在自住房进入集中成交的带动下，8月的北京新房市场出现成交量的回暖，而在新房市场的影响下，改善型和刚需客群也纷纷在二手房市场出手，促使二手房有了成交量上的明显上升。不过，仔细对比新房、二手房市场的现状后发现，剔除自住房的供应，北京新房市场还未见实质性量价提升；而二手房市场也在买方市场的主导下，虽然成交量已呈上升趋势，但价格仍在低位徘徊。

　　新房实际成交不见回升

　　在经历了8月第三周13个项目齐开盘的盛况后，北京新房市场回归平淡。在刚刚过去的一周，北京仅有3个项目入市，且并未见到热销场面。以合生滨江帝景项目为例，在开盘当天只有不到10组客户在看房选房；位于天宫院的首开熙悦春天，虽然将精装改为毛坯入市，同时价格也下调至1.9万元/平方米起，但在开盘现场也未见火爆场面。

　　根据亚豪机构的统计，截至8月24日，北京商品住宅共成交6660套，扣除自住房和定向销售的恒大城项目后，普通商品住宅实际成交为4557套，与去年同期相比下降近3000套，与7月扣除自住房后的4514套基本持平。

　　“北京新房市场成交回暖最主要原因仍然是自住房的拉动，剔除这部分后，成交量仍然呈下滑趋势。”亚豪机构副总经理任启鑫认为，前期入市的自住房项目目前都进入签约尾声，由自住房项目带来的成交量上升效应也将逐渐衰减。以上周为例，北京商品住宅共成交1593套，环比下降三成。

　　当然，随着自住房成交量告一段落，其平抑房价的作用也出现了衰退。还是以上周为例，北京新房成交均价出现反弹，环比上涨16.88%。任启鑫表示，整体楼市正在回归量跌价涨的水平。

　　二手房量升价未升

　　与新房市场相比，北京二手房在经历了3月开始的萧条后，在改善型人群和成交迫切的刚需人群出手下，呈现了复苏的势头。

　　北京商报记者在链家地产和平里一门店看到，仅半个月周边小区挂牌量就有了5%的增长，“就一天时间，和平里三区就多了三四套房子，”该门店工作人员介绍说。

　　在21世纪不动产北京区域总经理寇海龙看来，多数二三线城市限购政策取消的背景下，首套房贷优惠的消息让部分刚需客户的观望心态有所平复，正因如此，随着挂牌量的增加，北京二手房也呈现出成交量的回升。

　　在海淀区蓟门里一家中介门店，工作人员向北京商报记者介绍，年初该片区1个月最多成交30多套，而到7月时成交量下滑至十余套，不过进入8月，仅第一周便卖了5套，现在成交量已经接近20套。

　　链家地产的数据显示，8月第三周北京二手房共成交2046套，与上周相比增加8%，与7月同期相比上升13.5%，为4个月来成交量最高的一周。

　　但成交量的上升却未能拉动成交价格的回升。同样是第三周，北京二手房成交价格为26098元/平方米，较上周未降低1%，从价格走势看，6月以来成交均价一直处于低位徘徊状态。

　　买房时机已到？

　　正如中介人员介绍，议价空间的存在是二手房量升价跌的原因。但是目前，随着成交量的攀升，业主对新增房源的价格期许又提高了很多。和平里中介门店工作人员介绍：“8月底、9月初，挂牌较早的房源出售完成后，就要集中卖新近挂牌的，到那时买房肯定价格又上去了，业主认为市场回暖，不会轻易降价了。”

　　因此，在业内人士看来，在业主捍卫胜利果实意愿愈加强烈的情况下，北京二手房市场将很快迎来触底反弹，量价齐升将成为二手房市场的主调。

　　但是新房市场却还不能短时期内扭转局面。在亚豪机构总监郭毅看来，在限贷限购政策无实质放松的当下，开发商以价换市才能真正使得楼市回暖。例如，8月17日，合生世界村以毛坯9800元/平方米价格入市，与三年前开盘时的价格基本持平，价格的优惠换来了开盘当天90%的去化率，该楼盘也以成交273套，目前位居8月商品住宅成交排行榜首位。

　　郭毅称，目前北京刚需住宅已经进入买方市场，在刚需项目供应集中的区域内，价格成为楼盘能够在淡市中突围的重要手段，尤其是在即将临近的“金九银十”，开发商为拉动处于观望中的购房者入市，刚需项目优惠降价幅度将会进一步扩大，从而会一定程度上拉升纯商品房的实际成交量。北京商报记者 齐琳 阿茹汗

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