保障房影响客户预期普宅被当“豪宅”卖

中国房地产发展十几年来，市场竞争日趋激烈，尤其是2014年面对楼市的普遍低迷，越来越多的开发商认识到企业竞争的实质是顾客之争。“让顾客满意并使之趋于忠诚”成为企业的最高经营目标。

近日，中国指数研究院发布了《2014中国城市居民居住满意度研究报告》，对北京、上海、广州、深圳等24个城市进行调研，共涉及163家企业，464个社区。这次调研围绕对社区物业服务、工程质量、规划设计、销售服务等影响受访者居住满意度关键指标进行了评价。

其中，对于北京住宅市场的调研发现，由于北京近年来自住房和保障房的供应大幅增加，使得原本的普通商品房市场出现“被豪宅化”。“豪宅”的心态抬高了客户期望，却在品质上达不到真正豪宅的标准，从而降低了客户对满意度的评价。以五环最热的亚奥区域为例，尽管宣称自己是豪宅的项目很多，但真正达到豪宅标准的仅有少量项目。

豪宅须看配置标准 硬指标决定产品属性

7月19日，亚奥板块三个项目开盘，均实现数亿热销，拉开了亚奥区域在2014年逆市热销的序幕。实际上，从亚运村到奥运会，亚奥板块经历了多年的发展，以鸟巢、水立方为核心的地段已经没有新增土地供应，而周边来广营、北苑等大区域内项目集中，成为如今亚奥区域的新核心。

盘古大观、新新家园等豪宅项目，让亚奥区域给人以“豪宅林立”的直观印象，但在亚奥周边的价格洼地区域，真正达到豪宅标准的项目却寥寥无几。从这次《研究报告》的标准来看，在亚奥区域内真正达到豪宅标准的，只有紫御华府、亚奥万和四季等少数几个项目。

如何界定是否为豪宅？业内资深人士给出了几个硬指标。紫御华府、亚奥万和四季等豪宅项目均采用ARTDECO风格全石材立面，建筑立面是决定豪宅地位的外在指标。而这些项目的层高也均高于区域内常规的2.8米。此外，豪宅标准配置的精装社区大堂、车库大堂，全精装交房、智能化设备，以及管家式物业服务等，也成为判断是否为豪宅产品的重要方面。

亚奥价格洼地受追捧 学区房推动进一步升值

亚奥区域之所以在近期逆市热销，与其是北京五环内少数几个学区房的地位是分不开的。亚奥区域内拥有包括朝来天使双语幼儿园、浩泓双语幼儿园等5家幼儿园，让孩子在学龄前就已经拥有良好的起点。同时，周边还拥有着北苑中学、北京化工大学附属中学、北京和平街一中等11所中学，以及对外经济贸易大学、中央美院等众多高中、大学资源。而景山学校分校也计划在亚奥落户。

由于北京“共建生”的取消，就近入学将成为就读名校的唯一方式。如果家旁边能有一所好学校，那么意味着孩子能够就读软硬件更加优质的学校。因此，在此政策出台后，北京各个学区房，尤其是小学、初中的学区房价格都呈现上涨趋势。

从学区房价值来看，亚奥万和四季、亚奥金茂悦等项目均位于学区中心，其业主子女可以步行上下学，即节省了大量时间，又能够保证上下学的安全。这些无疑进一步推动了房产价值的提升。目前，亚奥金茂悦、紫御华府均接近销售尾声，亚奥万和四季预计9月开盘，在亚奥升级置业的购房者需把握时机。

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