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佛山市禅城区商铺价值攀升 祖庙商圈商铺租金最贵
历经三年城市升级改造，位于季华路的智慧新城人气很旺，不少企业将整栋大楼租用作为办公用地，租金也是今非昔比。戴嘉信 摄
岭南天地的一线旺铺租金位列全区商业用房之首。戴嘉信 摄
记者从近日禅城区国土城建和水务局发布的最新《禅城区房屋租赁市场指导租金标准》看到，禅城区岭南天地和百花广场的一线铺位租金高达300元/平方米，已成为人们眼中的“黄金旺铺”。
对比该局在2012年发布的指导租金标准，今年的租金标准稳中有升，标准里提及的房屋租赁情况也更详细，几乎每个重要的商场、写字楼的租金标准都有所提及。
事实上，在禅城城市升级的东风中，禅城区以祖庙商圈为代表的一众商业、市场环境软硬件全面提升，城市升级的效应逐步释放。有业内人士分析道，商业发展往往是以最旺地为中心向外延伸，这些地方的租金略微上涨在一定程度上反映了城市商业价值的提升。
祖庙商圈商铺租金最贵
商铺一抢，黄金万两。这一说法如果放在禅城的祖庙商圈里，毫不夸张。根据最新的《禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，祖庙商圈的商铺租金成为全区最贵，是名副其实的“金地”。
记者看到，岭南天地首层铺租和百花总汇、百花广场首层临街铺租均达到每月300元/平方米，成为商业用房租金之首。
在商业综合体方面，祖庙商圈范围内的综合体商铺铺租也仍然高企。其中铂顿商业城的首层临街铺和中心铺为200元/平方米/月，内铺为150元/平方米/月。
对比2012年的数据，季华六路区域范围内首层临街商铺租金有了不少增幅。2012年，市东路以东，同济东路以南，桂城边界以西，季华六路以北首层铺租的平均月租金为38元/平方米。而如今，季华六路(南海大道—美食长廊)的首层铺租为55元/平方米，恒福新城为65元/平方米，资料显示季华六路上首层铺租最贵的为季华六路的九鼎国际，其租金为80元/平方米。
石湾镇街道范围的街铺租金总体相比祖庙街道稍微便宜一点，除了季华五路(华远西路以东至华远东路以西)为100元/平方米，其他地方为25到65元/平方米之间。而其专业市场首层的租金也显得比较高，中国陶瓷城每月租金为200元/平方米，佛山国际家居博览城的首层旺铺租金也达到150元/平方米。
在办公用房方面，祖庙街道与石湾镇街道相差不大，其中祖庙街道的高层办公楼多在25至40元/平方米/月之间，最低为15元/平方米/月，最高是季华五路一带，其中万科广场和金海广场均为70元/平方米/月。
张槎街道的高层办公楼则在12到30元/平方米/月之间，其中智慧新城最高，为30元/平方米/月。南庄方面的高层办公楼则在10到28元/平方米/月之间，其中绿岛湖片区最高，为28元/平方米/月。
租金攀升意味着商业价值的释放
一个区域的租金高低其实在侧面上反映了该区域的商业发展畅旺程度以及营商环境的优劣，近年来商铺、写字楼等房屋租金有所攀升，事实上是近年来禅城区致力城市升级后，城市价值、商业价值的一种逐步释放。
实际上，在目前禅城区租金最贵的片区祖庙商圈内，早在数年前，政府和商家们就已经开始着手提升城市面貌和营商环境。
即使是作为通往老城区东方广场的重要通道，以前商业黄金走廊福禄路一线铺位月租只有100多元/平方米。“塞车、环境差、管理混乱、商品档次低，几乎形成恶性循环。”一物业公司经营方负责人告诉笔者，经过改造提升后，福禄路月租一路飙升。这在以前是难以想象的，这就是商圈软硬件提升带来的附加价值，记者了解到，这条道路上的不少沿街商铺总营业额也有所上升。
