2014上半年江门楼市业已收官，有业内人士对上半年楼市作出如下总结：商品房供应量大幅增加，成交量有所下降，市民观望情绪蔓延，房价承接能力不足等。总体来说，江门上半年楼市呈低迷颓势。7月28日，江门市住建局官网亦发布《江门市蓬江、江海区2014年上半年房地产市场分析报告》(以下简称分析报告)，对上半年江门市主城区房地产市场进行总结与分析。该分析报告显示，2014年上半年楼市开发投资增速趋缓，土地市场冷清，然商品房供应量同比大增，库存量高居不下，而成交量却同比下滑，房价在第二季度全面停涨，下半年江门房地产行业开始进入调整阶段。

　　供大于求，库存高企

　　因早两年江门房地产市场表现出巨大的发展潜力，令其迅速成为开发商眼中的“香饽饽”，大量资金集中流入房地产开发领域，导致房地产市场的供应量不断上升。分析报告显示，今年上半年，蓬江、江海区批准预售商品房项目共28个，比去年同期增加7个；其中新开盘项目9个，比去年同期减少1个。今年上半年的供应面积同比增长56.2%，为历年同期最高。并且供应区域过度集中在北新区和滨江新区，据悉，这两个区域供应面积比例之和已经高达78%，江海区比重则减少至20%，而其他区域近乎零供应。

　　房地产市场商品房供应量如此之大，然成交量却上不去，导致库存量高居不下。分析报告显示，截至上半年末市场待售商品住宅约10600套，同比增长60.7%。库存量过万，消化周期接近12个月。如此一来，江门楼市供远大于求。

　　成交量下降，六月份有所回升

　　据分析报告显示，2014年上半年商品房住宅成交面积为69.12万平方米，同比减少10.7%。成交量虽同比下降，但是仍处于历年同期的相对高位。分析报告列举了2009到2014年上半年商品房成交面积情况，发现2014年上半年的成交面积只比2011年和2013年少。骏景湾执行董事冯永文也曾说，今年楼市上半年的成交量不能和2013年同比，他认为2013年江门楼市的火爆状态是一个很特殊的现象，不能与之相比，“其实除了2013年，查一查往年同期的数据，发现与今年上半年的数据差不了多少”。

　　而且按照上半年各月住宅成交套数看，上半年各月成交量相对平稳。除了二月份成交量508套以及六月份的1052套外，其他月份的成交数量差距不大，成交稳中偏淡，而且六月份亦首次实现单月破千的成交量。

　　据业内人士分析，上半年成交量有所下滑，主要是因为房市供大于求，并且年初有许多不利好的消息传出，如一线城市降价，楼市拐点论、崩盘论等消息加剧市民的观望情绪，另外，还有人认为由于房地产市场的刚需有限，去年红火的楼市已经消耗大部分的市场需求等等。

　　房价二季度全面停涨

　　据分析报告显示，2014年上半年房价进入第二季度已经全面停涨，开始进入下行区间。然上半年各月房价同比还是有所上涨，只不过涨速大幅减缓。而上半年有四个月房价环比下降，包括一月份、二月份、四月份和六月份，其中又属六月份的降幅最大。

　　据悉，一到三月的整体价格保持平稳，主要以住宅类型的结构性变化为主，这几个月来，房价也并无明显的调整。而从五月份起部分新入市的项目已经出现低价开售，到六月份开发商降价促销已呈蔓延之势，许多在售项目也开始有不同程度的调整。

　　上半年的成交单价主要集中在6000—8000元每平方米之间。套数比例为60%，“五字头”的比例下降至20%，8000元/平方米以上的比例与去年比较无明显变化。

　　下半年楼市进入调整期

　　分析报告研判，随着各项主要指标不同程度出现回落，江门市房地产行业进入调整期。市场正呈现竞争加剧、利润减薄和阶段性供大于求的“新状况”。

　　而至于下半年楼市的走向如何？分析报告指出，楼市下半年，市场短期内震荡下行的趋势不会发生根本性改变，筑底的过程需要一定时间，但不会一蹶不振。市场分化仍将继续，库存压力有增无减。行业仍潜藏在较大的发展空间和机遇。

　　美吉地产汤建军亦认为，上半年楼市库存量已经过万，然而下半年的供应量还会继续增大，而这种供求关系也会影响到价格的波动。他判断房价在七月到九月都会有一定程度上的下跌。同时，他亦认为下半年市民的观望情绪仍然会很强烈，但是如果有政策上的松动，把继续持观望态度的市民的消费力释放出来，相信下半年楼市一定会有所回暖。（梁慧君）

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