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快销1300亿行业波动下的万科非完美表现

https://m.biud.com.cn 2014年09月04日10:51 家居装修知识网

虽然不久前王石曾表态称，担心下一个倒下的房地产公司是万科，但从当前万科的销售情况来看，这种担心还为时过早。

9月3日晚，万科公布其8月销售数据。8月份该公司实现销售面积140.3万平方米，销售金额152.4亿元，销售面积及金额环比7月份的销售面积136.7万平方米、销售金额133.2亿元均有所上涨。

至此，2014年1-8月，万科累计实现销售面积1098.2万平方米，销售金额1294.7亿元，分别比2013年同期增长13.5%和14.6%。

主流定位与快销

近1300亿的销售额，对于处于时下房地产市场的万科而言，或是超常发挥。

不过，对于万科当前的表现，万科总裁郁亮曾总结认为，坚持主流定位和积极销售是万科一贯的策略，是万科在波动的市场中仍然能取得相对稳定的业绩表现的关键。

其中，在定位方面万科一向定位为刚需户型，而上半年万科销售的产品中，144平方米以下的户型占比就达到92%，较2013年的91%有所增加。

同时，前8月万科销售之所以同比有所增长，分析也认为，还与其降价走量及借助网络营销渠道进行促进的销售策略分不开。

据悉，在上半年市场销售现波动情况下，万科多个城市开始降价走量，而作为今年波动性最大的华东片区自然不例外。其中，就华东片区的杭州而言，万科在该区域有多个楼盘选择了降价走量。

根据当地媒体消息指，万科在杭州区域的降价幅度都相当给力，有楼盘精装三房直降50万元，而且送车位。最终，万科在杭州，以1756套的总成交量，成为杭州楼市上半年住宅销售套数的冠军。但靓丽成绩背后，是包括万科紫台(资料、团购、论坛)，万科·北宸之光以及万科璞悦湾等诸多项目销售均价总体下降的结果。

除降价走量外，率先推行的全民经纪人营销方式或也为其带来了一定的营收。

为缩小营销环节，减少营销成本，上半年以来，万科针对中介、置业顾问、老业主向万科的潜在购房者进行房屋推介的微信端工具“万科经纪人平台”。

目前万科旗下已有包括西安、昆明、青岛、成都、重庆、贵阳、广州等城市的“全民经纪人”网络平台正式上线。其中以西安为例，上线一个月便成交了9.19亿元。

值得一提的是，虽然受快周转策略因素影响万科前8月销售仍同比有所增长，但在市场各种不确定因素影响下，今年来万科拿地也比较谨慎。

据统计，前8月新增加开发项目23个，对应的规划建筑面积约389.2万平方米。其中，8月仅新增2个项目，分别为乌鲁木齐四季花城项目、郑州万科城项目一期后续地块。两项目续支付地价款为11.23亿元。

而就审慎拿地策略，万科董秘谭华杰曾解释称，万科主要认为土地市场滞后于楼市，上半年地价依然较高，不是最佳投资时间，而下半年万科将继续冷静谨慎观察土地市场的变化，此为“节流”的策略。

非完美表现

虽然在行业去化难度加大情况下，万科的降价促销策略，及新推出的包括全民经纪人平台等在内的网络营销方式着实促进了万科的销售，但仅就万科上半年已披露的财务数据来看，其表现却也并非那么完美。

今年上半年，万科实现竣工面积398.3万平方米，占全年计划竣工面积的比例为26.9%。竣工面积占全年计划的比例较去年同期的33.5%下降6.6个百分点。

万科方面表示，竣工集中于下半年是行业的季节性规律，上半年竣工占全年的具体比例主要由偶然性因素决定，并非公司有意的安排。

但分析指，上半年竣工的量有所不足，导致结算的量有所不足。结算面积减少6%，最终也会导致结算的营收相应减少1%左右。

再者，从上半年万科的毛利率来看，相关报告中也指出，上半年万科去化现房库存约56亿元，但这些项目纳入本期结算，毛利率较低。但调整期内售出的期房，未来结算时对利润率仍对利润水平产生一定向下压力。2000亿元的已售未结规模很大，但是利润率可能会略低。

此外，上半年若如果只从回款去衡量万科的销售，其表现也并不比竞争对手靓丽太多。

数据显示，上半年，万科回款只有700亿，甚至不及去年同期，卖出千亿的房子只回笼70%的资金。

“即便万科有部分客户没走完交首付、银行批贷过程，但过去万科销售回款率从没有这么低过，已经披露中报的同行的现金回笼基本与销售额一致”，相关分析如是指出。

另值得一提的是，除上述非完美表现外，对于万科下半年表现来说，最不确定的便是市场走势对万科带来的影响。

就今年房地产市场低迷原因，2014年博鳌房地产论坛上多数专家学者均认为与信贷紧缩不无关系。虽然多意见认为下半年信贷政策会有所放松，但同时其也认为这并不会带来行业再次的量价齐升。

其中，交通银行首席经济学家连平先生就认为，下半年在监管政策的导向上，商业银行会采取一些比较实事求是的做法，对目前的做法进行审视，特别按揭贷款，所以市场不会太差，但下半年期望值也不要太高。