专访仲量联行全球总裁兼首席执行官戴柯凌
欧美日房市反弹：上半年中国海外住宅项目投资飙升84%
本报记者 慕丽洁 上海报道
过去3年里，全球商业房地产涨势明显，仅去年一年，全球总交易量就高达约70亿美元。面对全球房地产市场的强劲反弹，来自中国的大买手开始“频频出击”，登陆以伦敦、纽约、旧金山等为代表的欧美主流市场。
仲量联行(NYSE：JLL)全球总裁兼首席执行官戴柯凌(Colin Dyer) 近日在接受21世纪经济报道独家专访时表示，市场反弹带来的投资机会固然可观，但仍要做好充分的尽职调查以防范风险。
海外住宅项目投资飙升84%
仲量联行2014年第二季度报告显示，今年上半年，中国海外房地产投资总额较去年同期增长17%，达到54亿美元。其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅投资。2014年上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。
对此，戴柯凌表示，来自中国的房地产投资者的确是今年上半年英美等主流市场的大买家，而伦敦是最受中国投资者青睐的投资目的地，中国建设银行、中国海外集团和中国人寿等机构投资者均购买了位于伦敦CBD核心区域的办公楼资产。
“仲量联行在今年上半年帮助中国客户完成了多笔海外房地产收购，其中绿地集团6亿英镑收购了位于伦敦Wandsworth的Ram啤酒厂开发项目最为人们所熟知。”戴柯凌称。
在仲量联行的第二季度报告中，美国旧金山排在最受中国投资者青睐投资地的第二位。
21世纪经济报道记者查阅相关资料了解到，仲量联行在今年也帮助中国一私人投资者购买了一处位于布什街225号的办公楼资产，而该办公楼就在旧金山的CBD地区。戴柯凌向本报确认了此项交易，但并未透露关于此项投资的更多细节。
公开资料显示，该交易总额达3.5亿美元，是自2012年以来美国旧金山最大的一宗办公楼交易。该办公楼此前是美国标准石油公司总部所在地，1922年建成，共22层。Flynn Properties和Gem资本集团在2012年对其进行收购时，其出租率仅为68%，而目前其出租率已高达99%，并有许多租户签署了长期租约。
2013年，中国在澳大利亚房地产市场投资额飙升至5.901亿美元，同比增幅高达222%。
而戴柯凌指出的第三项由仲量联行参与完成的交易便位于澳洲，即帮助碧桂园首次进军澳洲地产市场，斥资7300万澳元购买悉尼一处开发用地。据悉，针对该项目的综合用途开发重新分区，是澳大利亚新南威尔士州历史上最大的城区改造项目之一。
通常情况下，机构投资者往往会先行对房地产市场进行投资，那么个人投资者是否可以在投资地域、时机等方面效仿这些机构投资者？
戴柯凌称，在一定程度上可以，但个人投资者要尤其注意自己的风险偏好。
“实际上，对冲基金和私募股权基金一般是在房地产市场反弹时的第一批投资者。不过，他们的行动较为隐蔽，当消息公布时，距离这些投资者初始接洽时间已过很久。第二批投资者一般就是个人和普通机构投资者，因为这类投资者愿意接受部分风险。而机构投资者往往是最后一批进行投资的，常以社保基金、养老金等为主，他们对风险通常较为厌恶。”戴柯凌谈道。
欧美日房市强劲反弹
复星地产通过IDERA收购了位于日本东京的高级办公楼花旗银行中心，将人们的关注点再次引入日本房地产市场。而在经过了多年的调整后，东京地皮价格在去年实现了六年来的首次上涨。今年上半年，日本房地产市场交易额达到了约2.5万亿日元(合人民币1515亿元)，同比增长6%，为2008年金融危机以来最高水平。
戴柯凌称，日本市场目前一线城市的办公楼和住宅价格在持续走高，来自全球的买家也在逐渐增多，以对冲基金、私募股权基金、保险资金、公司等为主，当然也不乏个人投资者。
在戴柯凌看来，日本房地产市场的反弹趋势从一定程度上反映了全球的趋势，即以英美等为代表的发达国家的房地产市场正逐渐走出低迷，而融资成本的降低、基本需求的增长、对未来预期的看好等是这轮市场行情反弹的主要原因。
戴柯凌指出，美国是全球房地产市场交易量增长最多的地区，今年上半年交易量同比增长了43%。欧洲市场也较为强劲，总体交易量同比增长34%，“其中，英国、法国、德国等主要市场较去年同期增长超过30%，而南欧、比荷卢经济联盟、中欧和东欧等地更是超过了50%”。
不过，戴柯凌特别指出，市场对于房地产市场复苏的说法一般是指大城市的复苏，如伦敦、巴黎、纽约等资本追逐、需求旺盛的地方，资本去到中小城市往往还需要更长时间。而通常，回报也是一线城市领先。“不过这一趋势目前正在改变，很多国家二线城市的回报率正在反超一线城市，美国、日本均是如此。”
“但高收益也意味着高风险，因此在投资过程中一定要注意做好尽职调查。”戴柯凌谈道。
中国二线城市房价仍有上扬空间
戴柯凌在担任仲量联行总裁兼首席执行官的10年间，曾多次到访中国，并致力于推动中国业务的发展。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻场员工，所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。
对于中国房地产市场未来的发展趋势，戴柯凌用了“长期看好”几个字形容。
他称，尽管目前中国的住宅市场总体供给量过多，但对于北上广深等一线城市，需求量依旧大于供给。因此，若以10年为投资周期，可以考虑购买一线城市的房产。而对于西安、武汉等二线城市，其房价正处在上升的过程中，因此可以进行短期投资获得资本回报。
“就在前几天，我看到中国平安集团发布了其业绩报告，盈利非常可观。我想这就是为什么中国资本近几年普遍开始关注海外投资市场的原因。”戴柯凌说。
戴柯凌称，仲量联行在刚进入中国时，往往要主动寻找客户发展业务。而现在情况刚好相反， 是中国客户主动找到仲量联行寻求海外投资方面的服务。戴柯凌坦言，目前仲量联行全球业务很大一部分来自于中国。
戴柯凌同时表示，仲量联行帮助客户在全球范围内寻求投资标的主要是通过依靠各国分公司间的通力协作。
“比如，我们的中国客户想在巴黎购买一幢办公楼，我们便会首先同仲量联行巴黎分公司的同事进行沟通，请他们根据客户的要求在当地寻找标的。而后，他们便会联系他们在当地的资源，如律师事务所、投行等询问信息，以争取在最短的时间内寻到标的。”他称。
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