好、中期指标偏好和短期指标偏好。作为一家以“精耕上海，深耕长三角，辐射全国”为发展战略的企业，农工商会对不同城市的进入进行持续性的风险评估。
本次论坛还肯定了上海易居房地产研究院“产学研”的发展思路。该院围绕微观、中观和宏观研究，对行业的前瞻方向有较好的把握。今年以来，围绕工业用地、城中村、地铁上盖、城市进入、地块判断等领域展开多项合作。站在企业运行的角度提供优质服务，真正为企业的发展提供决策。而此次关于城市进入的研究报告，给了房企一个新的启示。
与会者一致认为，房企在城市进入和项目选择上，应坚持“分析、论证、反馈、再分析”的决策思路。尽管中国楼市正在出现整体性调整，城市在分化，但是只要依据科学的判断准则，积极做出调整，那么房企在城市进入方面依然不会迷失方向。
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