夏家胡同、西局、孙河、农展馆、万柳，去年天价拍下的地王项目如今是什么样子？
在地产房企中，有不少都曾号称“当年拿地、当年开工、当年回款”，而当集中全力拿下天价地之后岂不是更应该迅速入市以拔得头筹、在竞争者中占据有利位置？恰恰相反，据北京青年报记者从这六块地王拥有者处得到的消息，2014年，或将只有万柳地区中赫“万柳书院”能在年底面市，其他五大焦点楼盘迟迟不见动作。
因此，诸如“市场下行、地王项目担心卖不动不敢开盘”、“其中有的企业资金链面临难题，不敢轻易上马”等等坊间说法甚嚣尘上。地王盘迟迟不动的真实原因是什么？他们上演“地王之战”大概会在什么时候？北青报记者对六大地王盘一一进行了走访。
地王项目现状：除了万柳书院基本都在做规划产品类型基本都已定调
“2013年高价拍地的房企中，恐怕只有中赫的万柳书院现在日子最好过”，六大地王项目其中一位营销总监不无羡慕地对记者表示。的确，万柳书院是这批高价地中第一个出手、并且背负“地王”头衔最早的项目，最早面市、最早受益似乎是顺理成章的事情，但其实在这一年多的时间里，他们的路并没有那么顺。
据万柳书院品牌负责人介绍，万柳书院本来可以早一些亮相，自中赫置地拿到土地之后，就积极推进项目的设计、施工。目前尚未入市，主要是因为中赫置地希望将这一产品按照“艺术品”而不是“工艺品”的标准来打造，这就需要花费时间和各种成本去打磨品质。初期做的园林由于经过开发商论证不符合项目整体“调性”，直接推掉重做。
“估计年底现房开盘，目前样板间基本已经做好，园林做好之后就可以接待访客了。”品牌负责人表示，至于价格，最终将以相关部门审批的销售证为准。目前，海淀万柳区域因为地处学区、配套完善，以及近十年来都没有新增土地供应，供求矛盾决定万柳书院周边二手房价格一直稳定在10-12万元/平方米。所以在业内看来，中赫·万柳书院的价格达到15万元/平方米符合市场规律，全盘的货值预计可能超过130亿元。
除了万柳书院的“一枝独秀”，其他五个地王盘则显得步履蹒跚。
孙河，中粮地块。由于上月孙河两个地块流拍，不少业内人士纷纷将矛头指向了中粮，认为今天“压死孙河的最后一根稻草”、造成土地价格飙升的“罪魁祸首”莫过于2013年以4.84万元/平方米楼面价创造当年北京单价地王的中粮集团。因为在它之前，龙湖、泰禾、首开在此拿地折合楼面价在2.5万元/平方米左右。“地王拯救者”的名号不胫而走，连离它几十公里之遥的农展馆地王都松了一口气——“连孙河楼面价都4万多了，谁还敢说农展馆7万多的地贵”……
通过种种途径，记者终于摸清了业内普遍关心的中粮孙河项目现状。据内部人士透露，正是由于地价比周边楼盘都贵，因此，中粮几乎将所有精力全投在了该项目上。而且对于种种质疑，开发商并不在意。“单价10万元起是毋庸置疑的，产品主要以别墅为主，辅之以低密度平层公寓。现在楼盘名字已经确定，但没到最后一刻不方便透露。”
夏家胡同，懋源地块，最不着急的开发商。“产品规划还没有批下来，但肯定做定制豪宅。由于定位比较高，因此前期做产品规划会非常细致。再有就是销售本身也会考虑实体样板间和园林样板区都出来以后再发力，因此项目进展速度会相对慢一些。”懋源公司营销总监赫蒙说。她表示，公司目前在售楼盘红玺台还有几十个亿的货值，又在北三环边上，必须做一个漂亮的收官，而夏家胡同周边没有竞争楼盘，因此开发商对未来产品与销售都充满信心。
夏家胡同地块没有竞争，西局则不同。目前为止，六大地王项目中最神秘的当属龙湖与泰禾的西局“双雄会”。双方的操盘手面对北青报记者采访都讳莫如深。据了解，龙湖的速度要稍微快一些，产品定位已经明确，由于与泰禾存在竞争，因此，龙湖方面并没有对记者透露具体的产品情况、价格水准。“我们这两块地都有环境建设指标，跟有关部门需要不断沟通，因此进度是显得慢了一些，但明年上半年肯定会面市。”龙湖操盘手预计，明年上半年将是六大地王真正同台竞技的时间。
农展馆，融创地块。融创北京公司副总经理楼燕青告诉北青报记者，目前她的任务是组建销售队伍进行培训，样板间和示范区要到明年上半年才能完成。至于产品，楼燕青表示，要做现代风格的低密度产品，基本上是七八层的公寓，顶层和一层会做一部分超大户型，预计售价15万起。
