2014年8月11日，泛海控股集团发布公告，拟通过附属公司泛海控股国际以35.5亿至38.3亿港元代价从收购和记港陆71.36%的股权。据悉，该收购完成后，早在深交所上市的泛海控股集团将打通“任督二脉”，成为横跨两大资本市场的国际企业。

至此，泛海控股集团通过二十多年的不懈努力，以及通过收购及投资，泛海控股由单一房地产上市公司转型为一个综合性业务的上市公司。形成了目前的金融、房地产、能源、文化传媒和战略投资“4+1”产业结构和业务格局，旗下控股40多家公司的大地产格局。

泛海控股集团总部（图片来源：泛海控股集团官网）

转型之路

跑得快的企业，往往能够看得更远，对于所处困境也能看清问题所在。近年来，随着房地产市场进入新的一轮调整期，内地上市房企在融资方面面临困境。融资渠道窄、融资利率高，上市公司在融资方面的能力难以发挥，造血困难。而泛海控股集团则似乎早就洞悉资本市场走向，在成立伊始即开始抓住机遇，涉足金融行业，开始由单纯地产到综合性发展的转型之路，为以后的大地产版图金融板块铺路搭桥。

锐意转型的泛海控股集团显然看清金融板块的优势所在，近期，泛海控股集团在金融行业动作频出。2014年3月27日，泛海控股集团宣布收购控股股东中国泛海控股持有的民生证券66.799%股权，以及第二大股东泛海能源投资股份有限公司持有的民生证券6.2%股权。还通过全资子公司认购中国民生投资股份有限公司股份10亿股，占中民投计划总股本规模500亿元的2％。5月底，泛海控股集团又以10亿元参股民生信托，泛海控股集团在金融行业频频大手笔出手的同时，泛海控股集团大地产版图的金融板块已经基本完成。

独立房地产评论人马跃对此表示，泛海控股集团此举代表的是地产行业的一种趋势，即房企开始进行多种经营。“房地产本身是资金密集型行业，企业在长期发展中，对金融领域的运作、结构、效益都很熟悉，所以找个关联比较强、熟悉、稳定的行业，进行多元化经营是个比较好的选择。”马跃同时认为。

尽管通过控股证券、信托以及银行等金融机构对于泛海控股集团而言比内地房企已经在融资方面独具优势，但是力求完美的泛海控股集团大地产版图仍具有缺憾，香港以及国外资本市场相对于内地资本市场7%的融资差额对大多数房企具有极大诱惑力，而擅长于资本运作的泛海控股集团为完善金融板块，对此也是势在必得。“泛海控股的转型不是小打小闹，而是真转，大转型。”泛海控股董事长韩晓生表示。

2014年8月11日，泛海控股集团发布公告，拟通过附属公司泛海控股国际以35.5亿至38.3亿港元代价从收购和记港陆71.36%的股权。借助和记港陆，泛海控股集团将成功登陆香港资本市场。一旦收购达成，泛海控股集团将成为拥有“地产+金融+战略投资”三大支柱产业，横穿两大资本市场的国际型企业，彻底由单一房地产上市公司转变为综合型业务的上市公司。

韩晓生认为，泛海控股集团的转型是把地产不断释放的能量和上市公司融资能量结合起来，吸引其他产业进来，形成泛海特色优势。做到这一切，还要发挥上市公司融资能力，需要大手笔制作。一旦当下泛海控股收购和记港陆交易达成，顺利进驻香港资本市场，其现有资产将有望和资本市场充分结合，形成境内、境外两个市场互为支撑。

惠依投资赵晓玲表示，通过香港上市平台，泛海有望在香港、新加坡等市场发行离岸债券，降低融资成本。另一方面，内地地产项目也能通过该平台逐渐消化，泛海此番探索，将为内地地产泡沫软着陆找到一条新的出路。”

泛海控股集团基金产业（图片来源：泛海控股集团官网）

城市大盘

尽管目前泛海控股集团已经形成“金融+地产+战略投资”综合性业务模式，多业并举、互相支撑、联动发展的态势。但是泛海的优势，仍旧是地产仍是业绩的主要贡献者。

1988年在北京注册成立的泛海控股集团起家于山东。热衷于开发城市大盘的泛海控股集团，从起家的山东潍坊、青岛，一直到现在控股的15家房地产开发集团和房地产开发项目，都主要分布在北京、上海、深圳、武汉、杭州、济南等一二线城市，并且项目均为于城市中心的黄金地段，其中最具代表性的当属泛海国际居住区。

根据资料显示，武汉泛海国际居住区用地面积40300平方米，总建筑面积约30万平方米。而位于北京朝阳区东四环的超大盘项目——北京泛海国际居住区，总规划面积则在330公顷。泛海控股集团对于打造城市大盘的热衷可见一斑。

对于泛海控股集团在一二线城市的中心区域布局，韩晓生认为这极具优势，“泛海控股有不少土地储备在一线城市，拿地成本较低，这些项目之前因为拆迁等问题进展较慢。但现在这些项目进展加速，未来泛海控股将进入利润快速释放期，将持续5-6年。”

盛富资本与协纵国际首席执行官黄立冲表示，无论在何种市场情况下，布局一二线城市都会相对稳妥，一二线城市比三四线城市抗风险能力要强。而在一二线城市的中心区域有足够的土地储备，无疑是房企加速发展的筹码。

截至目前，泛海控股集团拥有1200万平方米的土地储备，在2014年的开发计划中，房地产板块总开工面积为613万平方米，同比提升36%；续建面积448万平方米，同比提升58%。

