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商住楼全面抢收刚需客 通州成最热销区域

https://m.biud.com.cn 2015年11月12日11:22 家居装修知识网  

2015年北京(楼盘)商改住公寓类市场异军突起,出乎了绝大多数人的预料。

其实早在限购之初,像中弘北京像素(房价 户型 二手房 租房)(楼盘资料业主论坛)、珺悦国际(楼盘资料)等商住公寓项目一度卖得非常火爆,因为不限购、不限贷这类商住项目中经常出现“大老板”们一口气买下一层的壮举。但随后,住宅项目的供应加码、产权年限的硬伤让商住市场一度进入蛰伏期,只是偶然被开发商提起,要么被用作特价房促销的手段,要么就是用来控制销售节奏。

不过,今年的商住公寓市场却迎来了新的高潮,北京住宅类土地价格水涨船高,直接拉大了住宅产品与商住公寓的价格差距。另外,史上最严 “限购令”降临通州,进一步加紧了通州住宅的紧箍咒。这些因素都促使投资客重新将目光瞄准了商住公寓,甚至不少刚性需求和改善需求也被住宅的高门槛挤到了商住市场。最终导致,今年前十个月的商住公寓成交近1.45万套,相比去年同期上涨33%,均价近3万元/平方米,上涨了11%,均创下了历史新高。

不少住宅买家转投商务公寓

周末,地产界的朋友圈再次被“日光盘”刷屏了,“通州保利·大都汇(房价 户型 二手房 租房)开盘,当天销售达12个亿。”在供应日渐稀少,项目高端化的北京楼市中,成交上十亿的项目已经不多见了,而保利·大都汇还不是一向好卖的住宅,作为商业综合体项目,一期开盘的是公寓10号楼和商业办公7、10、13号楼。

据北京青年报记者现场了解,保利大都汇(价格 动态 户型图 论坛)(楼盘资料)位于通州运河CBD(房价 户型 二手房 租房)核心区内,一期开盘的是主力公寓10号楼,共计400余套,多是45-52平方米的小户型,层高4.2米,可以做成LOFT,售价为35000-36000元/平方米。

之所以开盘热销,与通州的“最严限购”不无关系。北青报记者了解到,对于资金相对紧张或是没有买房资格的人来说,一套商住公寓总价180万以内,其吸引力不言而喻。

在楼盘现场,本身就住在通州的董女士向记者表示,今年通州将成为副中心的利好一出,自己就打算再买一套90平方米左右(房价 户型 二手房 租房)的房子,作为投资。但随后看了许多新房和二手房,最终被日渐增长的价格吓退。加上随后出台的通州限购政策,更是让她失去了买房资格,无奈之下,抢套核心位置的商住楼就成了她的B计划。

“不仅是我,还有两个同事跟我一样买了这儿的商住,她们都是首套房为了自主的,也是被政策卡住了,没办法才从住宅转到了商务公寓。”董女士对记者解释道。

不仅是门槛低,由于大量居住需求的涌入,商住公寓自身已经从以往的过渡性刚需产品向改善型发展。通州某项目的营销总监告诉北青报记者,曾经一套50平方米的LOFT产品,往往一层是客厅加次卧,二层主卧加卫生间,反正买卖双方都把商住当成过渡的产品,并不太在意户型的使用是否方便舒适。而现在不同了,除了刚需和投资,商住楼还有不少一居换两居这样初级改善的购房人,因此,当前主流的商住项目不但会在一层、二层都配备卫生间,而且还会“偷出”一些面积做储物间或书房,以此吸引购房人。

商住市场全面反弹

事实上,在保利大都汇销售之前,通州就已经是北京商住公寓成交热度最高的区域。据亚豪机构统计,2015年1月份-10月份,通州区共成交商住公寓2912套,在北京16个行政区中拔得头筹,占到整体商住公寓市场21%的比重。

而在通州区商住公寓火爆成交的背后,是北京整个商住市场的再次抬头,而且呈现“量价齐升”的局面。亚豪机构数据统计,2015年前十个月,北京商住公寓成交数量为14488套,同比2014同期年上涨33%;成交均价为29667元/平方米,同比上涨11%。商住公寓的成交总金额为290.17亿元,与去年同期相比大涨94%,几近翻倍。不仅如此,同期住宅成交金额的同比涨幅为34%,别墅也不过69%。商住市场的增长最为明显。

郭毅称,在北京执行了5年时间的严格限购之后,2015年北京楼市成交量出现全面反弹,特别是当前北京楼市正在进入新一轮的高地(房价 户型 二手房 租房)价向高房价的传导过程中时,住宅价格的走高,不仅超出了部分刚需客群的购买力,还促使一些投资客看好楼市后市,无论是对于刚需客群,还是投资客,北京商住公寓市场的单价尚在低位,面积偏小也令总价可控,因此购房需求集中涌入。

戴德梁行北中国区研究主管陆明表示,住宅地价的提高,让购房人心态犹豫,处于观望状态。而商住产品的低门槛,反而吸引部分有投资需求的客户,从住宅市场回流到商业,最近开盘的商务公寓也因此增添不少客户。

150万以内和50平方米以内的商住楼最好卖

虽然商住项目大量涌入,但从成交上看,仍旧是150万以内或者50平方米以内的户型最受欢迎。

数据显示,前十个月,商住公寓成交面积多集中在40—50平方米,占比为27%,其次为50-60平方米之间,占比为22%,小面积成交走量成为商住突围的主要方式。

而在成交价格方面,高达64%的商住公寓总价位于150万元以下。其中100万-150万元之间,占比为34%,其次为50万-100万元,占比为30%。相反,300万以上的商住公寓占比仅为5%。

这与商住项目购房人多为刚需和投资型买房人有关,小户型低总价的项目更容易接受。不过,北京和裕地产公司的营销中心总经理王骞表示,商住项目相比住宅的价格优势,导致更多的改善型需求也开始进入商住项目。像位于顺义的尚峰壹号主推107-356平方米现房公寓项目,售价31000元/平方米,同样吸引了数百名购房人。

整体来看,商住公寓成交位置集中于五、六环之间,成交套数占比60%。业内人士认为,商住公寓形成的热点,预计短期内仍将持续,市场供销两旺的格局有望延续。

热点从供应过剩区域转向成熟区

从市场前景来看,商住公寓将会逐步占据北京楼市的成交主力。今年出现的住宅用地中,五环以内住宅用地的楼面地价基本在5万元/平方米以上,六环以内的住宅地价也均超3万元/平方米大关,这意味着北京住宅市场将整体高端化,未来住宅单套售价将在500万元以上。

在这样的市场背景下,商住公寓的单套总价还能保持在100万-300万元左右,低总价、不限购的优势将得到充分发挥,并成为刚需客群的首选。

不过从热销的商住公寓不难看出,热点正从供应过剩的新城区向供应稀缺的成熟区域渗透,像上周末开盘热销的保利·大都汇(价格 动态 户型图 论坛),就位于通州CBD核心区域,周围配套相对成熟,而台湖等新兴区域的商住项目销售就并不这么火热。还有位于顺义中央别墅区的艾迪城项目,不但周边配套齐全,而且主打120万起的精装修LOFT,在周边千万级别的别墅包围下,无疑更吸引刚需购房人。

但另外一个不可忽视的事实是,北京商住公寓的库存并不低。据亚豪机构向本报提供的数据显示,截至2015年10月底,北京商住公寓库存为27470套,相当于北京住宅库存的30%以上,这意味着这个市场未来竞争也将非常激烈。

 

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