对话施永青：内地房地产泡沫远比香港严重

　　柳九邦

　　内地楼市正加速降温已成共识，目前颇具争议的焦点问题是，这仅仅是一次周期性的调整，还是崩盘的前奏？

　　经历过香港楼市多次大调整的中原集团创始人、董事施永青对内地楼市正面临的风险直言不讳。“内地楼市客观上是存在崩盘的风险的，如果把它看成不存在，反而会出现，大家重视，去避免它崩盘，那还有机会。”施永青说。

　　第一财经日报：有人用“速冻”来形容今年内地房地产市场的走势，在您看来，今年内地楼市的走弱态势是在预料之内，还是有些出乎意料？

　　施永青：不是出乎意料，而是意料之中。内地房地产的泡沫远比香港严重，香港楼市甚至可以说没有泡沫。房地产的泡沫主要有三个类型，一是过度建设，二是过度借贷，三是价格过高，这三种泡沫内地楼市全有。

　　过度建设最严重是在二三线城市，这些城市的过度建设比世界上大部分地方都要严重。一般情况下过度建设有两个阶段，一个阶段是，建的房子超越了本地人的有效需求能力，建的房子不是一般人买得起的，这个还比较容易解决，降价就解决问题，开发商亏一点就解决问题。

　　但是，内地二三线城市的过度建设，是一个超越人口需求的过度建设，就是便宜一点也没有人买，因为城市里面根本没有这么多人，未来可能两三代人都无法消化这些库存。那就很难解决了，你投入的资金就困死了，租也租不出，卖也卖不出。现在内地银根紧缩，不是中央把存款准备金抽走，是原来在市场上流转的资金自己套死了，这个问题是不容易解决的，一些已经投进去的钱是很难收回来的。

　　日报：您认为今年以来内地楼市的这轮调整，仅是一次周期性的波动还是如一些外资投行、媒体所说的有崩盘的风险？对未来几个月内地楼市的量价走向，您如何判断？

　　施永青：内地以前没有出现过真正的楼市周期，所谓“拐点”只是小调整，没有掉头回落，跌了一点就横盘了，不是大幅的回落。在世界各地，房地产一个周期，有复苏、高涨、萎缩、萧条四个阶段。一到萧条期，跌幅可以达到30%~40%，香港最多跌过70%，内地楼市之前跌10%左右就已经不跌了。

　　为什么呢？因为当时内地的经济还在高速发展。当经济向上的时候，大家就会觉得，现在房价高，工资在增长，公司在发展，现在的高房价慢慢就会合理化。

　　如果内地经济增长速度大幅放缓，整个社会的气氛就会很差。所以，不能够掉以轻心，如果中央要救的话，要及时救。现在其实是一个很关键的时点。现在是救也救不了多少，就是让它产生的危害不要太大。

　　过度建设、过度信贷的问题，很难解决。地方政府也有责任，城市规划、土地供应，是地方政府为了增加财政收入，把大部分的土地都批了。本来中央也有一些措施，限制占农地、限制建别墅、建高尔夫球场，但是政令贯彻得不好，现在很多地方都已经建了很多没有人会住的房子。

　　问题一旦暴露，就有可能从一个极端走向另一个极端。因为内地的房地产之前的持有者很多都是投资者，如果多数是刚性的需求，变化还没有这么快。但是，投资者的心态是瞬间就会变的——看好，他就买，不看好，不仅不买，还要抛售。

　　现在有一个现象，有能力投资的人手上房子比钱多，要让他再买，也没有多少钱可以买了，但是要抛的话，他们有很多可以抛售。

　　我个人认为，市场里面的主流大开发商估计今年都不太敢买地了。除非中央有命令下来，因为一些是国企央企，它要去承担社会责任。但是整体上看，他们都开始变得态度保守，地方政府的财政收入就会出问题。

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