在上海出生的施永青，3岁时来港，1978年与人合伙创立中原地产，是香港四大地产代理之一，至今在香港已拥有300家分行、4000名员工，业务更早已拓展至内地。2005年他又投资创办免费报章《am730》，每日撰写专栏“C观点”，笔耕不辍。创立中原地产30年后，施永青功成身退，于2008年正式宣告退休，只任中原地产集团的非执行主席，并将个人手上持有的中原地产、中原(中国)等3家公司的股份，全数注入施永青基金，用于推动社会公益事业，尤其关注中国内地农村的农民生计、教育、医疗等事业。
记者在位于新世界大厦的中原总部见到施永青，当问起他的近况，他说：“内地房地产出现一个大转折，同事在工作上遇到困难，需要帮忙决策，我在公司工作的参与度又高了。”
曾身兼香港房屋委员会委员、香港策略发展委员会委员及香港地产代理监管局成员等公职的施永青，对于香港楼市的前景一向有自己的看法，侃侃而谈时不忘露出招牌式笑容，眼睛弯成了一对月牙。
长远看没条件出现牛市
第一财经日报：香港特区政府推出楼市调控辣招后，香港楼市买卖一度降温，但最近却大有重拾升势的架势，出现一个小阳春，你认为这个小阳春能发展为新牛市吗？
施永青：这个楼市小阳春短期能继续维持，但长远来看，并没有条件成为新牛市，因为受很多不利的宏观因素影响。
首先是政治因素。如今社会上出现分化，一些年轻人和知识分子的诉求不切实际，而且他们针对的不是个别议题，而是在一国两制和基本法基础上建立起来的整个现有制度，叫做“反建制”。他们想要改变基本游戏规则，这势必会产生很大争执。原有的不一定最好，但要推倒再重建也很难。房地产是不动产，政治不稳会导致资金流走，令房地产变得不值钱。
其次是政府的干预。三种印花税(额外印花税、买家印花税及双倍印花税)都在立法会审议通过，看样子起码会实行一段时间，这对买家将造成很大妨碍。房地产牛市出现需要三种力量同时入场，包括使用者、投资者、投机者。
如今只有首次置业者可避免缴纳双倍印花税，如果是二套房，则要6个月内卖掉才能退回已缴的双倍印花税；而外来者和机构买家要付15%的买家印花税；另外短期转让要缴付额外印花税，头半年要收20%。这样一来，等于是投资者、投机者及部分用家都受影响，原来市场的2/3客户没法再进入，哪里来的牛市。
香港经济现在主要靠内地
日报：既然没条件成为新牛市，你认为香港未来楼价走向具体会呈现怎样的趋势？受哪些因素的影响？
施永青：辣招打击买方的同时也打击卖方，因为卖家不肯在香港特区政府诸多限制下卖房。楼市需求小了，供应也减少，导致二手市场价格之前并未出现大跌，现在反而又重拾升势。一周公布一次的中原城市指数7月有望冲破历史高位，但之后会在高位徘徊，很难再有突破。
开发商受辣招影响卖楼难，他们“守”不了，每年要推新单位，要跟小股东有交代，唯有牺牲价格换量，所以不敢抬价。你看他们最近在买地时非常保守，地价在回落。小业主看两眼今天的报纸新闻，就可能会头脑升温，但开发商要考虑整盘的生意，不能不冷静分析市场。我认为他们会以低价抢在他人之前推楼，一手市场会拖累二手市场。
中原指数到底会不会回落？这要看内地经济。香港经济现在主要靠内地，如果内地做得好，还是有上升机会的，若内地经济出现“中等收入陷阱”就麻烦了。内地经济的问题还是存在的，政府也说下行危险还没过去。当经济发展到一定规模，任何投资都有边际效应递减的问题，受包括环境在内越来越多因素的制约。工资收入占内地GDP只是20%多，没法支撑整个经济增长，导致经济增长必须靠出口和投资。
现在二三线城市建成的房子一人送一套还有剩余，租不出又卖不出。已建好的争取尽快拿到预售批文去卖楼，没建好的不敢动了，不投了。
一旦内地经济增长放缓，香港也会放慢，之前香港就只有3%左右，有可能会跌到2.9%、2.8%。现在即使不加以限制，实际自由行增长也已放缓，香港零售业受到影响。如果香港经济受影响，楼市也必然受打击。
“斗地主”容易，但有幸福生活不易
日报：香港房地产存在泡沫吗？
施永青：我一直都认为香港楼市没有泡沫。房地产泡沫有三种：建设过度、借贷过度、价格过高。建设过度肯定不存在，香港这几年都建少了，供应不够，怎么会建设过度。借贷过度也不存在，香港人大多很保守，1997年金融风暴尝到负资产的味道后都不敢贸然贷款，能还的都尽快还，本地六成的小业主已经供完楼，余下的供楼支出也只占收入三成左右。
价格过高是存在的，但有客观原因。一是供应不足，二是QE(量化宽松)使资金过量，产生货币泡沫。香港房地产正因为没有泡沫、没有危机，所以不容易把价格压下去，即使加息也没有影响，因为大多数人并没有贷款。
楼市供应不足引发了社会怨气，但房地产供应要跟上需要3~5年，政府于是只能通过辣招控制需求。这股怨气同时也受到政治影响，以前香港人没有这么多怨气，想要买房就努力工作，接受人家赚得快就先买，这是长期的游戏规则。但现在有人煽动没钱的人，把有房的人叫做“地产霸权”。以为“斗倒地主”就有幸福生活，“斗地主容易，但有幸福生活不易”。斗倒地主的第一年把他的钱分了当然好了，到了第三年、第四年，你不干活还是没法改善生活。现在香港人把一切问题归咎为政府和制度，结果仇商、仇富情绪蔓延。
现在有迹象显示，香港经济增长产生的新资金财富没有全投在香港，而投资不足导致年轻人失去了就业机会。香港仇商环境明显，本地商界必然会将部分资金外撤。但也不愁没人接手，内地的外国的都有，有人走自然也有人来。
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