2013年，孙河板块横空出世，龙湖双珑原著、泰禾北京院子接连入市，引得业内人士争相探访的同时，一再刷新北京别墅销售业绩，重塑中央别墅区的风采。
2014年,新世界、万科领衔的御河（于庄）板块杀入京城别墅江湖，又会涌现怎样的风云际会，同为中央别墅区的新秀，孙河与御河，谁能占据主导地位？
2013看孙河2014看御河
2013年，北京别墅市场最令人瞩目的板块无疑是孙河板块。
2013年1月，击败保利、融创、懋源、招商、九龙仓、绿地等12家企业后，泰禾以18.5亿元竞得孙河乡北甸西村W地块，折合楼面价29473元/平方米。接下来的2月，北京首开再次以27.2亿元的高价斩获孙河两宗地。两场土地市场的激战，加上2012年已经悄然进入的龙湖，沉寂已久的中央别墅区，因为新晋成员——孙河板块的加入，重新进入大众视野。
4月，在北京明城墙遗址公园，龙湖地产发布了其别墅顶级产品龙湖•双珑原著。7月，北京太庙，泰禾发布了其高端产品系——北京院子。孙河板块的名头彻底打响。
如果说2013年以龙湖、泰禾、首开激战的孙河板块重启了中央别墅区，那么2014年，由新世界、万科、住总联手打造的御河（于庄）板块将重新定义中央别墅区的居住理念。
8月6日，由新世界中国地产、万科集团联合主办的“重新城市对话未来——中央别墅区新十年区域发展论坛”，在北京香港马会会所举办，新世界中国地产北京副总经理邱国兆、万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆，一起出现在这次论坛，联手推出中央别墅区的全新板块——御河（于庄）板块。
据新世界高层透露，新世界在御河（于庄）板块开发的全新项目叫“新世界•丽樽”，这是一个主打法式独栋大宅的高端别墅项目。
御河（于庄）板块 中央别墅区预留地+唯一皇脉
北京规划学会秘书长高毅存认为，顺义上风上水，生态环境优越，成就了中央别墅区的卓越天赋。“御河（于庄）板块”位于后沙峪以北、京承高速以东，在温榆河生态走廊最初的规划中，该地块就被定位为“生态旅游居住区”，同时也是中央别墅区的预留板块。
据高毅存介绍，中央别墅区是沿着温榆河这条美丽的绿色走廊形成的，无论最早的天竺板块还是后来的后沙峪板块、孙河板块，都是紧邻温榆河，现在只有位于中央别墅区西北方向的御河（于庄）板块还是空白，也是极具潜力的板块。“御河（于庄）板块是先整体规划开发，是在成熟地段做别墅，因此借鉴了中央别墅区20年的开发经验和成功经验，地块划分整齐、合理，建筑形态规划先进，设备更是比较符合生态，城市绿地国际学校等，是北京建设世界城市的新规划体现。”
除优越的生态环境，新世界和万科看重的还有御河（于庄）板块的“前生后世”。新世界地产中国北京副总经理邱国兆表示，新世界选择于庄御河（于庄）板块，“看重的是它的历史文化积淀，从唐朝开始的皇家御道、朝鲜国觐见中国皇帝时的落脚点，到清朝乾隆皇帝御赐姓氏纪念河道‘方氏渠’，这些文脉让这里成为中央别墅区唯一拥有‘皇脉天赋’的板块。”而令万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆兴奋不已的则是与御河（于庄）板块一路之隔的未来科技城。未来科技城是中央支持的四大科技城之一，旨在打造智慧城市，目前已引入15家央企。
孙河“城市别墅”VS御河“生态宜居别墅区”
同样是中央别墅区的新晋板块，孙河板块与御河（于庄）板块的主打概念却大不相同。距离城区更近的孙河板块主打城市别墅概念，而生态环境更优的御河（于庄）板块主打的却是低密生态宜居别墅概念。
别墅被视为人类居住形态的顶端产品，而独栋别墅则是别墅中的顶端形态。因为，只有独栋别墅可以做到独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，保持最佳私密性。但因为禁墅令，北京的独栋别墅供应始终极为稀缺，毕竟，在容积率能控制在2左右的土地都被视为低密地块的当下，可以开发独栋别墅的用地太罕见了。
