“买房人都去哪儿了？”这个令人百思不得其解的疑问，终于在上周揭晓。

8月16日-17日，北京三个楼盘不约而同“开火”，坐等售罄。其中，低调蓄客近半年的琨御府终于登堂入“市”，燃起北京今秋高端住宅市场的第一把“火”——400余组购房者疯抢225套房，开盘5小时认购率达到95%，盛销24亿，创下北京今年以来开盘当天最高销售记录。

这一结果在业内看来是意料之中的。琨御府像一块正在雕琢中的天然美玉，很难不引起改善型置业者的注意。介绍起这个项目，几乎每一句都是它的亮点：西三环稀缺地块、两大地铁线路交汇的便利交通、昆玉河岸的生态环境、名校云集的海淀区等等。

令人惊奇的是，琨御府项目的气质如同它所在的昆玉河的环境氛围，低调，沉稳，对外宣传时始终没有太张扬。琨御府入市热销几乎全靠实打实的蓄客量——8000余组有效来电，5000余组有效到访，售楼处始终充满人气，都表明来客对琨御府产品的浓厚兴趣。

所以，想要了解项目热销背后的更多秘密，最好的打听对象，当然是买房人。在琨御府开盘现场，新地产随机采访了一位业主，从她颇具代表性的置业经历中，可以看到当下买房人对改善型住宅都有哪些要求。

一、琨御府为何吸引高端置业者？

1、最大“诱惑”：交通便利

聂女士家在万寿路的一个两居室，孩子还在上幼儿园，随着孩子年龄的增长，两居已经无法满足生活空间，她考虑购买一套三居来改善生活。

去年，聂女士本来已看好了离家5公里的一个楼盘，刚办完卡不久，在一次路过琨御府项目时就反悔了。“琨御府离家更近，才3公里。最重要的是有地铁，而且是两条线路交汇，老人以后出行特别方便。原来选的楼盘硬伤就在于离地铁太远。所以，琨御府售楼处一建好，我们就来看了，对户型很满意，就立即把原定楼盘的卡退了。”

一般高端楼盘业主都喜欢开车，聂女士却表示，她更喜欢坐地铁，“开车停车特别麻烦，地铁能满足我所有出行需求，我喜欢空手坐地铁去购物，再打车回来，还不堵车。”她还考虑到，这里交通四通八达，平常开车去哪儿都极为方便，“我往西去四环，往东去二环、三环，往五环走，都很方便。”围绕着孩子上学和娱乐的一切也可以在周边解决，另外，她经常逛的卓展百货、翠微百货等商场，以及最爱去的颐和园都能快速到达。可以说，便利的交通满足了她日常生活的所有需求。

2、何为“改善”：性价比高于奢华

通过采访聂女士发现，高端客群其实更讲究性价比，因为资金充足，选择余地也就多了。聂女士虽然有着高收入、高学历和高水平生活需求，在买房、过日子方面，也和很多家庭主妇一样精打细算。她理想中的居所是：南北通透的板楼，有电梯，地铁方便，卫生间一定要带窗户，还得人车分流。

然而，考察了周边二手房小区后，聂女士曾得出结论：满足所有这些条件的房子几乎绝迹。没想到，琨御府的入市给了她希望，除了满足她期望的条件之外，南北通透的小高层板楼、约60米的超大楼间距、1.58的珍罕容积率、一梯两户通透的140-180㎡户型等等，以7万3的均价即可获得，如此理想的生活环境令她惊喜万分。此外，项目周边的环境十分安静，小区规划布置上的私密性、私属性和安全性，也让她非常放心。

心有所属后，开盘前一天，聂女士做足功课，一大早8点半就到售楼处，与母亲一同比较各类户型的优缺点，晚上就开始做排序。开盘当天，激动不安的她抢占了第一排座位，随时关注着选房进展。在选房时，为了能成功选上，她甚至填了40多个备选。功夫不负有心人，她最终还是拿到了自己的首选。

二、买前最关心的问题是什么？

1、“高端”印象：我的邻居是谁很重要

在开盘时，聂女士特别注意到，现场购房的人看起来文化素质都比较高，没什么暴发户。“因为是改善型置业，选择一个房子就要住一辈子，所以和什么人做邻居很重要。”

据销售经理介绍：“从蓄客分析上看，琨御府的客群整体文化层次较高，地缘性比较强，人群分布偏西。他们基本都是在西边居住、生活的高知人群，他们习惯了西边的安静低调，不能适应东边的繁华喧闹，所以买房还是倾向于买西边。我们在产品设计细节上也征求了他们的意见，尽量满足他们的要求。”

对邻居的选择，反映了京西“隐贵”人士对居住环境的极高要求。这也对项目提出了挑战——如何能吸引到符合身份、文化定位的客群，为他们创造一个共同的精神栖居地？这一点，琨御府做到了。

2、打消疑虑：地铁上盖不会有影响

在购买前，聂女士查阅了大量资料，尤其看了网上的种种质疑，例如离地铁近，会不会有噪音、辐射，房子会不会不结实。

“为此我特意去工地考察了一圈，跟地铁看大门的老大爷聊了很久，他说他就住在琨御府工地的宿舍，一共三个大爷，他们已经住了很长时间，那儿没有声音，地铁入库后开得很慢，基本上到楼前就停了。”后来，聂女士还亲自到工地感受了一番，站在楼上，确实没有感受到地铁通过时的振动，也就放下心来。

针对客户的疑问，项目还曾经组织 100多组客户到工地上实地感受，立即打消了大家的疑虑。琨御府相关负责人告诉记者，作为项目的开发商之一，北京市基础设施投资有限公司同时是北京市地铁的业主，在轨道交通领域有显著成果，因此在琨御府建设之前早已做好措施和规划。

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