2014年房地产市场发生较大变化，供应增加、需求透支、房贷紧缩、观望加重等造成市场分化进一步加剧。 上半年，市场调整加快行业分化，下半年，地方政策将更趋灵活，更多城市或将调整监管政策。在此背景下，中国指数研究院组织沪上房企和金融机构，举办2014地产金融形势与策略研讨会，搜房网进行现场直播。
会上，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，上半年形势不好是因为开发商预期太高，客源稳定和业绩达标率均表现出今年上半年市场优于往年。对于后市，欧阳捷表示政策方面的限购目前已经没有价值，地方政府目前的做法是在纠错而非救市。同时，对于房企分化，他表示按照目前规律，8000家房企就能满足目前市场需求，今后对小企业的生存环境会越来越具有挑战。
以下是演讲实录：
如果说上半年形势不好 那是太贪心了
我们认为今年上半年的形势相当好，不是一般的好，很多人觉得今年上半年形势不好，如果大家觉得不好一定是太贪心了，为什么？其实大家都指望着今年形势好，因为去年是高增长，我们希望在去年基础上还要再高增长，但是这个时代已经过去了。今年市场大家在一片唱空声中，其实是空中有升的，住房市场高于过去任何一年，只是比去年低了，客源也非常稳定，50强房企的数据刚才中指院的同事已经分享了，增长是大于下降的，业绩达标率并不低，销售均价是持平的，市场占有率是提高的，整个市场形式还是很乐观的。
今年上半年形势我们可以看到远高于2013年之前的同期水平，比2013年也仅仅面积上下降了3000万平方米，销售额只下降了2000亿元，这个额度是相当低的，我们看这个绿线，已经是在一条波动的曲线当中，市场未来会在波动当中，波动才是真正的市场前景，不波动就不是市场。另外根据世联的报告，投资客比例下降到10%，从之前27%、28%下降到现在的10.7%，反过来意味着我们现在的市场是由刚性需求和改善性需求支撑的，这么稳定的客源难道市场不够好吗？另外我们少有看到房企全国性大面积大幅度降价行为，都是在局部城市、局部区域、局部项目降价促销，而且真正直接降价的比较少，促销活动比较多，刚才中指院的同事讲了，上海10%以内就可以快速带动销售，我们也没有打砸售楼处的行为，报道的很少，破产倒闭的情况很少，企业更没有减薪裁员，我们形势比2012年比2008年都要好得多。今年50强的房企上半年销售同比上涨的有30家，增长额是2000亿，同比下降的有20家，下降额只有570亿，20强房企之间30强增长了2000亿，已经可以抵冲全国的3.3万亿下降到3.1万亿的水平，下半年缺额是能够补回来的。下降额度在10亿以内的有10家，50房企中间增长是大于下降的，这里特别看到一点，我们降幅比增幅要小得多，具体数字我们就不看了。新城控股同比增长是27.6%。
目前市场已经显示出来在回暖当中，今年6月份我们算了一下，同比去年上半年1到5月份的月均销售额平均增长22.9%，6月份的单月销售，跟去年相比这个额度增长比较好，最高达到137%，这个增长额度是比较高的，我们增长了73.4%，从达标率来看，28家房企业绩达标率40%以上的有19家，29%的有8家，还有1家是22%，还有2家是22%到29%之间。整个房企一般来讲是上半年少下半年多，今年四六开是非常好的，如果能达到3.5和6.5也是不错的，今年达到40%，去年只有38%，所以觉得今年市场也是好的。
销售额的增长并不是在牺牲房价的前提下产生的
另外我们看到房价，这个销售额的增长并不是在牺牲房价的前提下产生的，我们看到30强房企的销售均价增长幅度都在1%到10%左右，今年的市场整个房价没有看到大面积的普遍性降价，而且6月份我们一般以为冲业绩的动力还是非常强劲的，报表特别上市公司要追求报表，但是我们没有看到大家为了追求报表而去冲动大面积降价，所以你看到有些标杆企业它的增长可能是有点负增长，但是反过来讲并没有冲刺，大企业如果不降价，小企业降价有用吗？没用，因为它带动不了市场。
最佳的买房时机今年可能已经错过
反过来说，现在小企业即便是降价也很难销售出去，因为我们看到，大家刚才讲到小企业的问题，小企业我们觉得现在已经有一种危机感，这种危机感是来自于它们的信任度的下降，后面我们会讲到这个问题。所以我们觉得最佳的买房时机今年的可能已经错过了，当然明年可能还会有，每年可能都会来，6月份不涨7月份整个市场会逐步平稳，逐步走向好转。
千万不要以为房市会惯性增长 但也不必悲观
从房企资金情况来看，房企资金情况相对来讲还是比较充沛的，无论是贷款也好、客户来源也好还是销售来讲都很好，1到6月份开发贷增长了14%，而个人贷略微下降了3.7%，所以我们今年上半年个人贷款放款速度非常慢，即便是非常慢，额度非常少，拿到手的时间非常长，我们看到仅仅下降3.7%，影响是非常小的。定价下降9.3%，主要源于贷款额度下降导致的，当然还有市场观望引起的，还有投资客挤出效应产生的，投资客挤出了大概3个百分点，贷款拖累了3个多百分点，加起来将近7个百分点，我们总共下降了9.3个百分点，还有2个百分点是观望导致的。总体来看房地产开发企业到位资金总体增长了3%，我们千万不要以为房市会惯性增长，预期不能太高，但是也不必悲观，这是我们的结论。
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