2015年北京（楼盘）商改住公寓类市场异军突起，出乎了绝大多数人的预料。
其实早在限购之初，像中弘北京像素（房价 户型 二手房 租房）(楼盘资料业主论坛)、珺悦国际(楼盘资料)等商住公寓项目一度卖得非常火爆，因为不限购、不限贷这类商住项目中经常出现“大老板”们一口气买下一层的壮举。但随后，住宅项目的供应加码、产权年限的硬伤让商住市场一度进入蛰伏期，只是偶然被开发商提起，要么被用作特价房促销的手段，要么就是用来控制销售节奏。
不过，今年的商住公寓市场却迎来了新的高潮，北京住宅类土地价格水涨船高，直接拉大了住宅产品与商住公寓的价格差距。另外，史上最严 “限购令”降临通州，进一步加紧了通州住宅的紧箍咒。这些因素都促使投资客重新将目光瞄准了商住公寓，甚至不少刚性需求和改善需求也被住宅的高门槛挤到了商住市场。最终导致，今年前十个月的商住公寓成交近1.45万套，相比去年同期上涨33%，均价近3万元/平方米，上涨了11%，均创下了历史新高。
不少住宅买家转投商务公寓
周末，地产界的朋友圈再次被“日光盘”刷屏了，“通州保利·大都汇（房价 户型 二手房 租房）开盘，当天销售达12个亿。”在供应日渐稀少，项目高端化的北京楼市中，成交上十亿的项目已经不多见了，而保利·大都汇还不是一向好卖的住宅，作为商业综合体项目，一期开盘的是公寓10号楼和商业办公7、10、13号楼。
据北京青年报记者现场了解，保利大都汇（价格 动态 户型图 论坛）(楼盘资料)位于通州运河CBD（房价 户型 二手房 租房）核心区内，一期开盘的是主力公寓10号楼，共计400余套，多是45-52平方米的小户型，层高4.2米，可以做成LOFT，售价为35000-36000元/平方米。
之所以开盘热销，与通州的“最严限购”不无关系。北青报记者了解到，对于资金相对紧张或是没有买房资格的人来说，一套商住公寓总价180万以内，其吸引力不言而喻。
在楼盘现场，本身就住在通州的董女士向记者表示，今年通州将成为副中心的利好一出，自己就打算再买一套90平方米左右（房价 户型 二手房 租房）的房子，作为投资。但随后看了许多新房和二手房，最终被日渐增长的价格吓退。加上随后出台的通州限购政策，更是让她失去了买房资格，无奈之下，抢套核心位置的商住楼就成了她的B计划。
“不仅是我，还有两个同事跟我一样买了这儿的商住，她们都是首套房为了自主的，也是被政策卡住了，没办法才从住宅转到了商务公寓。”董女士对记者解释道。
不仅是门槛低，由于大量居住需求的涌入，商住公寓自身已经从以往的过渡性刚需产品向改善型发展。通州某项目的营销总监告诉北青报记者，曾经一套50平方米的LOFT产品，往往一层是客厅加次卧，二层主卧加卫生间，反正买卖双方都把商住当成过渡的产品，并不太在意户型的使用是否方便舒适。而现在不同了，除了刚需和投资，商住楼还有不少一居换两居这样初级改善的购房人，因此，当前主流的商住项目不但会在一层、二层都配备卫生间，而且还会“偷出”一些面积做储物间或书房，以此吸引购房人。
商住市场全面反弹
事实上，在保利大都汇销售之前，通州就已经是北京商住公寓成交热度最高的区域。据亚豪机构统计，2015年1月份-10月份，通州区共成交商住公寓2912套，在北京16个行政区中拔得头筹，占到整体商住公寓市场21%的比重。
而在通州区商住公寓火爆成交的背后，是北京整个商住市场的再次抬头，而且呈现“量价齐升”的局面。亚豪机构数据统计，2015年前十个月，北京商住公寓成交数量为14488套，同比2014同期年上涨33%；成交均价为29667元/平方米，同比上涨11%。商住公寓的成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍。不仅如此，同期住宅成交金额的同比涨幅为34%，别墅也不过69%。商住市场的增长最为明显。
郭毅称，在北京执行了5年时间的严格限购之后，2015年北京楼市成交量出现全面反弹，特别是当前北京楼市正在进入新一轮的高地（房价 户型 二手房 租房）价向高房价的传导过程中时，住宅价格的走高，不仅超出了部分刚需客群的购买力，还促使一些投资客看好楼市后市，无论是对于刚需客群，还是投资客，北京商住公寓市场的单价尚在低位，面积偏小也令总价可控，因此购房需求集中涌入。
戴德梁行北中国区研究主管陆明表示，住宅地价的提高，让购房人心态犹豫，处于观望状态。而商住产品的低门槛，反而吸引部分有投资需求的客户，从住宅市场回流到商业，最近开盘的商务公寓也因此增添不少客户。
150万以内和50平方米以内的商住楼最好卖
虽然商住项目大量涌入，但从成交上看，仍旧是150万以内或者50平方米以内的户型最受欢迎。
数据显示，前十个月，商住公寓成交面积多集中在40—50平方米，占比为27%，其次为50-60平方米之间，占比为22%，小面积成交走量成为商住突围的主要方式。
而在成交价格方面，高达64%的商住公寓总价位于150万元以下。其中100万-150万元之间，占比为34%，其次为50万-100万元，占比为30%。相反，300万以上的商住公寓占比仅为5%。
这与商住项目购房人多为刚需和投资型买房人有关，小户型低总价的项目更容易接受。不过，北京和裕地产公司的营销中心总经理王骞表示，商住项目相比住宅的价格优势，导致更多的改善型需求也开始进入商住项目。像位于顺义的尚峰壹号主推107-356平方米现房公寓项目，售价31000元/平方米，同样吸引了数百名购房人。
整体来看，商住公寓成交位置集中于五、六环之间，成交套数占比60%。业内人士认为，商住公寓形成的热点，预计短期内仍将持续，市场供销两旺的格局有望延续。
热点从供应过剩区域转向成熟区
从市场前景来看，商住公寓将会逐步占据北京楼市的成交主力。今年出现的住宅用地中，五环以内住宅用地的楼面地价基本在5万元/平方米以上，六环以内的住宅地价也均超3万元/平方米大关，这意味着北京住宅市场将整体高端化，未来住宅单套售价将在500万元以上。
在这样的市场背景下，商住公寓的单套总价还能保持在100万-300万元左右，低总价、不限购的优势将得到充分发挥，并成为刚需客群的首选。
不过从热销的商住公寓不难看出，热点正从供应过剩的新城区向供应稀缺的成熟区域渗透，像上周末开盘热销的保利·大都汇（价格 动态 户型图 论坛），就位于通州CBD核心区域，周围配套相对成熟，而台湖等新兴区域的商住项目销售就并不这么火热。还有位于顺义中央别墅区的艾迪城项目，不但周边配套齐全，而且主打120万起的精装修LOFT，在周边千万级别的别墅包围下，无疑更吸引刚需购房人。
但另外一个不可忽视的事实是，北京商住公寓的库存并不低。据亚豪机构向本报提供的数据显示，截至2015年10月底，北京商住公寓库存为27470套，相当于北京住宅库存的30%以上，这意味着这个市场未来竞争也将非常激烈。
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