御河（于庄）板块之所以敢于主打生态低密宜居，主要源自其超低的容积率。数据显示，新世界项目规划建设用地面积18.3万平方米，总建筑面积为20万平方米，其容积率为0.59；万科项目规划建筑面积约17.1万平方米，建设用地约19万平方米。其容积率在1.1左右，在全面叫停别墅用地供应后，北京近年来供应的土地中，这样的容积率几乎属于最低的。因此，御河（于庄）板块的土地被视为最适合开发独栋别墅的地块，每有土地供应，必然引起激烈竞争。
2010年11月，新世界发展（中国）有限公司联手北京东方华美房地产开发有限公司竞得于庄一期用地。2013年10月，北京万科、北京住总联合北京东方华美中标于庄二期项目。
据悉，位于于庄的御河（于庄）板块共规划有5幅土地，除了新世界和万科已经取得的地块，未来还有3幅土地入市，也就是说，未来御河（于庄）板块将形成至少5个高端别墅项目云集的态势。
孙河“城市生活”VS御河“国际化生活范本”
中央别墅区从建立之初，就以浓郁的“国际范儿”著称，现在更是成为北京最具国际化生活氛围的高端居住区。
据介绍，区域里早期开发的裕京花园是台湾开发商投资的，欧陆苑最早是德国投资的，丽斯花园、丽高王府都是香港新世界投资开发的，香江别墅是新加坡公司投资的……中央别墅区不仅汇集了诸多外资打造的项目，而且汇集了诸多国籍的居住氛围、文化交流和生活习惯。
作为一个相伴中央别墅区成长、见证这里的别墅从百万、到千万、到亿级演变的香港人，新世界旗下KLPS侨乐物业集团董事文文蔚认为，国际涉外背景造就了中央别墅区的今天，目前已经发展成为中国别墅区的集大成者，价格位列京
城别墅昂贵之首。
因此，当孙河板块主打与主城区的距离时，御河（于庄）板块却再次强调了国际生活的氛围——位于温榆河西北的御河（于庄）板块更接近中央别墅区已经发展20年的核心生活配套区域。
以教育为例，据毛大庆介绍，后沙峪板块、天竺板块和御河（于庄）板块之间聚集了11所北京最优质的国际学校，从幼儿园到高中，从英国、加拿大式的幼儿园管理，到美国、德国式的教育，一应俱全，从而使得这里成为北京国际教育最为成熟的地方。
因此，无论是新世界的丽樽项目，还是万科在京首个高端别墅项目，其关注点均锁定中央别墅区特有的国际范儿，从而打造新一代国际生态宜居生活样本。
中央别墅区发展历史
★天竺板块：1992年开始建设的天竺板块是中央别墅区最早形成的板块，开始被称做天竺旅游度假别墅区。主要以丽字头的丽京、丽斯、丽高、丽嘉、丽宫及美林香槟小镇、誉天下、棕榈滩组成，温榆广场是其主要商业配套，英国学校等国际学校是其主要的教育资源。
★香江板块：1997年，以香江花园、欧陆苑、丽斯花园等别墅项目为中心，香江板块开始形成。香江地区发展时间较长，也较全，区域内国际化氛围非常浓厚，这个区域的客户更看重开发商的身份和背景，不管是投资还是自用，多倾向于选择同样背景的开发商项目。
★后沙峪板块：2002年，围绕新国展展开的后沙峪板块雏形开始出现，该板块走出了传统、单一的别墅产品，出现了疏朗开阔、错落有致、低容积率的多种建筑形式。以优山美地、龙湾、裕京花园、莱蒙湖、名都园、欧陆苑、嘉浩别墅、龙湖滟澜山及澳景园围合而成，拥有多家国际学校及荣祥广场、欧陆广场和龙湾的商业配套，也是中央别墅区中商业配套最为完善的区域。
★孙河板块：2013年，龙湖•双珑原著、泰禾北京院子等别墅项目先后入市，形成了一个距离北京主城区最近的中央别墅区组团，在建筑形态上，开始走出单纯模仿国外建筑形态的阶段，形成鲜明本土特色的建筑风格。其最大的优势在于靠近五环，交通极为便利，同时有京西学校等国际学校资源。
★御河（于庄）板块：2014年，由中央别墅区别墅开发鼻祖新世界集团、万科地产、北京住总等知名企业联合打造的全新别墅板块，以超低密度和优越的生态环境著称，毗邻中央重点打造的四大科技城之一的未来科技城，将在中央别墅区的国际特色基础上，开创中央别墅区新十年。
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