地王盘在等什么？
没有特殊原因，开发商一般都会在最短的时间内迅速开盘，拿到土地一年时间没动静绝非“认真规划产品所以造成了进度慢”能一语避之的。众所周知，去年有关部门“限价”、“限证”，4万元/平方米以上楼盘全部停发销售证和预售许可证，因此，大量高价盘偃旗息鼓，而由此带来的连锁反应，比如自住房入市、二手房冰封、银行收紧口袋等等，让无比看中时间成本的地王项目叫苦不迭。
而近日从北京市住房和城乡建设委员会传来消息，只要项目（单价超过10万元／平方米）是封顶的现房，北京市住建委就给予销售许可证。这就意味着，一大批豪宅项目将因此受益，地王盘更是看到了“无限曙光”，因为在他们看来，顶级豪宅不做到现房，买房人也不会真正关注。正如万柳书院开发商所言，蓄客半年以来，买房人就等着实楼样板间和实际园林示范区开放了。
据业内资深人士分析，地王们等来了政策的解冻，但还有两个条件也是他们必须要等的。
第一、相对的市场底部。这就是说，在当前情况下，地王项目不开卖，市场的底部就还没有到来。反之，如果地王项目开卖，那么市场可能真的已经接近底部。以北京为例，地王项目由于其身份的特殊性，对于预期十分敏感。对于地王项目而言，宁可从一个低价开始开盘销售，逐渐走高，最终登顶，也不愿意以高价开盘，其间出现波动，价格下调，然后再努力冲高。尤其在当前的市场情况下，
地王项目一旦波动，再想冲高几乎就没有可能。相比普通项目，地王项目的蓄客周期往往更长，通过蓄客，开发商掌握的客户预期、购买力变化等方面的信息，还是相对准确的。基于这些做出的行动决定，自然具有极大的参考价值。
第二、二手房交易活跃期。也就是说，地王项目如果不开盘，说明二手房市场的流动性还没有达到“理想释放”的情况，市场还会继续冷清一段时间。反之，市场的繁荣即将到来。
如今的土地价格决定了地王项目绝对不是刚需，其客户基本是瞄准三次改善、四次改善以及投资和资产保值类的客户。这些客户都不是第一次买房，三改、四改都需要卖掉旧房子，来买新房子；投资型和资产保值型的客户也重视自身资产配置的情况，所以，也存在卖旧买新的情况。所以，这些客户能够在多久的时间内、以什么样的价格卖掉自己手中的房子，是他们能以怎样的消费能力买下地王项目的重要因素。由于当下特大型城市限购政策、禁贷政策基本没有松动，要获取购买资格，支付购房款，卖掉已有的一套或者几套住房，是一个重要选项。如果他们卖得快一点，价格高一点，那么地王项目的消费能力就要强一点。以北京为例，北京二手住房7月成交量尽管环比上涨超过16%，创4个月新高，但同比还是下滑23%左右。所以，要看这种回升的趋势是否持续，地王项目才能决定其是否有具体的“行动”。
“地王盘”的谨慎乐观底气从哪里来的？
在接受北青报记者采访的地王盘营销负责人中，大家不约而同对未来预期用了四个字来形容：谨慎乐观。在几乎所有媒体都在纷纷报道7月楼市成交量继续下跌之时，他们的这种底气从何而来？
亚豪机构副总经理任启鑫向记者介绍，前不久亚豪做过一个上半年豪宅市场的分析，其中有一个结论是，1000-3000万的豪宅成交量较之前同比下降比较明显，3000万以上的成交反倒较之前略有上涨，出现了不太相同的两种走势。对于下半年和明年的豪宅市场的走向，可能还要从这两个层面上细化分析。
1000-3000万上半年下降，我们的一个基本分析原因是改善型客户的观望、二手交易的滞缓、信贷趋紧等原因。从目前的条件来看，影响改善型购房的三个原因至少有两个在发生改变，信贷政策和二手交易中的税费政策，这就为下半年和明年的豪宅市场创造了政策环境。第二个层面是，由于目前各项目的成交状况较差，下半年各项目“以价换量”的概率加大，这就会形成对于豪宅市场转变的直接促进。第三个层面上，新项目的入市，新的产品符合市场预期的价
格水平，也会刺激一部分新的成交。综上三个原因，1000万-3000万的下半年到明年出现转变的概率应该还是比较大的。
3000万以上的顶豪市场，是一个相对独立的市场行情，对于后市的判断基于两个条件，一个是目前到此价格的项目均具有绝对稀缺，基本具有绝对的不可替代性价值；二是下半年新入市项目可能出现的新的创新型产品引导新的需求和成交。