“这意味着，北京、上海很多资源在今明年进入业绩释放期。”韩晓生解释到，北京今年9月释放，上海明年上半年释放。韩晓生认为，泛海可实现逆市增长，并在4-5年内进入业绩持续释放期。这种释放也将会为泛海的转型以及泛海大地产版图的实现注入足够的现金流。

深耕北京

作为一个北京本土企业，泛海控股集团最早在北京发展则要追溯到目前位于东二环与东三环之间的光彩国际公寓。而之后2006年的北京 "光彩国际中心"，则被列为长安街上六大形象建筑之一。

2003年，泛海控股集团开始开发位于东四环的超大盘项目——泛海国际居住区。据悉，泛海国际居住区为总规模达280万平方米的城市超级大盘，共划分为六大功能区———国际高尚居住区、国际时尚商业娱乐中心、国际商贸博览中心、国际教育产业园、体育景观公园、国际商务花园。从开发初期到现在，无论是体量巨大、业态丰富还是跨越十几年时间见证北京发展历程，无一不让人惊讶。截至目前，泛海国际居住区已经建成碧海园、香海园、阑海园、樱海园等多个区域。根据住建委资料显示，北京泛海国际居住区二期产品已经进入可以入市的阶段，并且有望在10月份入市销售。

原任中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞表示，“土地有空间不可移动、不可再生的特征。而地价和区位是相辅相成的，区位的发展将带来地价的提高。”牛凤瑞认为，本身北京五环以内可开发土地资源不多，而城市中心的大盘更是稀少，由于土地的稀缺性以及区域的发展已经完备，位于城市中心区域的土地本身即具有极大价值与升值空间。

泛海国际居住区（图片来源：泛海国际居住区官网）

未来发展

尽管目前已经形成“金融+地产+战略投资”，相辅相成、协助发展的模式，也即将横穿两大资本市场。并且在一二线城市中心的黄金区域拥有大规模的土地储备，泛海控股集团大地产版图看起来固若金汤。但是，对于高瞻远瞩的泛海控股集团而言，居安思危、走在前列仍是其上上之选。

近年来，由于房地产市场由黄金时代进入白银时代，传统住宅产业即将撞上冰山等类似言论给出的信号——房地产市场已经进入新一轮调整期，以不变应万变似乎并非深谋远虑之道，房企纷纷大动作频现以谋求新的出路。其中，最为明显也是最为成熟的发展方向则是以发展旅游度假产业，开拓国外市场等为主体的多元化发展。

擅长资本运作、锐意转型的泛海控股集团自然不甘落于人后，开始多元化发展，并早在几年前即开始涉足旅游度假产业、商业地产项目以及海外地产项目。

泛海控股集团在成立伊始即涉足商办项目，但仍然是以地产为主，而其近几年在商业项目的偏重则在上海的董家渡项目上显山露水。据悉，这个总占地面积约20万平方米、总建筑面积达70.1万平方米的地块共由13个子地块组成。根据规划，其中住宅占3块，总建筑面积达12.6万平方米；二商业用地占4块，总建筑面积为11.7万平方米；写字楼占6块，建筑面积45.9万平方米。不难看出，董家渡项目中商业占有绝大比重。

光大证券分析师谢皓宇认为泛海控股集团这一规划相当明智。谢皓宇表示，相对投资收益较低的住宅，目前市场上商业投资的回报率要远高于住宅的回报率。在商业回报率方面，写字楼项目则投资回报率更高。

相对于较早就涉足商业，泛海控股集团在旅游地产方面则是紧随第一波旅游地产大潮。泛海控股集团涉足旅游地产最早是在2009年，通过受让70%的陕西九州映红实业发展有限公司股权，而成为集会议、食、住、行、游、购、娱为一体的秦文化体验式旅游区——“秦兵马俑国际旅游景区”的实际拥有者，泛海控股集团成功进驻旅游地产。此后，又与万达集团、辽宁一方集团、亿利资源集团等国内民营企业共同合作开发“长白山国际旅游度假区”，2011年开发旅顺口区“五城一都”建设的重要组成部分——大连“泛海国际旅游度假区”，泛海控股集团在旅游地产项目中愈发如鱼得水。

相对于商业地产以及旅游地产方面的前瞻性，泛海集团在海外项目中则是在一大批海外投资先行者之后。2013年8月30日，泛海控股在香港投资设立泛海控股（香港）有限公司，这标志着集团房地产业正式进军海外市场。同年的12月27日，泛海控股（香港）有限公司所属通海建设投资有限公司以不超过2亿美元为泛海控股集团将美国洛杉矶 Fig Central（菲戈罗亚中心）项目纳入囊中，泛海控股（香港）有限公司在推进海外发展战略中开始发挥作用。

结语：

目前，泛海控股集团代表项目光彩国际公寓、泛海国际居住区（北京、武汉）等等，无一不是城市中心地段大盘，泛海控股集团对打造城市大盘的热衷实至名归。即将开盘的北京泛海国际中心，则代表着“城市大盘缔造者”的泛海控股集团重回本土。

而市场调整期内，泛海控股集团一系列大动作，无论是收购民生证券股份还是即将控股和记港陆，都在打开融资平台的同时，也为实现泛海控股集团“地产+金融+战略投资”、横穿两大资本市场的大地产版图添砖加瓦。未来的泛海控股集团又将在其大地产版图上有何作为，我们还请拭目以待。

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