两年前，祖庙路上的华辉大厦紧随祖庙路提升的步伐，主动投入对大楼整体进行“换装”和商业提升。租金的提升随之而来，而对于承租户来说，这并不仅仅是商业成本的提升。
该物业公司经营者表示：“其实在商家的逻辑中，商业氛围好了，交通更顺畅了，环境管理更好了，市民愿意来了，以人气链接财气，商家可以拿到高租金、更有信心去面对市场。”
■分析
对标一线城市 禅城仍是成本“洼地”
虽然最新的租赁指导价较往年有了一定升幅，但业内人士普遍认为，政府出台的指导价更多是作为一种参考，最终的租金水平由市场的供求关系决定。
他们认为，与广州相比，目前禅城的整体租金水平仍然有很大优势，对于创业者和商家而言仍然有足够的吸引力。
展望未来租金的变化趋势，业内人士普遍预测，今明两年随着禅城区商业综合体供应量的集中爆发，禅城整体租金水平将趋于稳定。
商家认为指导价仅作参考
ICC国际商业中心负责人刘静怡认为，政府出台的指导价对于租金定价有一定的参考意义，但租金水平最终还是要由市场决定，根据实际供求关系进行调整。她还表示，这几年佛山的商业综合体大量上马，对于整个租赁市场带来一定的冲击，但不同区域板块受到的影响有所不一样，“目前我们的出租率保持在九成多，而我们所在的祖庙商圈也普遍在八成以上，这与整体商圈相对成熟有关。”
与此相比，她透露一些新崛起的商圈因为需要更长时间去培育市场，出租率处于一个偏低的水平。她判断未来一段时间佛山的商业体以消化存量为主，对于租金的上浮会起一定的抑制作用，因此今年的租金会维持在一个稳定水平，“我们今年的租金水平也与去年持平，暂时没有调整计划。”
佛山市宏啟投资管理有限公司营销总监罗朱远也表达了类似观点，他认为市场瞬息万变，业主更多是按照市场和成本来定价，指导价和市场没太大关联。但他认为出台指导价对于政府有关部门的工作开展起到一定的作用，包括税务部门，可以根据指导价来判断大致的税收范围，作为政府检讨税收的参考。
佛山全球电商生态科技城项目总经理刘邦景则认为，政府出台的一些指导性价格会对定价产生一定影响，但以市场导向为主，“像我们会参考周边物业的价格，在成本的基础上加上一点利润来定价。”
对于工业用房租金价格的判断，刘邦景认为随着未来两年大量产业载体的推出，存量消化的问题较突出，在这个过程中租金上涨的可能性并不是很大，除了个别好的地段或者运营比较成功的产业载体外，整体租金不会有大的变动，以价格换市场将是未来一段时间的显著特征。
写字楼租金成本仍远低于广州
虽然过去几年禅城的整体租金有了一定幅度上浮，但在业内人士看来，目前禅城包括商业、写字楼、工业用房等物业租金仍然具备比较优势。
在刘静怡看来，虽然近年来广佛同城化不断得到推进，但如果单从两地的商业、写字楼的租金水平看，还有很大差距，“天河区核心地段的写字楼月租金每平方米去到300到400元，这与佛山每平方几十元不是一个概念。”她表示佛山的整体商业化水平仍然偏低，接下来要进一步聚集人气，需要政府吸引更多的资源和商家进驻。
对于目前禅城商业地产的租金水平，南海万科广场总经理高一帆也认为整体偏低，尤其是与一线城市相比差距较大，她认为这与禅城目前竞争环境激烈、消费力不活跃有关，是市场供求关系作用的结果，“目前禅场新开的购物中心平均租金偏低，100元/平方米/月以上就已经很不错了，而在广州天河城最高可以达到2500元/平方米/月，正佳也有2000元/平方米/月，而且是按建筑面积来算，如果换成店面甚至有可能去到四、五千元的水平。”
在此次发布的工业用房租金指导价中，南庄绿岛湖片区以每月每平方米18元的价格居全区首位，对此，佛山全球电商生态科技城项目总经理刘邦景认为，这与绿岛湖片区的定位有关，“与传统工业厂房不同，绿岛湖片区定位于都市型产业区，以发展新兴产业为主，产业聚集的人群很多是技术型人才，对于硬件和城市配套的要求比较高，因此租金水平也相应较高。”
