家居装修知识网

首页 装修资讯 家居知识 家居百科
当前位置 >> 装修资讯 独家:“商改住”乱象丛生 政策出易执行难

独家:“商改住”乱象丛生 政策出易执行难

https://m.biud.com.cn 2014年09月02日10:17 家居装修知识网  

  中房网讯(记者 卢泳志)“商改住”在如今的北京房地产市场中已经屡见不鲜,朝北8080、珠江·四季悦城、东亚·尚品台湖、旭辉E天地等商住项目充斥着北京楼市,曾一度“叫板”住宅市场。

  近日,中房网走访北京楼市发现,在住宅市场普遍低迷的情况下,却活跃着一大批以商业办公用途立项、以公寓loft形式对外大肆宣传的“商改住”项目。“不限购、总价低、轻松置业”等标语到处可见。

  秦兵律师事务所律师徐斌向中房网表示,2011年,北京市发改委、市规划委、市商委、市国土局联合出台了《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,明确商改住项目将不再颁发房产证,以严厉打击商改住。

  那么为何“商改住”屡禁不止,并显露出复苏的势头?亚豪机构市场总监郭毅指出,问题出在执行环节,制定政策时没有明确执行单位,政策究竟由哪个部门执行?怎样执行?这些问题都很难明确。

  宣传大张旗鼓 乱象丛生

  记者实地走访发现,位于北京通州马驹桥附近的珠江四季悦城在8月份推出项目三期7号楼,记者查询相关证件发现,该项目全部为商业立项的“商改住”产品。

  据悉,该项目曾推出“25万选两居”的优惠活动。工作人员介绍,该项目主打65平方米的一居和90平方米的三居,由于是跃层设计,65平方米的一居可以改成两居,不过费用需要购房者负担。

  另外,记者在该项目样板间看到,无论是一居还是三居,样板间内都配置了标准的卫生间。工作人员还告诉记者,该项目90平方米的三居还可以通燃气。如此看来,该项目明显改变了“商业用地”的用途,违反了相关规定。

  实际上,早在2011年,北京多部门联合下发《通知》,对“商改住”项目痛下杀手锏。《通知》要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间布局,不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间等。

  为了规避这一政策,朝北8080项目的样板间巧妙地将卫生间设计成为“储物间”。据记者了解,该项目同样是商业立项的产品,现在同样以loft商住项目的形式对外销售。

  记者在样板间发现,该项目没有配建卫生间,取而代之的是一个储物间。销售人员告诉记者,由于是商住项目,不能通燃气,但可以用电磁炉。另外,交房时现场看到的储物间将会变成卫生间。

  对此,徐斌表示,商业、办公类项目房屋登记的基本单元是界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋或者特定空间。禁止以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。自己隔断不会被房管局认可,也无法发放房产证。

  除此之外,很多项目明目张胆的举起“总价低、不限购”的宣传大旗。位于通州的金隅自由筑是商业立项的“商改住”项目,记者发现该项目的物业类别为写字楼,而对外则宣称是科技住宅。

  东亚·尚品台湖不仅以科技住宅自居,还标榜学区房。记者查询相关政策发现,“商改住”项目不强制要求配套服务设施,比如幼儿园、学校、医院等。由于不能落户,就算周边有良好的教育资源,子女也会因户口不能迁入而无法享受。

  屡禁不止 政策难落地

  “商改住”向来是开发商惯打的擦边球,在楼市下行、房地产进入调整期后,“商改住”项目的活跃性以及市场表现一度赶超普通住宅。

  据记者了解,“商改住”是指用地单位为了规避风险,将依法批准的商业建设以商务公寓或酒店式公寓的形式推出,市场上常见的有通廊式小户型公寓、酒店式公寓、loft等。

  郭毅表示,之所以出现“商改住”现象,是因为某些土地性质被定为商业或办公用地后,由于位置、交通等因素不便,很难支撑商业物业和写字楼办公。也就是说,由于自身缺乏核心竞争力,“商改住”可以快速回笼资金。

  另外,由于北京的限购规定非常严格,而商业和办公立项的“商改住”项目不受限购政策限制,所以在客户需求上有一定的市场空间。

  “购买我们项目的人大多用于投资。”旭辉E天地的销售人员告诉记者。近日该项目对外宣传:“拿钥匙就收益”。记者了解到,该项目购房时会签订一份合同,规定从交房开始,房屋便交给物业公司统一出租,购房者收取相应租金。

  徐斌对此表示,这种做法不符合上述法律规定。“商改住”项目法律规定原则上不允许出租出售,但是如果买卖双方签订合同,并不必然导致合同无效。但是难以履行的风险容易被不诚信的一方恶意利用。

  正因如此,早在2008年,城乡规划法施行,再次明确之前在《房地产管理法》、《土地管理法》等一系列法律法规中禁止的“商改住”。土地用途及房地产项目一经规划,开发商不得任意变更其规划用途和用地性质。

  如今,“商改住”现象不但没有消失,反而愈演愈烈。对次,郭毅表示,政府制定政策,肯定会坚持到底。不过由于当时没有规定该项政策的主管部门,导致政策出来后没有人去落地执行。

  在“商改住”难以禁止的情况下,购房者只能倍加小心、谨慎对待。在此,徐斌对购房者提出以下几点建议:价格,一般应是周边普通二手住宅价格的2/3以下。得房率,通常商改住项目的得房率都比较低,在50%到60%。隔音,一般采用内部打隔断的方式,隔音效果不适合居住。水电,多采用商业水电,较贵。产权,办产权证存在风险,最好买现房或二手房。物业,物业费通常比较高。学区,一般都不能成为学区。

相关知识

独家:“商改住”乱象丛生 政策出易执行难
北京商改住沉疴已久 政策调控仍面临界定难题
改住被指违规成本低:开发商最多被罚几万元
合生世界村“商改住”涉违规 首付10万成噱头
茂业商业成都地产项目“商改住”?公司回应称“还说不上”
家居市场乱象丛生 业内呼吁政府加大监督抽检力度
“商改住”并不是那么容易实现
北京多小区物业乱象丛生:收费混乱广告收益不明
大城市群租乱象丛生藏隐忧:杂物堆积 火灾屡发
物业乱象丛生,谁之过?

本文来自 家居装修知识网 独家:“商改住”乱象丛生 政策出易执行难 https://m.biud.com.cn/news-view-id-435501.html