受国内房地产政策调控、市场需求结构调整、信贷收紧等因素影响,中国的房地产开发商和投资企业加快海外投资,转移产能。1-7月份,山东省核准房地产境外投资企业15家,中方投资5.4亿美元,增长近12倍,主要分布在澳大利亚、美国、加拿大等发达国家和罗马尼亚等中东欧国家。
“罗马尼亚是一个给我留有美好回忆和感情的地方。”几年前,曾经在罗马尼亚的房地产市场上赚到可观利润的杨根才,未来又计划远赴罗马尼亚的布加勒斯特市,拓展一个187公顷的大项目。这个项目如今已经有了眉目,正一步步往前推进。
杨根才是山东宁建建设集团董事长,这家济宁市的老国企近年来先后在奥地利、俄罗斯、孟加拉、马里、罗马尼亚和赤道几内亚等国先后承接建设项目。宁建集团走出国门,投资海外住宅项目,是山东省房企走出国门到海外掘金的一个缩影。
山东省发改委发布的统计数据显示,受大环境影响,上半年,全省房地产业地税收入544亿元,收入占比达28.7%,增长18.2%,但增幅同比回落40个百分点,增收贡献由上年同期的73%回落至53.6%。与此出现的一个令人关注的趋势是,我省房企境外投资迅速增长,投资目的地主要分布在澳大利亚、美国、加拿大、罗马尼亚等国家。
省商务厅境外投资处提供的信息显示,我省境外投资增速较快。我省境外投资重点企业分布如下:澳大利亚2家,投资额为9410万美元;罗马尼亚1家,投资额为6800万美元;美国4家,投资额为5900万美元;加拿大1家,投资额为3000万美元;塞尔维亚1家,投资额为5553万美元;俄罗斯1家,投资额为9662万美元;非洲科特迪瓦1家,投资额为9700万美元。
以罗马尼亚为例,由于资本推动,房价呈现大幅上涨趋势。据宁建集团总工、原驻罗马尼亚代表李远阔介绍,2009年时,罗马尼亚投资最热的区域,半年时间房价涨了近3倍,但疯狂没多久,经济危机就来袭了,房价很快进入了冷静回归的阶段。
宁建集团承揽投资了罗马尼亚6800万美元的青年公寓项目。2007年,李远阔刚抵达罗马尼亚时,正赶上了那里房产最红火的时候,“我一个朋友买房子,4月份相中了一套房子,要4万欧元,觉得贵想等等看,结果越等房价越涨,到了10月,居然涨到了10万欧元。”
到了2008年底,罗马尼亚房价进入了冷静期。据了解,当年前4个月,楼房交易量减少了30%至50%。人们预感房价将进入寒冬,纷纷把手头的空房挂牌出售。房源不断增加,打破了首都布加勒斯特二手房市场长期以来只涨不跌的神话,旧房售价出现了多年不见的回落,上半年同比下降了4%至8.5%。2009年,罗马尼亚房产公司纷纷开始裁员,房价进一步下跌。
“2012年,我们的项目开始动工,合同额大约是5亿元人民币。”李远阔对罗马尼亚多尔日县的首府克拉约瓦市的项目很乐观,当地政府免费出地,仅收取施工方承建2年的出租费用。他们建设开发完成后,不需要考虑地价,只收建筑成本价格,房子很快销售一空。
对于这个项目的利润率,李远阔给记者大概算了一笔账。建筑总投资成本是每平方米320欧元,罗马尼亚政府要求售价为每平方米400欧元,扣除人工成本等,一平方米大概60欧元。还有一两万平方米的商业房面积,开设门头、店铺等,每平方米售价为1200-1500欧元。总体算下来,利润期望值有几千万人民币。
在李远阔看来,在罗马尼亚开发房地产,项目要挑选,资金回笼也不像国内那么快。前几年,罗马尼亚的房地产比较疯狂,随便拿块地,建了就赚钱,很快就能收回资金。但经历了五年的经济危机后,罗马尼亚开始触底反弹,它的市场可以扩展到整个欧盟,蕴藏着很大机遇。
近年来,随着中国内地人群在海外投资购房的热潮,一大批国内房地产商也组团赴中国人海外购房热点地区搞开发。2014年上半年,中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%,达到15亿美元。
业内人士指出,在国外成熟的地产市场之中,与当地资格老、经验足的开发商相比,中国开发商的比较优势既不在资金,也不在建造技术,而在多年积累的大批愿意到海外置业投资的境内客户。
8月11日,万达集团宣布并购澳大利亚黄金海岸市的珠宝三塔项目,而这距离其在洛杉矶以12亿美元投资建设综合性项目仅过去4天时间。据统计,今年以来万达已计划超500亿元人民币的海外投资。而万达选择投资的澳大利亚昆士兰州黄金海岸,也是中国人喜欢的旅游目的地和华裔在澳大利亚的聚集地之一,2013年,昆士兰州来自中国的度假游客近41.5万人次,同比增长24%。
根据英国市场调查公司Dealogic的数据,中国企业或个人在海外房地产交易规模从2011年的5.47亿美元猛增至2012年的18.6亿美元。2013年比较突出的一个变化是,美国房地产业的中国投资者正在从个人购房向房地产开发商转变。
曾经协助网易、百度、阿里巴巴等完成多笔在美融资业务的纽约顾问公司Rockwood董事长欧阳默在接受媒体采访时表示,美国的住宅项目是下一个投资热点,尤其是在华人聚集区或拥有优质学区的旧金山、纽约、洛杉矶等地,如果有40%以上出售给中国买家,项目就算成功了,而做到这一点并不困难。由中国房地产商开发的住宅,如果在住房规划及环境设计上更符合中国人的使用习惯,并完善中式餐饮、休闲或购物等周边设施,对当地华人存在一定吸引力。
而像桂碧园、绿地集团、富力集团等国内中小房企组团赴马来西亚搞开发,源于马来西亚政府大力招商。
自2002年以来,马来西亚颁布实施了一系列吸引外商投资的政策,推出了“第二家园”计划,陆续放宽了签证和国籍申请等政策。中国人在不放弃原有国籍的情况下,可以在90天内拿到大马10年的免签证,并且可以用自己的名字在银行开户,在马来西亚成立企业。这项政策吸引了大批中国商人的到来。而这项政策也成为中国房企用来吸引中国买家的一个卖点。8月9日,马中总商会总会长拿督黄汉良表示,近年来中国企业在马投资有上升趋势,去年投资增长193%,主要投资领域在金融和房地产。
资本推动下,马来西亚房地产市场快速发展。统计显示,马来西亚投资最热的区域房价在过去三年翻了三倍,涨势堪比中国国内2009年的房地产市场。
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