万科总裁郁亮于两年前曾经表示，房地产利润率将向制造业靠近。如今，这一预言正在加速实现。
随着上市房企半年报发布接近尾声，克而瑞综合万科、恒大、保利等18家主流房企（涵盖A股及H股）的半年报数据发现，利润下跌成为常态，不少房企净利率更跌破10%的红线。与之相对，受到去年加大拿地力度等因素的影响，18家房企中有15家净负债率进一步上涨，其中4家净负债率超100%。
国泰国证房地产基金经理徐皓向《每日经济新闻》记者表示，随着今年主流房企掀起价格战，未来1~2年内净利率存在进一步下降的可能，但融资成本仍在高位徘徊，行业利润进一步下降，将迫使房企寻找转型路径、探索新的盈利模式。
净利润率集体下滑
时代地产日前公布的半年报显示，今年上半年公司实现营业额22.67亿元，同比下跌4.04%；实现核心净利润为3.69亿元，同比上涨160.2%；公司毛利率为34%，净利润率为16%。
然而，像时代地产这样实现净利润率大幅提升的上市房企屈指可数。克而瑞统计数据显示，18家主流房企中有11家核心净利润率出现下跌，其中7家净利润率跌破10%的红线。
这其中，绿城中国上半年净利润率仅为4.88%，较去年同期降幅超过10个百分点；保利置业上半年净利率仅为4.57%，较去年同期的11.94%出现大幅下滑。
在克而瑞研究中心分析师朱一鸣看来，净利润率下滑的原因，一是由于这几年土地成本的过快上涨，房价的涨幅赶不上地价的涨幅，房企的毛利必然受损；另一方面，房企融资成本不断上涨，蚕食了企业的盈利空间。
“未来房地产利润率存在进一步下滑的风险”，朱一鸣告诉记者，去年很多房企拿了高价地，这些项目将陆续在今明两年推出，如果市场不能出现明显好转，项目的售价必将承压，利润空间有限。此外，今年以来，企业都在加大销售与推广力度以促进项目去化，这将带来销售与管理费用率的攀升，从而进一步影响企业后期的核心净利润。
兰德咨询统计发现，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。
净负债呈现普涨势头
与净利润率下滑相比，上市房企负债率却呈现普涨的势头。克而瑞的统计数据显示，18家主流房企中有15家净负债率出现上涨，涨幅最大的为泰禾集团，上半年净负债率已从去年同期的192.7%飙升至今年的482.7%，阳光城的净负债率也从204.6%飙升至488.8%，龙头房企保利地产的净负债率已高达118.8%。
此外，《每日经济新闻》记者还发现，包括恒大地产、富力地产、佳兆业、碧桂园等上半年均通过发行永续债实现融资。以佳兆业为例，克而瑞的分析显示，在企业的总权益中包含10亿元的永续债，这部分虽然算入资本，但是每年仍然需要支付利息，前两年利息为11%，3年内递增至18%，融资成本较高。
香港粤海投资银行董事黄立冲向记者表示，按照香港的会计标准，由于永续债在资产负债表上全部算作权益，利息支出可以归类为股东派息直接从损益表内消失，发行永续债有助于降低表内净负债率，但永续债是一种实质性债务，如果把永续债算上，不少大型房企的净负债率还将进一步提高。
“利润率下滑与负债率上涨将是上市房企面前的两座大山”，朱一鸣认为，目前上市房企平均融资成本在7%~8%，一旦净利润率跌破10%，这意味着利润率与融资成本相同，行业的回报出现急速下降，并进一步加大高负债的企业潜在风险。
在徐皓看来，如果按照传统的开发模式，房地产行业的毛利率持续走低的势头难以出现改变，无论是万科的小股操盘、恒大进军快消行业、彩生活发力物业服务都是房企在主营业务利润率走下坡的背景下探索新的盈利模式，商业模式的变革是房地产企业提升回报率的唯一出路。
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