尽管如此，他认为与广州的工业用房租金相比，绿岛湖仍有很强的成本优势，“南庄距离禅城中心城区只要十多分钟车程，在广州同样地段的厂房租金是绿岛湖将近2倍，在广州外环以外的厂房租金也要30元。”
他同时表示，对于创业者来说，租金成本只是其中一方面，除此之外还要考虑包括市场容量、创业氛围等因素，这些因素的重要性甚至超越租金，“像广州出现一些专门为针对创业者的物业，空间很小但一个月只要交一千元，平均下来可能每月要一两百元，从租金水平来讲要比佛山高很多倍，但对于创业者具有很强吸引力，他们看中的是广州具有的市场潜力。”
刘邦景还透露，自去年5月份项目签约落户以来，在不到一年的时间里，全球电商生态科技城项目进度得到了快速推进，到了目前已经吸引了一大批客户和意向客户，“目前我们的意向企业已经占了总招商目标近四分之一，这是在我们没有大规模宣传和招商的情况下完成的，整体进度较我们的预期要好，今年我们会启动力度更大的招商推广活动。”
业内建议吸引更多优质企业资源
对于禅城与广州之间的租金差距，高一帆认为影响因素有很多，但无论是佛山还是广州都要根据自身实际情况来确定租金水平，“从商场的角度看我们会使用一套完整的体系来确定租金价格，包括对不同品牌的租金承受能力和销售能力进行摸底，此外不同业态对于租金的敏感性不同。”
她介绍，服装店、数码店等业态的承受能力会更强，而一些大的商家可能就会低一些。“具体而言，租金水平与不同业态的租售比有关，当月租金超过商家月销售的25%时，就会面临较大压力，如果超过50%，基本就无法生存了。”除了租金外，她认为还要综合考虑到物业费等费用，这些都是商家需要承担的成本。
而在罗朱远看来，禅城的租金水平更多受到供应量的影响，尤其是随着前两年集中上马的综合体陆续上市，将对禅城的市场容量造成考验。他建议禅城要充分利用靠近广州的优势，吸引更多优质企业和资源进来，以消化商业体的增量。
“除了租金的优势外，政府还要提供更好的政策环境，佛山毕竟是二线城市，对企业来说在佛山注册和广州注册是不同的概念，因此作为中心城区，禅城应该有着自己更明确的定位。”
他建议禅城在接下来的招商工作中要与一线城市错位，考虑把更多后勤服务引进来，“以银行为例，需要进行大量数据处理和呼叫中心业务，这些业务对于租金成本更为敏感，更愿意落户到禅城。”
除了后勤服务外，创新型企业尤其是可以与本地产业结合的创新型企业应该是禅城招商的另一个重点，“对于很多创业者来说，成本控制是创业的一大问题，成本越低生存空间就更大。”
刘邦景也表达了类似看法，他介绍目前进驻全球电商生态科技城的企业全部是电商企业或与电商相关的创新企业，“在今年的全国两会上大众创业成为了一个热词，在经济增速放缓的情况下鼓励大众创业有助于拉动就业和市场，对产业载体来说是一个市场培育期。”他认为未来吸引这些创新型企业落户将成为禅城未来的一种常态。
■分析
制定标准旨在提供较客观的市场租金价
2011年，禅城区首次发布该区的房屋租赁市场指导租金标准，2012年该区根据市场实际情况对该标准作出了调整。而最近发布的标准，则是对2012年发布的标准的再一次调整。记者了解到，新标准对各片区的临街商铺、专业市场及商场、办公用房、住宅和工业用房等五类房屋的租赁明确了政府指导价。
据了解，标准里每个地段根据地理位置、用途、楼层分成不同的价格指导区间。“标准的制定客观反映了现行租赁市场的价格，具有较高的指导价值。”禅城区国土城建和水务局相关负责人表示，发布该标准，旨在保护租赁双方当事人，确定相对客观的市场租金价格，促进公平交易。该标准对于加强房产租赁市场的管理、推动租赁市场发展具有很好的现实作用。
统筹：孙景锋 撰文：孙景锋 李晓莉
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