“但是考虑到反腐、经济不确定性等因素的影响，我们的整体判断还是谨慎乐观的。”任启鑫表示。
据某豪宅统计的客户分类显示，70后企业主、创业者、企业高管成为购买豪宅的主力军。“资源稀缺性使其具有极强的抗跌性和保值性。”业内人士指出，目前很多传统行业都面临着转型、重新洗牌，很多企业主在看不清未来前景的时候，购买物业将是资产保值的重要方式，而核心城市的核心物业无疑是最佳选择。至于购买资格问题，现在有很多种规避办法。“其他很多城市都取消了限购，北京虽然没在其中，但一些能使资格受限者买到房子的办法却层出不穷。”该人士透露。
无论如何，六大地王项目一年多时间里遇到翻滚过山车似的经历让他们后怕不已。据记者了解，目前房企对拍地相当谨慎，即使万众瞩目的华嘉胡同，很多准备参与的开发商都表示：参与要积极，但竞拍要冷静。由于此前传闻金融街由于地缘以及资源优势对该地块势在必得，因此其他参与的开发商也没有显出血战一番的架势。某集团前期部经理向记者透露，估计金融街会给各房企打招呼，大家也乐得做个顺水人情。因此可以判断，华嘉胡同不太可能成为下一个地王。
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六大地王项目
1.万柳——中赫集团
2012年7月10日，经历46轮竞价，就达到了北京海淀区万柳地块的地价上限26.3亿元，之后开始竞拍回购面积，最终由中赫集团报出16400平方米回购面积后拍得，成为2012年北京地王。被当时业内人士评价为“如此高昂的土地成本创下北京执行招拍挂制度以来楼面价格的最高值”。按照当时中介机构计算，项目未来价格可能达到每平方米8万至10万元。然而时过境迁，作为六大地王项目中第一个亮相者，它的价格已经标明15万元/平方米起。
2.夏家胡同——懋源地产
2013年7月3日，丰台花乡夏家胡同地块被懋源以17.7亿元的总价获得，溢价率30.2%，剔除保障房部分，楼面价高达45819元/平方米。
3.孙河——中粮集团
2013年7月24日，中粮以总价23.6亿、溢价率49.4%、楼面价4.8万元/平方米、配建公租房3.3万平方米为代价，夺得孙河地块。孙河地块性质为HIJ地块二类居住用地、托幼用地、医院用地。建筑规模8.17万平方米，该地块东至规划泉发花园东路，南至孙河组团十号路，西至孙河组团七号路，北至孙河组团八号路。
4.农展馆——融创集团
2013年9月4日，农展馆地块被融创集
团以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院的条件获得，实际成交总价为43.24亿元，折合楼面价7.3万元/平方米，溢价率16.67%，超出很多人的预期。农展馆北路8号0304-622地块被认为是东三环成熟片区的绝版地块。7.3万元/平方米的楼面价刷新了之前中粮地产创下的4.8万元/平方米的孙河单价地王，也远远超过了北京万柳地王、夏家胡同地王和崇文门地块的单价。业内人士表示，7.3万元/平方米的单价是全国地王，这个价格在相当长的时间内很难企及。
5.西局——龙湖地产
马年土地第一拍。2014年2月13日，龙湖地产以总价35.7亿元、现场竞配5.4万平方米限价商品房的条件，将丰台区西局地块收入囊中，溢价率48%。另据机构测算，该地块商品房部分折合楼面价60730元/平方米。
6.西局——泰禾集团
2014年2月20日，泰禾集团以总价49.58亿元、配建5万平方米限价商品房的条件摘得丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目二期XJ-03-1、XJ-08地块，住宅部分折合楼面价63395元/平方米，溢价率达47.7%。据挂牌公告显示，西局二期地块位于丰台区卢沟桥乡丰北路北。东至西三环南段，南至丰台北路，西至西局中街，北至南马连道路。土地出让面积96390平方米，建筑控制规模170535平米。
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