近年来,楼市走势整体下滑,今年上半年,全国300个城市的土地市场明显降温。同时,受信贷政策收紧、企业销售业绩不佳等因素影响,房企资金趋紧。实际上,随着房地产市场的急速转冷,房企的资金状况也开始趋紧。在今年一季度上市房企中,仅3家房企资金链处于宽松状态,为近8年来资金链紧绷房企个数最多的一个季度。
紧绷的资金链
作为稳定北京房价水平“基石”的自住房在问世半年后,却遭遇尴尬局面。北京首批自住房出现弃购潮,个别项目弃购率高达20%。稳定房价的作用还未来得及彻底发挥,就不得不面对周边商品房定价低于自住房的情况。
据统计,今年上半年,全国房地产销售萎缩、地产商拿地速度放缓,全国房地产开发投资42019亿元,同比名义增长14.1%,增速明显回落。
“目前市场情绪低迷、库存高企且仍处在不断上升的趋势中,再加上开发商面临财务困境,很可能会在"金九银十"到来之前加快周转,因此房价的下行压力可能还将逐渐加大。”瑞银首席经济学家汪涛表示,从市场价格情况分析,受销售回款受阻、企业资金链趋紧以及去库存压力增加的影响,一些房地产开发企业已经准备采取其他的市场策略。
据不完全统计,从2013年下半年至今,四大资产管理公司已向11家上市公司及其旗下的房地产企业提供融资超过120亿元。这一规模,实际上已经相当于甚至超过国有大银行每年在开发贷上的增量。
一位不愿透露姓名的四大资产管理公司高级管理人员告诉本报记者,开发贷是标准产品,资产公司收购的是问题资产,比如不能按时收回的应收账款,包括房地产应收账款。从资产管理公司的数字可以看出,目前房地产的不良资产在急剧增加。
为房地产接盘
在处置房地产不良资产的问题上,美国应该更有发言权。早在上个世纪80年代初到90年代中期,美国商业银行的不良资产问题就相当严重。由于受到金融危机和利率波动影响 美国有问题的商业银行达到1400多家从1980年到1994年有1295家储蓄和贷款机构破产或面临破产各种金融机构的不良资产高达7000多亿美元。
对于美国不良资产公司接盘后如何操作,本报记者采访了舆图投资咨询公司行业研究员严哲铭。他表示:“主要有两种方式,第一是经营性收购美国不良资管一般都配备了专业团队来运作此类投资,例如,收购老旧写字楼后,进行二次装修,请专业物业管理,并对商铺进行租赁营销,这是一种增加附加值的投资方法,能提供更好的服务、产品,吸引更多的客户,从而创造强劲的现金流;第二就是购买并持有,等待升值,多见于私人投资的住宅市场。第一种运作方法专业性要求更高,对实体经济也更有益。”
对于如何可以挖掘更多的利润空间,严哲铭表示:“这要从房地产的特征来说明。首先,相对于其他投资产品,不动产的流动性差,导致估值不确定,市场短期定价能力低;其次,对于商业地产来说,"投资-运营-出售"的较长周期性抑制了市场价格的短期波动。如果对于商业地产有较好的运营能力,只要收购时的估值处于合理水平,项目成功的概率还是比较大的;最后,通过一个优秀的商业地产运营团队,使用科学的调研方法、估值模型来进行分析,后期执行好运营和销售策略。归根结底,房地产抄底是一种人才竞争。”
对于中国现在如何把房地产的不良资产挖掘出更大的价值,严哲铭认为,现在国内主要的房地产企业还处在国际化实践的初期,在当前欧洲经济低迷的背景下,应该主动去试水抄底,只要能够把投资风险控制在合理的范围内,即使失败了,也可以积累跨境地产收购的经验,把队伍锻炼起来,以期在下一波的机遇窗口期抓住机会。
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