北京商改住沉疴已久 政策调控仍面临界定难题

　　■本报见习记者 杜雨萌

　　不知从何时开始，北京商住公寓类产品已逐渐成为北京楼市主力军。

　　据亚豪君岳会统计数据显示，2016年前8个月(截止8月15日)北京商住类产品共成交41629套，约为去年同期的5倍，并且较去年全年成交量也高出98%，创出历史新高。受此影响，前8个月商住类产品成交金额达774.82亿元，相比去年全年增加88%。值得注意的是，今年前8个月北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交总金额高达2400.41亿元，几乎追平2015年全年2466.75亿元的货值水平。

　　亚豪机构副总经理高姗在接受《证券日报》记者采访时分析认为，今年商住类产品成交暴涨虽然在一定程度上受到通州“双限”、以及全面调控“商改住”传言的影响，但从集中成交前的3月份与传言逐渐淡去的8月份商住成交占比情况来看，均保持了占据当月楼市总销量半数左右的比重，可以看出，北京商住已明显成为商品住宅市场的主力。究其原因，主要在于其较低的购置成本。

　　近日，北京市国土资源和城乡规划委员会和北京市住房和城乡建设委员会召开了商住房专题会议。据媒体报道称，此次会议北京市透露出的态度极其坚决，北京市高层的意见是，“不能再新增商住，商办既然过剩，最近不再上市”，“坚决不开商改住的口子，对已批未建图纸一律重新再审，发现疑似问题(商改住)的整改”。

　　所谓商改住，其实就是将商办用地(40年、50年产权)的规划性质用地改建成住宅形式的产品类型。购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%，且用不了公积金。需要注意的是，商改住改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉《证券日报》记者，商业办公用地是北京市整体规划的一部分，为了填补区域商业及办公产品不足，起到避免北京市产业及配套资源过度集中的作用。如果将其改为住宅用途，不仅原有的功能没有实现，还造成人口的过度集中，易衍生出交通、消防、安全等问题。

　　不可否认的是，有关商改住的问题已沉疴已久，特别是在北京住宅市场趋向于豪宅化的现状之下，商住成为满足刚需、刚改人群置业居住需求的重要选择。但对于这类项目，北京市其实曾明文禁止过。其中，在2011年5月份，北京市下发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》明确提出，商业、办公类项目，“不得采用单元式或住宅套型式设计。”

　　郭毅认为，在现实条件下，一旦对商住打压过猛，将可能造成北京楼市出现中低价位商品房的空窗，如何填补还需要在商住调控政策出台前进行综合考虑和平衡。但从目前来看，商住调控将按已开工和未开工两类区别对待，未开工的商办项目重新、从严审核项目规划。而从实际情况来看，当前开发商报批图纸，特别是报批通过的图纸，肯定是符合建筑规范要求的，重新审核规划的过程中，如何界定商住和商业办公产品，实现精准打压，是一个难题。

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