被戏称为抵御楼市下行“神器”的商住产品，近来正面临少有的去化压力。近日，东亚新华地产宣布，旗下东亚·印象台湖项目大幅下调价格，成为楼市低迷以来，北京首个宣布直降的楼盘。公司从在售办公产品中拿出50套房源做特价销售，产品单价从2.1万元/平方米降价至1.49万元/平方米，降价幅度达6000元/平方米。

商住项目降价走量

长期扮演楼市承压器的商住产品近来日子并不好过。

不久前，与东亚印象台湖同一区域的泰禾1号街区(楼盘资料)项目二期产品价格由一期的3.4万元/平方米调整至2.88万元/平方米。而位于大兴天宫院的保利春天派也在近期推出一批“特价房”，房屋总价在原来最低79万元的报价基础上还有优惠。

据统计，今年上半年，北京市新建商住楼成交量仅为8117套，环比2013下半年跌幅超过35%，与去年同期相比跌幅达41%。这一数值与2011年下半年的8112套基本持平，为2009年以来半年度成交的第二低值。在成交均价方面，今年上半年新建商住楼成交均价为21517元/平方米，环比下跌5.3%，同比上涨2%。

统计数据显示，6月以来，商住项目明显加快了入市节奏，在价格上也出现了明显优惠。其中，位于亦庄的合生世界村更是打出了“首付10万”的宣传语。同时，其原价1.5万-1.8万元/平方米的产品推出了160套特价房，以9800元/平方米的价格出售。此外，包括金地朗悦·YOYO派、旭辉E天地等知名商住项目均打出优惠促销的大旗以促进销售。

刚需分流客户

“商住项目与住宅产品不同。”一位投资界人士认为，开发商越降价，商住项目中的投资需求就越不愿意出手。他分析，商住类产品的客户通常是投资客和因限购而不具备购买资格的刚需人群。市场下行对投资型客户的影响相当大，他们在房价出现下行预期，市场观望情绪尚未消退的情况下很难入场。

而刚需人群作为其另一部分客户，则受近来总价不到200万元的自住房大量入市影响很大。据统计,北京累计出让含有自住房的地块项目已有40多宗,这意味着今年将有4万-5万套自住房上市。专家表示，受自住房上市影响，刚需商品房项目最近销售不太理想，部分区域供应量大的板块，商住项目进行一定的价格调整是理性表现。

另一个值得关注的因素是，市场上低价入市，甚至降价促销的刚需楼盘正在增多。“一些区域的商品楼盘入市价格甚至低于自住型商品房价格。”某开发商表示，这让商住产品原有的价格优势正在失去。

业内专家指出，“限购”仍将作用于楼市。北京8月上旬二手房成交房源大多为200万元以内小户型房源。凭借“低总价”、“不限购”的优势，商住项目仍有生存空间。随着部分项目价格调整到位，商住项目的去化将逐渐加快。

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