■新快报记者 谢蔓

　　大城市的火车站作为重要交通枢纽是人流汇集的商业旺地，因此火车站商圈也成为“长盛不衰”的代名词。目前广州除城市西面的广州火车站（简称西站）外，还有以中短途城际轨道交通为主的火车东站及高铁时代的火车南站，但因发展程度不同，商铺的投资级别也不同，有业内人士指出，发展成熟的火车西站和东站商圈较适合资金实力雄厚的投资者，投资回报率不会过高，但升值潜力大，买家可通过转手获利。实力较为一般的买家可关注正处于起步阶段的南站商圈，以长线投资为主。

　　中原地产的商铺专家表示，对于打算长线持有物业以收租获利的投资客，租金回报是重要的收益部分，应优先考虑租金高低和回报率，如果是短线投资，商铺一旦升值至预期价位就应抛售，所以应重点考虑商铺短期升值潜力。无论长短线投资，租金都是重要因素，回报率高、上涨速度快、潜力好的商铺是吸引新买家、成功转让的有利条件。

　　老火车站商圈顶手费惊人

　　广州火车站位于越秀区环市西路，兴建于1974年，是华南最大的火车站和广州市内最主要的铁路客运站之一，也是中国最重要的铁路交通枢纽之一。商圈内除火车站外，还有省、市两个汽车客运站，平日这一带的日均人流量约在6万至7万人次，节假日更超过10万人次，春运期间客流甚至能达20万人次。依托如此密集的客流量而形成批发市场商圈，近百个批发市场涵盖服装、皮革、鞋业、美容、汽配、茶叶、酒店用品、文具等行业领域，其中以服装、鞋业最为集中，相关数据显示，该商圈的年营业额达数千亿元。

　　天河区的火车东站，目前连通车站广场的综合体商业物业东方宝泰也已实现满租状态，餐饮位租金达80元—200元/平方米/月，零售的铺位租金可达700—800元/平方米/月。

　　业内人士分析，商铺的收益一是租金，租金回报率是衡量商铺投资价值的重要指标，计算公式为月租金×12/购买商铺总价，结果比值越大，表明越值得投资。二是升值潜力，低价买入，高价转手，获取利润。此外商业繁华地段“一铺难求”，商家还需额外付出一笔“顶手费”或“入场费”，这是旺铺租赁的“潜规则”，“顶手费”由下家支付给卖家，作为装修等费用的补偿，通常非业主收取，但也有些业主在出租商铺时向租客收“顶手费”和“入场费”。广州火车站商圈的经营已非常成熟，核心商圈更少有一手可售商业物业，商铺的密集程度也达到了“针插不进”的程度，因此西站商圈商铺的“顶手费”十分普遍，高力国际商铺部的相关负责人表示，该笔费用少则几十万元，多则几百万元，数字非常可观。

　　南站商圈多项目启动潜力大

　　而在番禺的广州南站商圈，目前除已建成的敏捷壹时空和奥园越时代两个项目外，包括万科、尚泰、路福等多个发展商的新项目也正在启动。

　　奥园集团番南片区副总经理莫红晟表示，日本大阪、法国里昂等城市在高铁建成后周边形成的展贸型或休闲、商务服务型产业，彻底改变了传统贸易模式，给站点物业带来强大投资价值，相信南站的未来也是如此。

　　物流，特别是第三方物流的兴起令展示交易与货物配送相分离，也将给广州南站的新型展贸业带来极大发展空间。奥园越时代一期的买家就有不少是从事玩具、钮扣等行业的，商铺更是整层整层地买。一位常来广州进货的长沙服装厂老板告诉记者，以前来广州看货要到市中心或工厂现场，很麻烦，如能直接到南站，一下火车就可在展厅或门店看货、订货，再由第三方物流发货，那就便捷多了。

　　调运攻略

　　●易理调运专家 黄韵菱

　　藏风聚气为风水学第一要决，所聚之气囊括人气和财气，火车站是每天带动强大人、车的地方，会产生强大气场带动四周的商业发展，所以自然形成一个又一个商圈。

　　以水为财的角度说，火车西站南临珠江水，且为“玉带环腰”之势，同时得三叉水口归聚，主财路开阔，东北位南接白云山气场，主人丁兴旺，所以一直是广州人流众多的地方。另一方面，道路为假水畅旺通达亦聚财气，火车西站刚好被内环路、环市西、东风路、人民桥等道路围成一圈，形成“四水归源”格局，集中央地号而号令八方之财，因此西站商圈丁财两旺，旺气强劲，且由于水路众多，所以基本上各行各业的生意都会在此频繁发展，其中以经营四处散贷、流通各地的批发、物流类生意最为兴旺。

　　广州东站由环境布局地形图分析，处于瘦狗岭与林和中、西路中间，相传瘦狗岭龙脉原有“天子之气”，但曾被明朝皇帝花巨资炮轰而受损，但皇气不再，旺气犹存，为东站商圈提供“旺人丁”的风水基础。林和中、西路则形成“玉带水”状，好比火车站两只左右手，每日分流6万多人，车水马龙源源不绝，寓意财源滚滚，有水有龙气的地方是拥有商业旺地的特点，“玉带水”在2004年之前这里是东面见水，称为“拨水入零堂”，是非常旺的水，而在目前地运2004至2024年之前这个水会相对退运，但是附近有龙气所在，退运不会走太明显的下坡路，但想减少退运的影响可在城市建设的时候火车东站中段位置加入人工的水，而新羊城八景的“天河飘绢”人工瀑布正好补救退运所带来的影响，所以火车东站商圈的格局仍是商圈挣抢的香饽饽，但“丁旺于财”的格局十年内难于改变，所以适合经营较经得住时间洗礼的大品牌生意。

　　广州火车南站的特点是东南位见大夫山，东南为周易巽卦所在，为文昌位，作为商圈较适合做些文化、悠闲类生意，先攒人气，后求发展才能获利。从水路来说，只有位于东西两旁的广珠西线与新光快速，目前皆非当旺水路，所以此商圈较不适合于创业及快销品类生意。

　　专家教路

　　●高力国际商铺服务部 高级副董事 邓剑晖

　　目前广州三大火车站商圈的发展各有特点，老火车站商圈是传统批发市场的集散地，天河火车东站是连接南部交通（广东、香港）的快速干线，周边为天河商贸中心，而南站商圈目前正处于起步发展阶段，未来将是广州南部最重要的交通枢纽，较市内两个成熟火车站商圈的地位更重要，包括粤东、粤西、粤北及几个重大港口必经之地的南站商圈，开发前景大。

　　因此也就存在所谓的“生铺”和“熟铺”，熟铺一般地处成熟商圈，投资时主要从增值份额比例部分、可收入租金等方面进行考量。增值升幅主要从三方面考虑，一是买入价与一定时间后的预估卖出价间的差价，二是买入价与周边商铺的整体出售水平间的差价，三是买入和卖出期间货币升值所带来的增值。生铺则主要考量投资回报率以及规划交通、基础建设设施是否有利于客流、是否能为商铺带来升值空间等。

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